Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/00391

/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE [Adresse 3] [Localité 7] [Courriel 9] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 24/00391 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLM2 JUGEMENT DU : 20 Décembre 2024 MINUTE : DEMANDEUR(S) : S.C.I. ZVERI DEFENDEUR(S) : [F] [T] exécutoire délivrée le à : expédition délivrée le à : / REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS JUGEMENT DU 20 Décembre 2024 L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE et le 20 Décembre 2024 Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 18 Octobre 2024 ; ENTRE : DEMANDEUR(S) : S.C.I. ZVERI, prise en la personne de son représentant légal RCS [Localité 10] 480 290 899 [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS ET : DEFENDEUR(S) : M. [F] [T] [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 7] non comparant, non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, assistée de Nadia CHAKIRI, greffier présent lors des débats et de Aurélie BOUIN, Greffier présent lors du délibéré par mise à disposition au greffe ; La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2024 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2017, la SCI ZVERI a donné à bail à Monsieur [F] [T] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 461,75 euros, et 100 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la SCI ZVERI a fait signifier à Monsieur [F] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 190,62 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 23 mai 2024 la SCI ZVERI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, la SCI ZVERI a fait assigner Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Monsieur [F] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5 910,19 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juillet 2024,une indemnité d'occupation mensuelle de 608,35 euros égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, indexée selon les dispositions du contrat résilié,les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal. L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 22 juillet 2024. À l'audience du 18 octobre 2024, la SCI ZVERI, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6 738,61 euros arrêtée au 1er juillet 2024, loyer du mois d’octobre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [F] [T], régulièrement assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [F] [T] assigné à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. Sur les demandes principales  Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SCI ZVERI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 mai 2023. En conséquence, la demande de la SCI ZVERI aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 juillet 2017, du commandement de payer délivré le 23 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er juillet 2024 que la SCI ZVERI rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [T] à payer à la SCI ZVERI la somme de 5 910,19 euros, au titre des sommes dues au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 23 mai 2024. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 juillet 2017 à compter du 24 juillet 2024. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [F] [T] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juillet 2024, Monsieur [F] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] [T] à son paiement à compter de 24 juillet 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Compte-tenu des éléments du dossier, la demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [T] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer. Il convient également de condamner Monsieur [F] [T] à payer à la SCI ZVERI la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SCI ZVERI aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire. CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 juillet 2017 entre avec la SCI ZVERI d'une part, et Monsieur [F] [T] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 24 juillet 2024. CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date. ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [F] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [F] [T] à compter du 24 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à la SCI ZVERI la somme de 5 910,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er juillet 2024 échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à la SCI ZVERI l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2024, échéance d’août, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances. REJETTE la demande de capitalisation des intérêts. CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à la SCI ZVERI la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Monsieur [F] [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 mai 2024. DEBOUTE la SCI ZVERI de ses autres demandes et prétentions. RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé : LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Aurélie BOUIN Marie WILLIG