Cour d'appel, 15 mai 2024. 21/01475

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 15 MAI 2024 N° 2024/ 219 N° RG 21/01475 N° Portalis DBVB-V-B7F-BG34J Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA VICTORIA C/ [S] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Renaud ESSNER Me Alexis ZAKARIAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 08 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/01539. Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 16 mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-000294. APPELANTE Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA VICTORIA sis à [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA AD IMMOBILIER, SAS dont le siège social est sis [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès-qualité audit siège. représentée par Me Renaud ESSNER, membre de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Madame [S] [M] née le 11 Avril 1947 à [Localité 11] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Alexis ZAKARIAN, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 05 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant acte notarié reçu le 26 septembre 2002, le tènement immobilier identifié au cadastre de la Ville de [Localité 9] section DH n° [Cadastre 7], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] a fait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division en deux lots : - le lot n° 1 consistant en un droit de jouissance exclusive sur un jardin d'agrément de plus de 4.000 mètres carrés correspondant à la parcelle [Cadastre 5], - le lot n° 2 (transitoire) consistant dans le droit d'édifier trois bâtiments d'habitation collective sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 6], la parcelle [Cadastre 4] devant quant à elle être cédée à titre gratuit au profit du domaine public pour l'élargissement du [Adresse 8]. À l'achèvement de la construction, les copropriétaires des lots à usage d'habitation se sont constitués en un syndicat secondaire dénommé LES VILLAS VICTORIA, administré par le Cabinet Christian [W] IMMOBILIER en qualité de syndic. À partir de l'année 2010, ce dernier a interpellé à plusieurs reprises Madame [S] [M] épouse [I], ayant acquis le lot n° 1 susvisé en même temps qu'une villa située sur la parcelle [Cadastre 3] attenante suivant acte de vente du 27 novembre 2006, au sujet du manque d'entretien du jardin. Le 12 avril 2013, l'assemblée générale du syndicat principal, convoquée à l'initiative d'un administrateur provisoire, a désigné le Cabinet [W] en qualité de syndic et adopté un règlement intérieur précisant les obligations à la charge des copropriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive de jardins. Suivant ordonnance de référé rendue le 2 mars 2016, le syndicat a obtenu la désignation d'un expert en la personne de Monsieur [E] [B], ingénieur horticole, qui a établi son rapport le 31 octobre 2017. Puis il a assigné le 19 mars 2019 Madame [S] [M], désormais divorcée de Monsieur [O] [I], à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, devenu le tribunal judiciaire, pour l'entendre condamner sous astreinte à réaliser les travaux préconisés par l'expert. A défaut, le syndicat demandait l'autorisation d'y procéder par lui-même aux frais du copropriétaire défaillant, pour un coût estimé à 23.550 euros. Il réclamait également paiement de 30.000 euros en réparation des divers préjudices occasionnés par le manque d'entretien. Aux termes d'un jugement prononcé le 8 janvier 2021, le tribunal a déclaré irrecevables pour cause de prescription les demandes relatives à la réalisation de travaux d'entretien, en retenant qu'il s'était écoulé plus de dix ans entre la mise en terre des plantations et l'introduction de la demande en justice. Le syndicat a été d'autre part débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts, aux motifs qu'il ne justifiait pas de l'existence d'un préjudice collectif et que la présence d'arbres de haute futaie dans un jardin classé 'à protéger' par la Ville de [Localité 9] ne constituait pas un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Il a été condamné en revanche à payer à la défenderesse une indemnité de 2.000 euros pour procédure abusive, outre les entiers dépens et la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 1er février 2021. Parallèlement à cette action, le syndicat avait également assigné Madame [M] par acte du 24 avril 2020 devant le tribunal de proximité de Cannes en paiement de l'intégralité des frais et débours exposés dans le cadre du litige les opposant et imputés sur son compte individuel de charges. Cette juridiction a rendu le 16 mars 2021 un jugement faisant partiellement droit à sa réclamation, dont la défenderesse a relevé appel le 6 avril 2021. Suivant ordonnance rendue le 4 octobre 2021 par le conseiller de la mise en état, les deux instances ont fait l'objet d'une jonction. En cours de procédure, les biens appartenant à Madame [M] ont fait l'objet d'une saisie immobilière de la part de la Banque BARCLAYS, et la créance déclarée par le syndicat des copropriétaires a été admise à concurrence de la somme de 9.607,96 euros dans le cadre de la distribution du prix d'adjudication. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 15 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA AD IMMOBILIER, poursuit en premier lieu l'infirmation du jugement rendu le 8 janvier 2021 et demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner l'intimée à lui payer la somme de 23.550 euros au titre du coût des travaux préconisés par l'expert, outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, et celle de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices occasionnés par le manque d'entretien du jardin. Il considère que le point de départ du délai pour agir ne se situait pas au jour de la mise en terre des plantations comme l'a retenu le premier juge, mais à la date de la manifestation des premiers dommages, laquelle peut être fixée au 11 août 2010 correspondant à la première lettre de réclamation adressée par le syndic, étant en outre rappelé que l'assignation en référé a interrompu le délai de prescription. Il invoque l'article 3129 du règlement de copropriété, stipulant que les copropriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive de jardins privatifs devront les maintenir à leurs frais en parfait état d'entretien, ainsi que les dispositions du règlement intérieur adopté le 12 avril 2013 précisant les obligations imposées à ce titre. S'agissant d'autre