Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/02650

4ème Chambre ARRÊT N° 136 N° RG 22/02650 N° Portalis DBVL-V-B7G-SV7E BD / JPC Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 25 MAI 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Monsieur Frédéric DIGNE, Conseiller, désigné par ordonnance du premier président rendue le 15 mars 2023 GREFFIER : Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 16 Mars 2023, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, et Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, magistrats tenant seules l'audience en la formation double rapporteur, sans opposition des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 25 Mai 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.A.R.L. POPS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège pris en la personne de son gérant, M. [S] [R], domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : S.A.S. OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DEVELOPPEMENTS, LOCATIONS (O.C.D.L.) prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Exposé du litige : Par acte authentique du 4 avril 2016, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, la société Pops a acquis de la société Omnium de Constructions Développements Locations, ci après OCDL, au sein d'un ensemble immobilier dénommé la [Adresse 5] à [Localité 3], le lot n° 12 situé dans le bâtiment B consistant en un logement individuel identifié sous le numéro B203, le lot n°21 au rez de chaussée du bâtiment A consistant en un parking couvert partiellement sous carport identifié n° PC 07 et le lot n° 33, consistant en un parking à l'extérieur identifié sous le n° PE19. La livraison des biens est intervenue le 9 mai 2016. Par courrier recommandé du 17 mai 2017, la société Pops a informé la société OCDL que sur l'emplacement n° 07( lot 21) en cas de pluie, des écoulements et des ruissellements des façades enduites laissaient un dépôt blanchâtre sur son véhicule très difficile à enlever. Le courrier précisait qu'il lui avait été rapporté qu'une couverture était prévue à l'origine et demandait ce qu'il en était. Par lettre du 30 juin 2017, la société OCDL a indiqué que la couverture de la place de stationnement était conforme au projet et au permis de construire, mais a admis que certains documents remis décrivaient des places couvertes, en ajoutant qu'au vu de cette ambiguïté, était étudiée une solution de couverture du carport. Après divers échanges entre la société OCDL, le syndic de la résidence et la société Pops, la société OCDL a proposé une compensation financière afin que le copropriétaire concerné fasse réaliser des travaux de couverture et fasse modifier l'acte de propriété. La société Pops le 17 décembre 2018 a refusé cette proposition, précisant que seule la couverture réalisée par la société OCDL recevrait leur accord. Par courrier du 3 janvier 2020, la société Pops par l'intermédiaire de son conseil a sollicité une proposition de la part de la société OCDL pour réaliser elle-même les travaux dans les meilleures conditions et à défaut indiqué qu'elle saisirait la juridiction compétente pour obtenir une exécution forcée du contrat. Par lettre du 24 septembre 2020, la société OCDL a renouvelé sa proposition à titre commercial, relevant que l'acte authentique de vente, comme le contrat de réservation et le plan qui y était annexé ainsi que les documents communiqués avant la signature de la vente (projet d'acte et règlement de copropriété/état de division) mettaient en évidence une couverture partielle de l'emplacement. Elle ajoutait que l'exécution forcée était impossible sur des parties communes sans accord préalable du syndicat des copropriétaires. Par lettre du 17 décembre 2020, le conseil de la société Pops a contesté cette argumentation, spécifiant que la société Pops était disposée à faire voter les travaux par l'assemblée générale des copropriétaires, et qu'il convenait donc de faire établir des devis pour la couverture du stationnement n°7, afin qu'ils puissent être soumis à l'assemblée générale extraordinaire que le syndic DLJ avait confirmé être en mesure d'organiser, en visioconférence, pour le mois de février ou mars 2021. Faute de suite favorable, par acte d'huissier en date du 24 mars 2021, la société Pops a fait assigner la société OCDL devant le tribunal de commerce de Rennes afin de la voir condamnée à exécuter les travaux de couverture sous astreinte, à titre principal et à l'indemniser de son préjudice et de sa résistance abusive à titre subsidiaire. Par un jugement en date du 11 janvier 2022, le tribunal de commerce de Rennes a : - débouté la société Pops de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la société Pops à payer à la société OCDL la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et débouté cette dernière du surplus de sa demande formée à ce titre ; - fait droit à l'exécution provisoire du jugement ; - condamné la société Pops aux entiers dépens de l'instance. La société Pops a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 25 avril 2022. Dans ses dernières conclusions transmises le 30 décembre 2022, au visa des articles 1188, 1221 et 1231-1 du code civil, la société Pops demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal de commerce de Rennes du 11 janvier 2022 ; En conséquence, - dire et juger que la société OCDL est débitrice d'une obligation de livrer un parking couvert à la société Pops ; A titre principal, - ordonner à la société OCDL d'exécuter les travaux de couverture du parking conformément aux documents contractuels, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; A titre subsidiaire, - condamner la société OCDL à payer la somme de 10 723,04 euros à la société Pops, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ; En tout état de cause, - condamner la société OCDL à payer la somme de 5 000 euros à la société Pops pour résistance abusive ; - condamner la société OCDL à payer la somme de 3 000 euros à la société Pops au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société OCDL aux entiers dépens d'instance et d'appel ; - débouter la société OCDL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. La société POPS fait valoir que le vendeur est tenu de délivrer à l'acquéreur un bien conforme aux caractéristiques prévues au contrat ; qu'en cas de défaut de conformité, l'accédant peut intenter une action en responsabilité contractuelle dans un délai de cinq ans à compter de la livraison par combinaison des article 1642-1 et 1147 du code civil. Elle soutient que le contrat et les plans de réservation prévoyaient un parking couvert et qu'en tout état de cause en cas d'ambiguïté, les articles 1188 et suivants du code civil conduisent à une interprétation en faveur de l'acquéreur. Elle ajoute que le plan laisse apparaître un parking n° 7 recouvrant totalement le véhicule stationné, que la notice descriptive notariée évoque les parkings couverts dotés d' un plafond en béton armé et les parkings extérieurs pour lesquels il n'est fait état d'aucune couverture. Elle fait de plus remarquer que le terme de « carport » repris dans l'état descriptif de division renvoie à un abri couvert et ouvert sur les côtés. Elle en déduit que le défaut de conformité est établi et que ne peut lui être opposé qu'il était apparent à la livraison et n'a donné alors lieu à aucune réserve ou dénonciation dans le délai prévu par l'article 1642-1 du code civil, alors que son action n'est pas fondée sur la garantie des vices ou défauts apparents, mais sur l'interprétation du contrat et l'engagement de la société OCDL de remédier aux désordres qui n'a pas été respecté ce qui constitue une faute. Sur ce point, elle relève qu'aucun protocole global n'a été trouvé, des accords d'indemnisation ayant été pris avec certains copropriétaires. Elle s'estime fondée à poursuivre l'exécution en nature de l'engagement du vendeur qui ne présente pas un caractère disproportionné et n'est pas impossible à réaliser. Elle s'oppose à une astreinte limitée à 15€ par jour de retard dont la mise en 'uvre serait différée dans le temps. Subsidiairement elle demande une indemnisation correspondant aux travaux de couverture et de raccordement des eaux pluviales à titre de dommages et intérêts outre les frais de maîtrise d''uvre et ceux de convocation de l'assemblée générale et de dépôt d'un permis de construire. Elle objecte que l'intervention d'un architecte est nécessaire et sa mission très détaillée. Dans ses dernières conclusions transmises le 3 octobre 2022, la société OCDL demande à la cour de - confirmer le jugement ; - rejeter l'ensemble des demandes présentées par la société Pops, tant au titre principal que des frais et intérêts de toutes sortes ; - condamner la société Pops à lui verser la somme 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamner la société Pops aux entiers dépens ; A titre subsidiaire, -limiter le montant de l'astreinte à 15 euros maximum par jour de retard et juger qu'elle commencera à courir un an après la signification de la décision à intervenir. La société soutient que le parking livré est conforme aux prescriptions contractuelles et qu'il a toujours été prévu qu'il soit couvert d'une pergola et donc dispose d'une couverture partielle, comme le montrent les plans annexés au contrat de réservation, qui matérialisent la couverture par des stries sous la mention pergola. Elle ajoute que le parking est présenté comme couvert avec le dénomination PC 07 par opposition à d'autres stationnements totalement découverts comme le lot 33 également acquis dénommé PE 19. Elle fait par ailleurs remarquer que la couverture partielle du lot est également mentionnée dans sa description dans l'acte de vente, dans le projet d'acte de vente et dans