Cour d'appel, 09 novembre 2023. 23/01085

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51C 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 09 NOVEMBRE 2023 N° RG 23/01085 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VWAW AFFAIRE : [Y] [H] C/ S.C.I. S.A.F. Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 18 Janvier 2023 par le Président du TJ de NANTERRE N° RG : 22/02635 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 09.11.2023 à : Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES Me Marc FLACELIERE, avocat au barreau de VAL D'OISE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [Y] [H] née le [Date naissance 1] 1999 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 2023022 Ayant pout avocat plaidant Me Marc POTIER, du barreau de Meaux APPELANTE **************** S.C.I. S.A.F. Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 330 30 8 982 [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Marc FLACELIERE de l'AARPI JUDISIS AVOCATS, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 7 - N° du dossier 023051 Ayant pour avocat plaidant Me Sabrna FEDDAG, du barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Mme Florence SCHARRE, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte du 30 juin 2020, la sci SAF a donné à bail dit dérogatoire, pour une durée de 23 mois, à Mme [Y] [H] des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] (Hauts-de-Seine), moyennant un loyer mensuel de 1 980 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement. Par courrier du 10 novembre 2021, la société SAF a mis en demeure Mme [H] de s'acquitter d'un impayé et de communiquer son attestation d'assurance. Par exploit d'huissier en date du 24 novembre 2021, la société SAF a signifié à Mme [H] un congé pour le 31 mai 2022. Par exploit d'huissier en date du 30 novembre 2021, la société SAF a signifié à Mme [H] un commandement de payer la somme de 2 980 euros au titre du loyer de novembre et de lui transmettre son attestation d'assurance. Par acte d'huissier de justice délivré le 24 octobre 2022, la société SAF a fait assigner en référé Mme [H] aux fins d'obtenir principalement l'expulsion de sa locataire des locaux et de la terrasse du premier étage sous astreinte et sa condamnation au paiement des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 18 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - constaté la prise de fin d'effet du bail conclu entre la société SAF et Mme [Y] [H] au 31 mai 2022, - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de Mme [Y] [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] (une entrée carrelée à droite de l'immeuble avec vitrines aménagées plus d'une grande pièce carrelée en blanc sous toiture au rez-de-chaussée avec éclairages et chauffage et d'un inter étage avec toilettes et lavabo et d'une pièce cloisonnée et une pièces d'accès au premier étage, avec cage d'escalier en bois exotique avec carrelage plus d'un sous sol complètement moquettée en dalles de moquette et faux plafond luxalon avec puits de lumière et deux toilettes avec lavabo et d'un petit sous sol situé entre 1 escalier et le grand sous sol ce petit sous sol est placé sous l'escalier qui va du rez-de-chaussée au grand sous sol) et de la terrasse située au 1er étage, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et d'un serrurier, et avec astreinte d'un montant de 200 euros par jour de retard due passé le délai de quinze jours et courant pendant un délai maximum de six mois, - rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé à titre provisionnel une indemnité d'occupation due par Mme [Y] [H], à compter de la fin du bail survenue le 31 mai 2022, et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, - condamné Mme [Y] [H] à payer à titre de provision à la société SAF les sommes de 2 980 euros au titre du loyer de novembre 2020, 1 800 euros au titre des taxes foncières 2020 et 2021, ainsi que l'indemnité d'occupation préalablement fixée, - dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil à compter du jugement, - dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, - condamné Mme [Y] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement, - condamné Mme [Y] [H] à payer à la société SAF la somme de 1 000 euros conformément à 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes, - rappelé que l'ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 15 février 2023, Mme [H] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 14 avril 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [H] demande à la cour, au visa des articles 117 et suivants et 122 et suivants du code de procédure civile, de : - déclarer l'appel de Mme [Y] [H] recevable et bien fondé et y faisant droit, - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau : au principal : - prononcer la nullité pour vice de fond de l'acte introductif d'instance, ainsi que de toute la procédure subséquente, ordonnance dont appel comprise, au motif que Mme [Y] [H] n'est pas concernée par cette demande en paiement d'arriérés de loyers commerciaux. - juger que la nullité touchant à l'acte introductif d'instance, la dévolution sur le fond ne peut s'opérer et renvoyer la bailleresse à mieux se pourvoir ; - déclarer irrecevables les demandes formulées par le bailleur à l'encontre de Mme [Y] [H]; subsidiairement : - déclarer mal fondées les demandes de la société sci SAF, les loyers commerciaux étant réglés. - débouter la société sci SAF de toutes ses demandes, fins et conclusions. - la condamner également à payer à Mme [Y] [H] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de Maître Philippe Châteauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.' Dans ses dernières conclusions déposées le 2 mai 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société SAF demande à la cour, au visa des articles 834, 835, 836, 837 et 32 du code de procédure civile et de l'article 1134 du code civil, de : '- débouter Mme [H] de sa demande nullité de l'assignation et de toute la procédure subséquente, - rejeter l'exception d'irrecevabilité soulevée par l'appelante, - confirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Nanterre du 18 Janvier 2023 en toutes ses dispositions, - condamner Mme [Y] [H] à payer à la SCI SAF la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, en cause d'appel, par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [Y] [H] en tous les dépens.