Cour d'appel, 22 octobre 2024. 23/04696

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 22 octobre 2024 N° RG 23/04696 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V7IF AFFAIRE : [F], [X], [L] [P] C/ S.C.I. CASTIJO agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 20 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de SAINT GERMAIN EN LAYE Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 22/10/24 à : Me Pierre-antoine CALS Me Oriane DONTOT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT-DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [F], [X], [L] [P] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Pierre-antoine CALS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719 - Représentant : Me Jean-gilles HALIMI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Lyna Al Badawy, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C789 APPELANT **************** S.C.I. CASTIJO agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège N° SIRET : 538 55 1 6 31 [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20230547 Représentant : Me Sylvie POUPEE de la SELARL OFFICE JURIDIQUE ET JUDICIAIRE DE L'ENTREPRISE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0058 substitué par Me Stéphane FERTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0075 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Céline KOC, Greffier, lors du prononcé de décision : Madame Céline KOC, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous-seing privé du 12 décembre 2018, la SCI Castijo a donné en bail à M. [P], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1 510 euros et une provision sur charges de 80 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Castijo a fait signifier le 25 octobre 2022 à M. [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui est resté infructueux. Par acte de commissaire de justice délivré le 3 février 2023, la SCI Castijo a fait délivrer assignation à comparaître à M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain- en- Laye aux fins de : - le voir condamner au paiement de la somme de 5 334 euros à titre d'arriérés de loyers et charges, arrêtés à la date du 5 janvier 2023, avec intérêts de droit à compter du 25 octobre 2022, - voir constater et, en tant que de besoin, voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers, - voir ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef suivant les dispositions du code de procédures civiles d'exécution, - le voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, en tenant compte de l'indexation légale contractuelle, et des charges, jusqu'à la libération effective des lieux, - le voir condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - le voir condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le voir condamner aux dépens. Par jugement réputé contradictoire rendu le 20 juin 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain- en- Laye a : - déclaré recevable l'action de la SCI Castijo, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, conclu le 12 décembre 2018 entre la SCI Castijo et M. [P], portant sur l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 décembre 2022, - ordonné, en conséquence, à M. [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour M. [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Castijo pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, - condamné M. [P] à verser à la SCI Castijo la somme de 5 334,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 3 237,60 euros et du 3 février 2023, date de l'assignation, pour le surplus, - condamné M. [P] à payer à la SCI Castijo une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois de février 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, - dit que l'indemnité d'occupation est payable au plus tard le 5 du mois et due prorata temporis jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné M. [P] à payer à la SCI Castijo la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - condamné M. [P] à verser à nom bailleur la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [P] aux dépens. - rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; - débouté la SCI CASTIJO de toute demande différente, plus ample ou contraire au présent dispositif. Par déclaration reçue au greffe le 6 juillet 2023, M. [P] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 10 septembre 2024, soit la veille de la clôture, M. [P] demande à la cour de bien vouloir : - le juger bien fondé en son appel, - infirmer le jugement rendue le 20 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en- Laye en toutes ses dispositions, statuant à nouveau , - lui octroyer un échelonnement de sa dette durant deux années, - soustraire de la dette locative, la somme de 4 507,09 euros qu'il a avancée pour la réalisation de travaux de rénovation et d'embellissement de la cuisine, - juger que la procédure d'appel n'est pas abusive et de débouter en conséquence la SCI Castijo de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 1 000 euros, - débouter la SCI Castijo de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de sa demande de condamnation aux dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 3 septembre 2024, la SCI Castijo demande à la cour de : - juger que l'appel est devenu sans objet, - juger subsidiairement que M. [P] est mal fondé en son appel, - confirmer en conséquence la décision entreprise en toutes ses dispositions, - condamner M. [P] à lui payer la somme de 32 581,95 euros, correspondant à la dette locative arrêtée du 31 août 2024, - condamner M. [P] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure d'appel abusive, - condamner M. [P] à lui payer la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [P] aux dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 septembre 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DECISION. Sur l'appel de M. [P]. La cour relève que M. [P], après avoir indiqué que les lieux ont été définitivement libérés le 17 octobre 2023, sollicite néanmoins l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, mais ne conclut pas au débouté des demandes de la SCI Castijo. Il sollicite uniquement que soit déduit du montant de la dette locative, le montant des travaux qu'il prétend avoir réalisés dans la cuisine, ainsi que des délais de paiement. La SCI Castijo réplique que M. [P] a définitivement libéré les lieux, de sorte que l'appel est devenu sans objet, et ce d'autant qu'aux termes de ses dernières écritures, l'appelant se borne principalement à solliciter des délais de paiement. Sur ce, Le jugement rendu le 20 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain- en- Laye ne peut qu'être confirmé en ses dispositions non contestées et au surplus devenues sans objet relatives à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion, au sort des meubles ainsi qu'à la fixation de l'indemnité d'occupation et à la condamnation de M. [P] à son paiement. - Sur la demande tendant à voir déduire le montant des travaux réalisés dans la cuisine. M. [P] sollicite que soit déduite de l'arriéré locatif qu'il ne conteste pas, la somme de 4 507,09 euros qu'il prétend avoir exposée pour la réalisation de travaux de rénovation et d'embellissement de la cuisine. Sur ce, En l'espèce, non seulement M. [P] ne justifie pas avoir sollicité préalablement l'autorisation du bailleur pour réaliser de tels travaux, mais encore les pièces qu'il produit aux débats, à savoir principalement les factures et la photographie de la cuisine, ne lui permettent pas d'établir que les travaux ont bien été réalisés dans l'appartement pris à bail, ni le montant de la somme prétendument engagée. En conséquence, M. [P] doit être débouté de sa demande de ce chef. - Sur les dommages-intérêts pour résistance et procédure abusives. M. [P] conclut à l'infirmation du jugement en sa disposition l'ayant condamné à verser la somme de 500 euros à la société Castijo à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et s'oppose également à la demande de la bailleresse tendant à le voir condamner en cause d'appel à lui verser la somme de 1 000 euros pour procédure abusive. La SCI Castijo invoque le caractère abusif de la procédure d'appel, M. [P] n'en ayant pris l'initiative que pour retarder la reconnaissance de ses droits, et surtout pour se maintenir dans les lieux sans aucune contrepartie dans la mesure où il n'a effectué aucun règlement depuis septembre 2022, soit deux ans, alors même qu'il exerce une activité de fiscaliste dans un cabinet d'expertise comptable. Sur ce, La SCI Castijo a incontestablement subi un préjudice aussi bien du fait de la résistance de M. [P] au paiement que de l'appel non causé interjeté par le locataire, ce qui justifie non seulement que la disposition du jugement ayant condamné le locataire à lui verser la somme de 500 euros pour résistance abusive au paiement soit confirmée, mais que M. [P] soit condamné à la somme supplémentaire de 500 euros pour appel abusif. - Sur la demande de délais de paiement formée par M. [P]. M. [P] qui ne conteste pas le montant de la dette locative sollicite un échelonnement de paiement sur deux années. La SCI Castijo s'y oppose, faisant valoir que M. [P] qui travaille dans un cabinet d'expertise comptable, ne verse pas la moindre pièce de nature à établir qu'il se trouve dans une situation personnelle et financière délicate. Sur ce, Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1345-3 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer. En l'espèce, la cour observe qu'effectivement, M. [P] ne verse pas le moindre document de nature à justifier qu'il se trouverait dans une situation financière obérée. En conséquence, M. [P] ne peut qu'être débouté de sa demande de délais de paiement. Sur l'actualisation du montant de la dette locative de la SCI Castijo. La SCI Castijo produit un décompte actualisé au 31 août 2024 de l'examen du quel il ressort que M. [P] lui est redevable de la somme de 29 405,75 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au mois d'avril inclus. M. [P] qui ne conteste pas devoir cette somme, doit être condamné à son paiement. En revanche, la SCI Castijo doit être déboutée de sa demande de paiement au titre des frais de commissaire de justice comme étant nécessairement inclus dans les dépens, et de remboursement de ses honoraires d'avocat comme étant pris en compte dans la somme allouée au titre des frais irrépétibles. Sur les mesures accessoires. M. [P] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI Castijo au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [P] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 20 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Germain-en-Laye en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute M. [P] de l'ensemble de ses demandes, y compris de celle tendant à l'obtention de délais de paiement, Y ajoutant, Condamne M. [P] à verser à la SCI Castijo la somme de 29 405,75 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au mois d'avril 2024 inclus, selon décompte arrêté au 31 août 2024, ainsi que la somme de 500 euros pour appel abusif, Déboute la SCI Castijo de sa demande de paiement au titre des frais de commissaire de justice comme étant nécessairement inclus dans les dépens, et de remboursement de ses honoraires d'avocat comme étant pris en compte dans la somme allouée au titre des frais irrépétibles, Condamne M. [P] à verser à la SCI Castijo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [P] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière Le Président