l'état descriptif de division communiqué avant le signature de l'acte authentique. Elle observe que cet état descriptif mentionne clairement dans les charges les travaux d'entretien du bois composant la pergola. L'intimée soutient lors de la livraison des biens qui concernait l'ensemble des lots, la non-conformité alléguée par la société POPS était apparente et n'a donné lieu à aucune réserve, ni dans le mois suivant, de sorte qu'elle est déchargée de cette non-conformité à supposer qu'elle soit caractérisée. Elle estime que l'acquéreur ne peut se soustraire à la purge de ce défaut en indiquant que son action est fondée sur une interprétation du contrat, qu'il allègue néanmoins un défaut apparent qui relève du régime prévu par l'article 1642-1 du code civil. La société OCDL estime que ne peut lui être opposé un engagement de couvrir l'emplacement de stationnement. Elle relève que ses courriers montrent qu'elle a envisagé une solution pour satisfaire l'acquéreur à titre commercial pour permettre un arrangement à l'amiable que la société POPS a refusé. Par ailleurs, elle fait observer que la société ne démontre pas que les travaux dont elle demande la réalisation sont effectivement nécessaires à la couverture de l'emplacement et s'étonne que pour des travaux de 4032€ soit nécessaire une prestation de maîtrise d''uvre de 5191,04€. En tout état de cause, elle relève que l'exécution en nature de ces travaux sur une partie commune suppose l'accord du syndicat des copropriétaires, qui n'est pas partie à la procédure, qu'elle est en conséquence impossible et que l'action de la société ne pourrait conduire qu'à l'indemnisation par équivalent, dont le montant n'est pas justifié. Subsidiairement en cas de condamnation à exécuter en nature, elle demande une réduction du montant de l'astreinte et qu'au regard des autorisations à obtenir l'application de l'astreinte soit largement différée dans le temps. L'instruction a été clôturée le 7 mars 2023. Motifs : A titre liminaire, il convient de rappeler que compte tenu de la date du contrat de vente, les dispositions applicables au litige sont celles antérieures à l'ordonnance du 10 février 2016 qui est entrée en vigueur le 1er octobre 2016. -Sur la non-conformité de l'emplacement de stationnement lot 21 : Le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu de livrer à l'acquéreur un ouvrage conforme aux prévisions contractuelles. En l'espèce, le contrat de réservation signé le 15 septembre 2015 par Mme [R] qui s'est substituée ultérieurement la SARL POPS concernait outre la maison de ville B 203, un parking extérieur et un parking couvert portant respectivement les numéros PE 19 et PC 07. Le plan des locaux réservés joint à ce contrat régulièrement signé de Mme [R] mettait en évidence que l'emplacement PC 07 situé contre le bâtiment A était couvert par un dispositif constructif dénommé « Pergola » matérialisé par des traits espacés, à la différence des emplacements PC 04 et 05 positionnés dans le prolongement, mais qui se trouvent en fait dans l'emprise du bâtiment A, comme le montre le plan de la façade sud/ouest. Les traits figurant sur l'emplacement litigieux comme l'utilisation du terme « Pergola », témoignaient que cet emplacement n'était pas composé d'une structure en assurant une couverture totale et contrairement à ce qu'indique le courrier de la société POPS du 3 janvier 2020, il n'est figuré sur les plans du parking PC 07 aucun véhicule entièrement protégé. L'acte authentique de vente du 8 avril 2016 comporte en page 17 une description générale de l'ensemble immobilier qui mentionne au rez de chaussée du bâtiment A, 7 emplacements couverts sans autre précision. La notice descriptive notariée (pièce 7 ) versée aux débats par l'appelante indique au paragraphe 3.2.2  relatif au plafond des parkings couverts « Béton armé, finition brute ou isolant par projection de fibres minérales ou panneaux de laine de roche(épaisseur selon étude thermique) en dessous des locaux chauffés » dispositif qui ne peut concerner que les parkings situés dans les bâtiments. Outre que les plans signés lors du contrat de réservation ont été annexés à l'acte authentique de vente, la désignation dans celui-ci du lot 21 correspondant à l'emplacement PC 07 en page 4 fait clairement référence à un parking couvert partiellement sous carport. Cette désignation reprend strictement celle figurant dans le projet d'acte adressé à l'appelante. Par ailleurs, l'état descriptif de division/règlement de copropriété dont l'appelante ne discute pas en avoir reçu communication avant signature de l'acte authentique reprend cette désignation et comme le relève l'intimée prévoit expressément en page 31 au titre des charges concernant chaque bâtiment des frais d'entretien et de remplacement des parties bois de la pergola fixée au bâtiment A et recouvrant pour partie les emplacements de