Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/00083

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 05 Septembre 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : E.P.I.C. HABITAT 44 3 boulevard Alexandre Millerand 44204 NANTES CEDEX 02 représentée par Maître Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEURS : Monsieur [D] [S] Appartement 17 Etage 2 6 Rue Anatole France 44110 CHATEAUBRIANT non comparant Madame [K] [W] épouse [S] Appartement 17 Etage 2 6 Rue Anatole France 44110 CHATEAUBRIANT non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 06 juin 2024 date des débats : 06 juin 2024 délibéré au : 05 septembre 2024 RG N° N° RG 24/00083 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MW6H COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Philippe GRESLE CCC à Monsieur [D] [S] CCC à Madame [K] [W] épouse [S] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date du 13 janvier 2017, pour une durée d’un an renouvelable, l’office public de l’habitat de Loire Atlantique 44 (ci-après HABITAT 44), a donné à bail à Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] un local à usage d'habitation au deuxième étage sis 6 rue Anatole France à Chateaubriant (44110) moyennant un loyer mensuel de 253.44 euros, outre une provision sur charges de 56.93 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 253.44 euros. Par actes du 20 avril 2023, les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Par actes séparés de commissaire de justice du 27 décembre 2023, HABITAT 44 a assigné les époux [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Déclarer la demande recevable et bien fondée ;Constater à compter du 21 juin 2023 la résiliation du bail conclu entre les parties le 13 janvier 2017 et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ; En conséquence, prononcer l’expulsion des époux [S] des lieux loués ainsi que de tout occupant de leur chef avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ; Condamner les locataires à lui payer les sommes suivantes : 808.12 euros représentant les loyers et charges échus et impayés et arrêtés au 30 novembre 2023, somme à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;333.18 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuel égale loyer et charges inhérentes à compter du 21 juin 2023 jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clefs ;700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Maître GRESLE, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisant sa créance à la somme de 1 035.45 euros. Elle ajoute qu’un versement de 810 euros a été effectué par les locataires à la suite de la délivrance de l’assignation mais qu’aucun autre n’est intervenu depuis. Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] n’ont pas comparu et personne pour les représenter. L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pas été transmise au tribunal. L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] n’ont pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 2 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, HABITAT 44 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Par actes séparés de commissaire de justice du 20 avril 2023, HABITAT 44 a fait délivrer à Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 587.95 euros au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier le décompte, que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 21 juin 2023. 1Dès lors, Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S], étant occupants sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 1Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire. Sur la demande en paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l’espèce, Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] ne se sont pas présentés devant le Tribunal ni au diagnostic social et financier, de sorte qu'aucune explication sur les conditions de la dette n'a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Toutefois, l’assignation mentionne expressément la condamnation à une indemnité d’occupation dans les mêmes conditions que celles du contrat, de sorte que la créance sera actualisée. Il résulte des pièces produites, et en particulier le décompte locatif, que les loyers et des charges du local d'habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 1 035.45? euros arrêtée au 5 juin 2024, terme de mai inclus, dont il convient de déduire les frais de contentieux et les frais de pénalités non justifiés pour un montant total de 247.44 euros. La créance étant justifiée pour un montant de 788.01 euros il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S], conformément à l'article 220 du code civil et en l’absence d’élément contraire, au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif. Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 21 juin 2023, Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées dans le contrat. En l’absence d’élément contraire sur la situation maritale de Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] et les indemnités d'occupation constituant une dette ménagère, conformément à l’article 220 du code civil, ils seront obligés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation. Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mai 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er juin 2024. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S], qui succombent, supporteront les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 1Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] seront en conséquence condamnés à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe : DECLARE recevable la demande de la société HABITAT 44 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 13 janvier 2017 entre Habitat 44, office public de l'habitat de Loire-Atlantique, et Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] portant sur un local à usage d'habitation au deuxième étage sis 6 rue Anatole France à Chateaubriant (44110), à compter du 21 juin 2023 ; CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] à payer à la société HABITAT 44 la somme de 788.01 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés, arrêtée au 5 juin 2024, terme de mai inclus ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées par le contrat ; CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] à son paiement à compter de l’échéance de juin 2024 ; CONDAMNE 1 Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] à payer à la société HABITAT 44 une somme de 200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [D] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ; DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département ; Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, Le Greffier La Présidente M. HORTAIS S. ZARIFFA