Cour de cassation, 21 mai 2014. 13-10.334

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 30 octobre 2012), que par acte du 22 janvier 2004, M. et Mme X... ont acquis de la SCI Le Chalet des Ecrins (la SCI) divers lots d'une copropriété, classée résidence de tourisme, en état futur d'achèvement, ayant précédemment, par acte du 15 janvier 2004, donné à bail commercial à la société Eurogroup, à laquelle s'est substituée la société Orcières, les dits lots ; que les locaux ont été livrés le 29 novembre 2004 ; que par acte du 31 mai 2007, la société Orcières a délivré congé pour l'issue de la période triennale, soit pour le 30 novembre 2007 et cessé de payer les loyers ; que M. et Mme X... l'ont assignée ainsi que la société Eurogroup en paiement des loyers échus depuis 2007 et indemnisation ; Attendu que pour condamner la société Orcières à payer à M. et Mme X... une certaine somme au titre des loyers impayés depuis le 30 novembre 2007, l'arrêt retient que l'engagement du locataire portait sur une durée ferme de neuf ans et de quatre mois, que toute résiliation triennale était exclue et que le congé n'avait eu aucun effet ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Orcières qui faisait valoir que le congé du 31 mai 2007 n'avait pas été contesté dans un délai de deux ans par M. et Mme X..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la société Orcières la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Orcières PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit recevable l'action engagée par Monsieur et Madame X..., d'AVOIR condamné la société ORCIERES à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de la possibilité d'utiliser le logement conformément au contrat de bail, d'AVOIR condamné la société ORCIERES à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 32. 140, 89 euros avec intérêts au taux légal au titre des termes de loyers prétendument échus après la date de prise d'effet du congé et d'AVOIR condamné la société ORCIERES à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « le contrat de bail, article 2, précisait qu'il prendrait « fin à l'expiration d'une période de neuf années et quatre mois » sauf effet du droit de renouvellement résultant des baux commerciaux ; aux termes du protocole d'engagement de prise à bail commercial de la résidence de tourisme « Le chalet des Ecrins » à Orcières, contracté le 27 avril 2003 par la SARL EUROGROUP, l'exploitant, et la SCI Le Chalet des Ecrins, promoteur et auteur des époux X..., « l'exploitant s'engage à titre définitif », par l'article 2. 1, « à régulariser avec chaque investisseur des lots de la Résidence que lui indiquera la société de promotion, ledit bail soumis aux dispositions du décret n° 53-960 du 3 septembre 1953 et à celles des textes par lesquels il a été modifié et complété, pour une durée initiale ferme de neuf années » ; les époux X... sont fondés à se prévaloir de cet engagement, pris par la SARL EUROGROUP envers leur auteur, société Le Chalet des Ecrins, à l'encontre de la SARL ORCIERES, que la SARL EUROGROUP s'est substituée dans l'exercice de l'exploitation et qui est d'ailleurs sa filiale à 100 % (cf. lettre SARL ORCIERES du 3 décembre 2004) ; il en résulte que l'engagement du locataire portait sur une durée « ferme » de neuf ans et quatre mois et que cet accord excluait l'application de l'article L. 145-4 du code de commerce et la possibilité triennale de résiliation ; si l'article L. 145-7-1 du Code de commerce est en effet inapplicable à l'espèce s'agissant de faits et convention antérieurs à la loi du 22 juillet 2009, ce texte ne fait que réparer un oubli du législateur et consacrer la logique des exigences fiscales des textes en vigueur lorsque les époux X... ont fait l'investissement de leur appartement et pris l'engagement du bail litigieux ; le jugement ne peut donc qu'être confirmé sur la demande principale, sauf à actualiser la créance de ce chef soit 32. 140, 89 euros » ; ET AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QUE « sur la demande d'irrecevabilité formée par les sociétés défenderesses ; aucun moyen tant de droit que de fait ne soutient cette demande ; elle est dès lors rejetée ; l'action engagée par M. et Mme X... est déclaré recevable ; sur la validité du congé ; en visant le bail du 15 janvier 2004 à durée de 9 ans et 4 mois à compter du 1er décembre 2004, la SARL ORCIERES a fait délivrer congé à M. et Mme X... par exploit du 31 mai 2007 pour l'issue de la période triennale soit pour le novembre 2007, sur le fondement des articles L. 145-4, L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce ; elle soutient que ce congé, non contesté dans les deux ans par les bailleurs, et le caractère commercial du bail, empêchent toute réclamation de M. et Mme X... sur la période que ceux-ci prétendent impayée depuis le 1er décembre 2007 ; en rétorque, M et Mme X... soutiennent à bon droit que le bail litigieux a été conclu pour une période ferme de « neuf année et quatre mois » visée à son article 2- Durée du