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION : Mme [H] excipe de la nullité de l'assignation et donc de la procédure subséquente, faisant valoir que c'est la société Flocon Bazar, dont elle est la représentante légale, qui exploite le local commercial. Elle en déduit n'être pas personnellement redevable du loyer commercial, n'avoir aucun pouvoir dans le cadre de l'exécution du bail et affirme qu'il existe une erreur dans l'assignation quant à la désignation du défendeur, entraînant sa nullité pour vice de fond. Pour le même motif, Mme [H] invoque ensuite l'irrecevabilité des demandes formées par la société Saf sur le fondement des articles 32-1 et 122 du code de procédure civile. Subsidiairement, l'appelante soutient que les loyers commerciaux étaient réglés et que le congé avec refus de renouvellement ne saurait prospérer quant à ses effets. La société Saf indique en réponse que le moyen soulevé par Mme [H] ne peut constituer une nullité mais une fin de non-recevoir. Sur ce point, elle soutient que le bail est au nom de Mme [H] et non de sa société, seule l'appelante, personne physique, étant donc la locataire de l'immeuble. Elle fait valoir que la circonstance que les règlements de loyer n'aient pas été effectués par Mme [H] est sans incidence. Elle expose avoir souhaité mettre fin au bail dérogatoire par un congé délivré 6 mois avant la fin du bail, Mme [H] étant donc désormais occupante sans droit ni titre des locaux litigieux. Sur ce, sur la procédure Selon l'article 122 du code de procédure civile : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.' Il apparaît en conséquence que l'argument lié à l'erreur sur la personne du locataire constitue un défaut d'intérêt à défendre, et donc une fin de non-recevoir. L'exception de nullité invoquée par Mme [H] sera donc rejetée. Dès lors que le contrat de bail indique en l'espèce que la locataire est Mme [Y] [H], c'est à juste titre que la société Saf, qui n'a aucun lien de droit avec la société Flocon, a assigné sa cocontractante personne physique devant le premier juge. Les circonstances que les loyers aient été réglés par la société Flocon, que celle-ci soit mentionnée sur l'attestation d'assurance ou qu'elle ait adressé à la bailleresse des courriers en cours de contrat en se comportant comme la locataire n'est pas de nature à modifier juridiquement le titulaire du bail dès lors que toutes ces démarches ont été effectuées par Mme [H] elle-même et que celle-ci ne justifie pas d'une cession opposable au bailleur. La fin de non-recevoir soulevée par Mme [H] sera rejetée. Sur l'expulsion L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Dans le cas d'espèce, le bail dérogatoire conclu entre les parties les 29 et 30 juin 2020 indique à titre liminaire qu'il est d'une durée de 23 mois mais précise ailleurs que sa durée est prévue du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021. Par acte d'huissier du 24 novembre 2021, la société SAF a fait délivrer à Mme [H] un congé avec refus de renouvellement de bail dérogatoire à effet au 31 mai 2022, en indiquant 'le dit bail a commencé le premier juillet 2020 pour s'achever le premier juillet 2020 pour s'achever le 30 juin 2021 et qui s'est prorogé jusqu'au trente-et-un mai 2022 conformément au titre figurant dans ledit bail (23 mois) ainsi que dans le corps du paragraphe intitulé 'utilisation et désignation' (23 mois)'. Dès lors qu'il s'agissait de la fin du bail dérogatoire, la société SAF était en droit de demander le départ de sa locataire, indépendamment de tout retard de paiement du loyer et l'argumentation de Mme [H] sur ce fondement est inopérant. Il ressort du procès-verbal de constat du 31 mai 2022 que Mme [H] s'est maintenue dans les lieux à l'expiration du bail, ce qu'elle ne conteste au demeurant pas. L'appelante est occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail et l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a ordonné son expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation. Sur la demande de provision L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La société SAF réclame la confirmation de l'ordonnance qui a condamné sa locataire à lui verser les sommes de 2 980 euros au titre du loyer de novembre 2020 et 1 800 euros au titre des taxes foncières 2020 et 2021. Tout en affirmant que les loyers étaient réglés, Mme [H] ne justifie pas du règlement de ces sommes. Le décompte qu'elle produit, outre qu'il est présenté de telle sorte qu'il correspond manifestement à un montage entre plusieurs documents et que son authenticité est donc contestable, ne mentionne en tout état de cause pas de paiement en novembre 2020 ni de versement autre que du montant du loyer, à l'exception d'un virement de 1 000 euros du 30 avril 2021 intitulé 'fenêtre frais'. Cependant, il apparaît qu'une erreur matérielle affecte la décision querellée puisque, tandis que le premier juge indique à juste titre dans sa motivation que le contrat prévoit qu'une taxation forfaitaire de 800 euros sera réglée chaque année par la locataire correspondant à un prorata de la taxe foncière, ce qui doit conduire à condamner Mme [H] au paiement d'une provision de 1 600 euros au titre des taxes foncières 2020 et 2021, le dispositif de l'ordonnance la condamne à verser 1 800 euros à ce titre. L'ordonnance sera donc infirmée uniquement sur ce point et confirmée pour le surplus. Sur les demandes accessoires Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront également confirmées. Partie perdante, Mme [H] sera condamnée aux dépens d'appel. En équité, il y a lieu de la condamner à verser à la société SAF la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Rejette l'exception de nullité et la fin de non-recevoir invoquées par Mme [Y] [H] ; Confirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la provision au titre de la taxe foncière ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ; Condamne Mme [Y] [H] à payer à la société civile immobilière SAF la somme provisionnelle de 1 600 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2020 et 2021 ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne Mme [Y] [H] à verser à la société civile immobilière SAF la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que Mme [H] supportera les dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,