stationnement 6 et 7. Nonobstant l'utilisation des termes distincts de pergola et de carport (abri de voiture), ces éléments ne permettent pas de caractériser de la part de la société venderesse l'engagement de livrer à la société POPS un parking doté d'une structure en couvrant totalement et uniformément la surface. En outre, à supposer que l'acquéreur ait pu se méprendre, la non conformité qu'il allègue était apparente. Comme le rappelle l'acte de vente, conformément aux dispositions de l'article 1642-1 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009, le vendeur est déchargé des non conformités apparentes en l'absence de réserves de l'acquéreur lors de la livraison de l'ouvrage ou de dénonciation dans le délai d'un mois à compter de la prise de possession. La livraison des lots et la prise de possession par la remise de l'ensemble des moyens d'accès aux locaux privatifs et communs sont intervenues selon procès-verbal du 9 mai 2016, lequel contient trois réserves sans lien avec l'emplacement de parking litigieux. La non conformité du lot n'a été évoquée de manière très imprécise que par courrier de mai 2017, à une date où la société OCDL était déchargée de son obligation de garantie. La société POPS ne peut prétendre que ce procès-verbal ne concerne pas le lot litigieux, alors qu'elle n'a élevé aucune plainte ultérieure relativement à une absence de livraison de celui-ci et qu'elle a posé une réserve relativement à un dysfonctionnement de la télécommande permettant d'ouvrir le portail qui y donne accès. Aucune demande ne peut prospérer contre la société venderesse à ce titre. -Sur la responsabilité de la société OCDL du fait de son engagement de mise en conformité du lot 21 : La société appelante recherche la responsabilité contractuelle de la société, ce qui implique de rapporter la preuve d'un engagement dépourvu d'équivoque de la venderesse de prendre en charge les travaux de nature à assurer une couverture complète de son parking, preuve qui n'est pas en l'espèce rapportée. Les échanges entre les parties révèlent que dans sa première réponse du 30 juin 2017 au courrier de la société POPS du 17 mai précédent, la société OCDL a contesté le défaut de conformité allégué au projet. Elle a certes admis une ambiguïté dans les termes employés dans les actes et indiqué chercher une solution en envisageant un protocole d'accord et proposé une indemnisation en septembre 2017 dont elle a précisé le 24 septembre 2020 en réponse au courrier du conseil de la société POPS qu'il s'agissait d'un geste commercial, proposition qui a été refusée clairement par cette dernière dès le 17 décembre 2018. La société POPS a en effet précisé souhaiter uniquement une exécution en nature des travaux par l'intimée. Les échanges entre les parties incluant pour certains le syndic de copropriété et le devis communiqué par la société OCDL en septembre 2017 établissent qu'avait été envisagée dans le cadre d'un protocole d'accord la modification de l'ensemble des couvertures réalisées selon le même procédé que le lot 21, ce qui revenait en fait à modifier la construction et les parties communes. Cette proposition dont il n'est pas démontré qu'elle était liée à l'allégation d'un défaut de conformité par d'autres copropriétaires devait être validée par l'assemblée générale, seule habilitée à prendre cette décision et suivie d'une mise à jour du règlement de copropriété et des actes de propriété. Le courrier du syndic du 6 avril 2018 confirme cette nécessité et ajoute qu'en outre les travaux de modification proposés impliquaient de créer un réseau d'eaux pluviales à raccorder à celui existant, ce qui les rendaient plus complexes. Il n'est pas produit de pièces en rapport avec les décisions ultérieures de l'assemblée générale sur cette proposition ni même établi qu'elle lui a été soumise. Si le courrier de la société POPS du 17 décembre 2018 évoque des accords avec des copropriétaires, leur contenu demeure inconnu comme leur motif. Dès lors, faute de rapporter la preuve d'un manquement de la société OCDL à son engagement, la demande de la société POPS ne peut être accueillie. Le jugement est confirmé. Au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas inéquitable que chacune conserve la charge des frais irrépétibles engagés tant en première instance qu'en appel. Le jugement est infirmé sur ce point. La société POPS sera en revanche condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Par ces motifs : La cour, Statuant publiquement, contradictoirement, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société POPS au paiement de 1000€ au titre des frais irrépétibles de première instance, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute les parties de leurs demandes de frais irrépétibles de première instance et d'appel, Condamne la société POPS aux dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,