bail, avec la stipulation que « chaque partie devra notifier à l'autre, au mois 9 mois avant le terme du bail fixé ci-dessus, son intention de demander ou de ne pas demander le renouvellement de celui-ci » : aucune stipulation expresse ne permet à une partie de résilier le bail à l'issue d'une période triennale ; cette dérogation aux dispositions de droit commun des baux commerciaux s'explique par le fait de la soumission du bail litigieux au statut des baux des résidences de tourisme, cadre légal incontestable de l'acquisition de M. et Mme X... opérée dans un but de bénéfice fiscal ; certes, l'article L. 145-7 du Code de commerce, invoqué par M. et Mme X..., n'est issu que d'une loi postérieure à la date d'effet du contrat de bail (loi du 22 juillet 2009), et il n'est pas applicable à l'espèce, mais la convention avait déjà intégré ce principe de durée intangible du bail durant une période de 9 ans, d'ailleurs reprise à l'article 2-1 du « protocole d'engagement de prise à bail commercial ¿ » (pièce 11 des défenderesses), qui, sans être opposable à M. et Mme X..., corrobore la stipulation du bail sur l'intangibilité de sa durée ; les défenderesses ne peuvent pas arguer de la possibilité pour M. et Mme X... de conclure un autre bail avec un autre exploitant, puisqu'il ressort du même protocole d'engagement que la SA EUROGROUP - ou toute autre société qui lui est substituée - est l'exploitant unique de cette résidence de tourisme, ce qui est conforté par les dispositions de l'article 199 décies E du Code général des impôts, justement invoquées en demande ; l'instruction fiscale n° 5 B-17-08 communiquée par les sociétés défenderesses (leur pièce 15) n'apporte aucune contradiction, les dispositions visées dans les écritures des défenderesses (cas de défaillance de l'exploitant) n'étant pas applicables au cas d'espèce ; à défaut de faculté de résiliation triennale pour l'exploitant, le congé ne peut avoir eu aucun effet, en dépit de l'argument avancé par les sociétés EUROGROUP et ORCIERES selon lequel les contraintes économiques auraient dû motiver M. et Mme X... à accepter une minoration de loyer ; il importe peu aussi que la SARL ORCIERES ait visé les locaux de tous ses meubles et tenté d'organiser une remise des lieux à M. et Mme X..., le bail n'étant pas actuellement résilié, puisque son échéance est au 30 novembre 2013 » ; 1°) ALORS QUE le juge est tenu de répondre aux moyens des parties ; qu'en l'espèce, la société ORCIERES soutenait que toutes les actions relatives aux baux commerciaux et, notamment celle en contestation de la validité d'un congé, se prescrivent par deux ans ; qu'elle faisait à ce titre valoir que le congé étant en date du 31 mai 2007, Monsieur et Madame X... devaient le contester au plus tard le 31 mai 2009, sans que l'assignation du 17 octobre 2008 ait pu valoir interruption de la prescription dès lors qu'elle ne visait que le non-paiement de certains loyers, sans que soit abordée la question de la validité du congé, ni celle de la possibilité d'une résiliation anticipée triennale et d'un départ subséquent du preneur ; qu'en s'abstenant de répondre au moyen de la société ORCIERES tiré de la prescription de l'action des époux X..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS en tout état de cause QUE le juge ne doit pas dénaturer les termes du litige ; qu'en retenant, par motifs adoptés, qu'aucun moyen tant de droit que de fait ne soutenait la demande d'irrecevabilité quand les écritures de la société ORCIERES exposaient précisément que, le congé étant en date du 31 mai 2007, Monsieur et Madame X..., en vertu de l'article L. 145-60 du Code de commerce, devaient le contester au plus tard le 31 mai 2009, et que, si elle était survenue avant cette date, l'assignation du 17 octobre 2008 ne visait que le non-paiement de certains loyers sans que soit abordée la question de la validité du congé ni celle de la possibilité d'une résiliation anticipée triennale, de sorte que le délai de prescription n'avait pas été interrompu, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société ORCIERES à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de la possibilité d'utiliser le logement conformément au contrat de bail, d'AVOIR condamné la société ORCIERES à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 32. 140, 89 euros avec intérêts au taux légal au titre des termes de loyers prétendument échus après la date de prise d'effet du congé et d'AVOIR condamné la société ORCIERES à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « le contrat de bail, article 2, précisait qu'il prendrait « fin à l'expiration d'une période de neuf années et quatre mois » sauf effet du droit de renouvellement résultant des baux commerciaux ; aux termes du protocole d'engagement de prise à bail commercial de la résidence de tourisme « Le chalet des Ecrins » à Orcières, contracté le 27 avril 2003 par la SARL EUROGROUP, l'exploitant, et la SCI Le Chalet des Ecrins, promoteur et auteur des époux X..., « l'exploitant s'engage à titre définitif », par l'article 2. 1, « à régulariser avec chaque investisseur des lots de la Résidence que lui indiquera la société de promotion ¿ ledit bail soumis aux dispositions du décret n° 53-960 du 3 septembre 1953 et à celles des textes par lesquels il a été modifié et complété, pour une durée initiale ferme de neuf années » ; les époux X... sont fondés à se prévaloir de cet engagement, pris par la SARL EUROGROUP envers leur auteur, société Le Chalet des Ecrins, à l'encontre de la SARL ORCIERES, que la SARL EUROGROUP s'est substituée dans l'exercice de l'exploitation et qui est d'ailleurs sa filiale à 100 % (cf. lettre SARL ORCIERES du 3 décembre 2004) ; il en résulte que l'engagement du locataire portait sur une durée « ferme » de neuf ans et quatre mois et que cet accord excluait l'application de l'article L. 145-4 du code de commerce et la possibilité triennale de résiliation ; si l'article L. 145-7-1 du Code de commerce est en effet inapplicable à l'espèce s'agissant de faits et convention antérieurs à la loi du 22 juillet 2009, ce texte ne fait que réparer un oubli du législateur et consacrer la logique des exigences fiscales des textes en vigueur lorsque les époux X... ont fait l'investissement de leur appartement et pris l'engagement du bail litigieux ; le jugement ne peut donc qu'être confirmé sur la demande principale, sauf à actualiser la créance de ce chef soit 32. 140, 89 euros » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « en visant le bail du 15 janvier 2004 à durée de 9 ans et 4 mois à compter du 1er décembre 2004, la SARL ORCIERES a fait délivrer congé à M. et Mme X... par exploit du 31 mai 2007 pour l'issue de la période triennale soit pour le 30 novembre 2007, sur le fondement des articles L. 145-4, L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce ; elle soutient que ce congé, non contesté dans les deux ans par les bailleurs, et le caractère commercial du bail, empêchent toute réclamation de M. et Mme X... sur la période que ceux-ci prétendent impayée depuis le 1er décembre 2007 ; en rétorque, M et Mme X... soutiennent à bon droit que le bail litigieux a été conclu pour une période ferme de « neuf année et quatre mois » visée à son article 2- Durée du bail, avec la stipulation que « chaque partie devra notifier à l'autre, au mois 9 mois avant le terme du bail fixé ci-dessus, son intention de demander ou de ne pas demander le renouvellement de celui-ci » : aucune stipulation expresse ne permet à une partie de résilier le bail à l'issue d'une période triennale ; cette dérogation aux dispositions de droit commun des baux commerciaux s'explique par le fait de la soumission du bail litigieux au statut des baux des résidences de tourisme, cadre légal incontestable de l'acquisition de M. et Mme X... opérée dans un but de bénéfice fiscal ; certes, l'article L. 145-7 du Code de commerce, invoqué par M. et Mme X..., n'est issu que d'une loi postérieure à la date d'effet du contrat de bail (loi du 22 juillet 2009), et il n'est pas applicable à l'espèce, mais la convention avait déjà intégré ce principe de durée intangible du bail durant une période de 9 ans, d'ailleurs reprise à l'article 2-1 du « protocole d'engagement de prise à bail commercial ¿ » (pièce 11 des défenderesses), qui, sans être opposable à M. et Mme X..., corrobore la stipulation du bail sur l'intangibilité de sa durée ; les défenderesses ne peuvent pas arguer de la possibilité pour M. et Mme X... de conclure un autre bail avec un autre exploitant, puisqu'il ressort du même protocole d'engagement que la SA EUROGROUP ¿ ou toute autre société qui lui est substituée ¿ est l'exploitant unique de cette résidence de tourisme, ce qui est conforté par les dispositions de l'article 199 décies E du Code général des impôts, justement invoquées en demande ; l'instruction fiscale n° 5 B-17-08 communiquée par les sociétés défenderesses (leur pièce 15) n'apporte aucune contradiction, les dispositions visées dans les écritures des défenderesses (cas de défaillance de l'exploitant) n'étant pas applicables au cas d'espèce ; à défaut de faculté de résiliation triennale pour l'exploitant, le congé ne peut avoir eu aucun effet, en dépit de l'argument avancé par les sociétés EUROGROUP et ORCIERES selon lequel les contraintes économiques auraient dû motiver M. et Mme X... à accepter une minoration de loyer ; il importe peu aussi que la SARL ORCIERES ait visé les locaux de tous ses meubles et tenté d'organiser une remise des lieux à M. et Mme X..., le bail n'étant pas actuellement résilié, puisque son échéance est au 30 novembre 2013 » ; 1°) ALORS QUE seule la transmission universelle, par transmission à cause de mort ou cession de contrat, permet à un sujet de droit d'acquérir la qualité de partie à un acte juridique auquel il n'a pas participé lors de sa formation et de se prévaloir en conséquence de ses stipulations ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame X... étaient seulement les ayants-cause à titre particulier de la SCI Le Chalets des Ecrins pour avoir acquis auprès d'elle en l'état futur d'achèvement ; qu'en considérant cependant que Monsieur et Madame X... étaient fondés à se prévaloir du protocole d'engagement de prise à bail commercial, conclu le 27 avril 2003 entre la société EUROGROUP et la SCI Chalets des Ecrins, par cela seul que cette dernière était leur auteur - à titre particulier- du fait de cette vente, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165 du Code civil ; 2°) ALORS en tout état de cause QUE l'opposabilité d'un acte juridique par ceux qui y sont tiers signifie seulement que la situation de fait et de droit en résultant, comme étant créée par cet acte, est invocable par eux ; que, sauf à confondre invocabilité et profit direct de la chose convenue, réservé aux seules parties, l'invocabilité ne permet pas de modifier, en les complétant, les stipulations d'un autre acte juridique auquel le tiers est partie ; qu'en considérant que l'engagement pris par l'exploitant d'une résidence de tourisme dans un protocole d'engagement de prise à bail commercial conclu avec le seul promoteur de prendre à bail pour une durée ferme de neuf années les appartements ultérieurement acquis par des particuliers pouvait constituer une situation de fait ou de droit permettant à ces derniers, tiers au protocole, de voir dire et juger que les contrats de bail ultérieurement conclus entre eux et l'exploitant étaient nécessairement d'une durée ferme de neuf années, par éviction de la faculté légale de résiliation anticipée à l'échéance triennale, même s'ils ne le stipulaient pas eux-mêmes, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165 du Code civil ; 3°) ALORS QUE la faculté légale de résiliation anticipée du locataire à chaque échéance triennale existe de plein droit sauf convention contraire expresse et univoque ; qu'en l'espèce, il était constant que l'article 2 ¿ « Durée du bail » du contrat de bail conclu entre la société ORCIERES et Monsieur et Madame X... stipulait : « Le présent bail prendra fin à l'expiration d'une période de neuf années et quatre mois, à compter de la prise d'effet sauf l'effet du droit de renouvellement au profit du Preneur, résultant du statut des baux commerciaux » ; que, ne faisant que poser le principe classique d'une durée de neuf ans, nécessaire à la soumission au statut des baux commerciaux, cette stipulation n'exprimait aucune convention tendant à écarter la faculté de résiliation anticipée, de sorte que celle-ci devait être reconnue au preneur ; qu'en retenant cependant, pour invalider le congé régulièrement délivré, qu'aucune stipulation expresse du contrat ne permettait la résiliation à l'issue de la période triennale, inversant en cela le principe légal et la dérogation conventionnelle, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce par refus d'application ; 4°) ALORS de même QUE la convention excluant la résiliation anticipée à chaque échéance triennale ne peut être conclue qu'entre les parties au contrat de bail ; qu'elle ne peut en tout état de cause être antérieure à la conclusion même de ce contrat ; qu'en admettant que, par protocole d'engagement de prise à bail commercial, conclu le 27 avril 2003 entre la société EUROGROUP et la SCI Chalets des Ecrins, il avait pu être utilement convenu que le contrat de bail conclu le 15 janvier 2004 entre la société EUROGROUP et Monsieur et Madame X... serait d'une durée ferme de 9 années, sans possibilité de résiliation anticipée, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil, L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce ; 5°) ALORS en tout état de cause QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; que le contrat de bail du 15 janvier 2004 stipulait seulement en son article Durée du bail : « Le présent bail prendra fin à l'expiration d'une période de neuf années et quatre mois, à compter de la prise d'effet sauf l'effet du droit de renouvellement au profit du Preneur, résultant du statut des baux commerciaux » ; qu'en retenant que la société ORCIERES s'y était engagée, en tant que preneur, pour une durée ferme et intangible de neuf ans et quatre mois, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 6°) ALORS enfin QUE la loi ne dispose que pour l'avenir, elle n'a point d'effet rétroactif ; que s'agissant des résidences de tourisme, la faculté légale de résiliation anticipée du locataire à chaque échéance triennale n'a été écartée que par la loi n° 2009-888 du juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques ; que la Cour d'appel a considéré que cette loi n'était pas applicable à l'espèce s'agissant de faits et convention antérieurs à celle-ci ; que dès lors, en affirmant que ce texte n'avait fait que réparer un oubli du législateur et consacrer la logique des exigences fiscales des textes en vigueur lorsque les époux X... avaient fait l'investissement de leur appartement et pris l'engagement du bail litigieux, la Cour d'appel a violé les articles 1 et 2 du Code civil, ensemble les articles L. 145-4, L. 145-7-1 et L. 145-9 du Code de commerce.