Texte intégral
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TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 SEPTEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00283 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWAE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEURS :
Monsieur [Y] [O]
Madame [J] [O]
demeurant 644 rue Neuve - 45400 CHANTEAU
représentés par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEUR :
Monsieur [E] [B]
demeurant 1D rue Jacques Hanappier - Bât A - 4ème étage - Appt 28 - 45000 ORLEANS
comparant en personne
A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 14 mai 2019, à effet au 16 mai 2019, Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O] ont donné à bail à Monsieur [E] [B] un appartement à usage d’habitation dans un immeuble situé 1D rue Jacques Hanappier (bâtiment A, 4ème étage, n°A28) - 45000 ORLEANS, pour un loyer mensuel de 554 euros et 40 euros de provisions sur charges et 12 euros de provision sur la taxe d’ordures ménagères, payables d'avance.
Le 15 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O] à Monsieur [E] [B], pour la somme en principal de 1.617,72 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte incluant l’échéance de novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O] a fait assigner en référé Monsieur [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :
Déclarer Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ;Y faire droit,
En conséquence,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O] à Monsieur [E] [B] en date du 14 mai 2019, à effet au 16 mai 2019 ;Condamner Monsieur [E] [B] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l'appartement qu’il occupe sis 1D rue Jacques Hanappier (bâtiment A, 4ème étage, n°A28) - 45000 ORLEANS ;Autoriser Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O], à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;Condamner Monsieur [E] [B] à leur verser une indemnité provisionnelle d'un montant de 2.929,72 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, compte arrêté au 22 janvier 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l'article 1231-6 du Code civil ;Condamner Monsieur [E] [B] à verser à Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O] une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu'à la parfaite libération des lieux ;Condamner Monsieur [E] [B] au paiement d'une indemnité de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [E] [B] aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024.
A cette audience, Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O], représentés par leur avocat, ont précisé que Monsieur [E] [B] avait réglé l’intégralité de la dette de loyer, et que celle-ci s’élève aujourd’hui à la somme de 353,84 euros. Le Conseil des bailleurs précise ne pas avoir de mandat pour accepter des délais de paiement, mais s’en rapporte à la justice sur ce point.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats par le juge.
Monsieur [E] [B] a comparu. Il précise ne plus avoir de dette de loyer, mais que le montant qu’il reste dû correspond à des charges. Il sollicite des délais de paiement sur 4 mois à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer. Il ajoute être en couple et avoir deux enfants de 3 et 5 ans. Il précise enfin qu’il travaille dans la livraison, et qu’il perçoit 1500 euros par mois. Il ajoute que sa compagne ne travaille pas. Pour finir, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.
La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.
I. SUR LA RESILIATION :
Sur la recevabilité de l’action :
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juin 2024.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 décembre 2023, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique.
La demande formée par les bailleurs est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat du 14 mai 2019, à effet au 16 mai 2019 contient une clause résolutoire (chapitre VIII, page 2).
Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.617,72 euros.
Monsieur [E] [B] avait alors jusqu’au 15 janvier 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1.617,72 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant réglé aucune somme sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2024.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 16 janvier 2024.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.
En l’espèce, Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.
Ce décompte, arrêté à la date du 20 juin 2024, évalue la dette locative à la somme de 353,83 euros.
Monsieur [E] [B], présent à l’audience, ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette locative qui a été oralement indiqué à l’audience et dont les éléments constitutifs ont été vérifiés, la somme comprenant des régularisations de charges.
Il sera en conséquence condamné à payer la somme 353,83 euros, à titre provisionnel.
Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter de la présente décision, le montant total dû étant inférieur à un mois de loyer.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [E] [B] sollicite des délais de paiement et propose de régler la dette en procédant à des versements mensuels de 100 euros en plus du loyer. Il se comprend de sa demande qu’il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.
Les bailleurs, représentés par leur Conseil, n’ont pas expressément donné leur accord pour l’octroi de délais de paiement.
La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l'audience et depuis plusieurs mois, Monsieur [E] [B] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.
En outre, la somme proposée est de nature à permettre l'apurement de la dette locative dans le délai légal.
Compte tenu de ces éléments, Monsieur [E] [B] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [E] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer indexé et des charges.
Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [E] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O], mais également afin de tenir compte de la situation financière du locataire, Monsieur [E] [B] sera condamné à leur verser la somme de 100 euros sur ce fondement.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 14 mai 2019, à effet au 16 mai 2019 entre Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O], d’une part, et Monsieur [E] [B], d’autre part, concernant le logement situé 1D rue Jacques Hanappier (bâtiment A, 4ème étage, n°A28) - 45000 ORLEANS, sont réunies à la date du 16 janvier 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [B] à verser à Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O], à titre provisionnel, la somme de 353,83 euros (selon décompte en date du 20 juin 2024, incluant l'échéance de juin 2024), correspondant aux loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision, le montant dû étant inférieur à un mois de loyer ;
AUTORISONS Monsieur [E] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 100 euros chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [E] [B] soit condamné à verser à Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [B] à payer à Monsieur [Y] [O] et Madame [J] [O], une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [B] aux dépens de l’instance ;
REJETONS toutes autres demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 24 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.
La greffière, Le Juge,