part de l'appel interjeté par Madame [M] contre le jugement du 16 mars 2021, il demande à la cour de juger que l'ordonnance rendue le 18 septembre 2023 par le juge de l'exécution, portant homologation du projet de distribution du prix d'adjudication, est revêtue de l'autorité de chose jugée, de sorte que l'intéressée n'est plus recevable à contester le principe ni le montant de sa dette. Subsidiairement, il réclame paiement de 9.607,96 euros correspondant au montant de sa collocation, outre 1.000 euros à titre de dommages-intérêts. Il poursuit enfin la condamnation de l'intimée aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise et de constats, ainsi qu'à lui verser 31.354 euros au titre de ses frais irrépétibles. Madame [S] [M] a notifié le 24 décembre 2021 des conclusions aux termes desquelles elle poursuivait d'une part la confirmation du jugement rendu le 8 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions, et d'autre part l'infirmation du jugement rendu le 16 mars 2021 par le tribunal de proximité de Cannes. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024, renvoyant l'affaire à l'audience de plaidoirie du 5 mars 2024. Toutefois Madame [V] n'était pas représentée à cette audience et n'a pas fait déposer son dossier, son conseil ayant écrit à la cour pour indiquer qu'il ne représentait plus ses intérêts. DISCUSSION Sur l'appel interjeté contre le jugement du 8 janvier 2021 : Sur la prescription : Suivant l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure au 25 novembre 2018 et applicable au présent litige, les actions personnelles entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Ce délai court, en cas de violation du règlement de copropriété, à compter du jour où l'infraction a été commise, et en cas d'action en réparation d'un dommage, à compter du jour où celui-ci s'est manifesté. Il incombe d'autre part à la partie qui invoque la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de démontrer que celle-ci est accomplie. En l'espèce, c'est à tort que le premier juge a retenu que le point de départ du délai pour agir se situait au jour de la réalisation des plantations en litige, et celui-ci doit être fixé au 11 août 2010, date de la première lettre par laquelle le syndic du groupe d'immeubles VILLAS VICTORIA s'est plaint auprès de Madame [M] du manque d'entretien du jardin. En conséquence l'action du syndicat, introduite par l'assignation du 19 mars 2019, n'est pas éteinte par la prescription, et le jugement entrepris doit donc être infirmé. Sur les obligations de Madame [M] : En vertu de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure au 1er juin 2020 et applicable au présent litige, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Il en est de même du titulaire d'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune. Les dépenses afférentes à la conservation d'une partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusive restent toutefois à la charge de la collectivité des copropriétaires, sauf celles se rapportant à l'entretien courant qui sont à la charge du titulaire de ce droit. L'article 3129 du règlement de copropriété ne déroge pas à ce principe dès lors qu'il envisage la situation des propriétaires de jardins privatifs, ce qui ne correspond pas à celle de Madame [M]. Quant au règlement intérieur adopté le 12 avril 2013, il ne peut avoir pour effet de rendre irrégulières des plantations effectuées antérieurement à son entrée en vigueur, voire même antérieurement à l'acquisition du lot n° 1 par l'intéressée. Il convient en conséquence de faire la part entre les travaux d'entretien courant portant sur la taille et l'élagage de l'ensemble des plantations arbustives qui incombaient effectivement à Madame [M], lesquels ont été évalués par l'expert à la somme de 7.200 euros suivant devis établi par l'entreprise CÔTÉ JARDIN, et les autres travaux de gros entretien, portant notamment sur les grands arbres du parc et la lutte contre la prolifération des bambous, dont la charge incombe au syndicat des copropriétaires. Toute obligation de faire pouvant se résoudre en dommages-intérêts, il y a donc lieu de condamner Madame [M] à payer au syndicat la somme de 7.200 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'introduction de la demande en justice. Sur la demande en réparation du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires : Suivant l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure au 1er juin 2020 et applicable au litige, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Le syndicat peut notamment agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots. Cependant en l'espèce, les préjudices décrits par l'expert en réponse au point n° 11 de sa mission se rapportent à des défauts d'entretien imputables au syndicat, et non pas à Madame [M], de sorte que l'appelant doit être débouté de cette demande. Sur les dépens et les frais irrépétibles : En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [M], partie perdante, doit être condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de l'expertise judiciaire. Ceux-ci ne pourront cependant inclure le coût des constats réalisés à la seule initiative du syndicat des copropriétaires. L'équité ne commande pas en revanche d'allouer au syndicat une indemnité au titre de ses frais irrépétibles. Sur l'appel interjeté contre le jugement du 16 mars 2021 : Il y a lieu de constater que cet appel n'est pas soutenu par Madame [M] faute pour elle d'avoir comparu à l'audience et d'avoir déposé son dossier de plaidoirie, de sorte que la décision du premier juge doit être confirmée en toutes ses dispositions. Y ajoutant, il convient de condamner l'intéressée aux dépens d'appel, et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement rendu le 8 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse, Statuant à nouveau, Déclare recevable l'action du syndicat des copropriétaires, Condamne Madame [S] [M] à lui payer la somme de 7.200 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2019, Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses prétentions, Déboute Madame [M] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive, Condamne Madame [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de l'expertise judiciaire, Rejette la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Confirme le jugement rendu le 16 mars 2021 par le tribunal de proximité de Cannes, Y ajoutant, condamne Madame [M] aux dépens d'appel, Rejette la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT