Cour d'appel, 21 septembre 2023. 20/17374

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 20/17374 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCXMO Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 septembre 2020 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section)- RG n° 18/01850 APPELANTES S.A.S.U. DU MOULIN Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 501 654 495 Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 2] [Localité 8] S.E.L.A.R.L. V & V ASSOCIES représentée par Maître [Z] [R], ès-qualités d'administrateur judiciaire de la société DU MOULIN Immatriculée au R.C.S. de Pontoise sous le n° 818 457 889 demeurant: [Adresse 5] [Localité 7] Représentées par Me Jacques-Michel FRENOT de la SCP FRENOT & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P 322 INTIMEE S.A.R.L. CASTIM IMMOBILIER Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 429 224 462 Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 6] [Localité 4] défaillante, déclaration d'appel signifiée à personne morale, n'ayant pas constituée avocat COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 22 mai 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Douglas Berthe conformément aux articles 804, 805 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre M. Douglas Berthe, conseiller Mme Marie Girousse, conseillère qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 1er juin 1977, M. [L] a donné à bail en renouvellement à M. et Mme [B] des locaux à usage de café-restaurant dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (92) se composant d'une salle de café située au rez-de-chaussée avec arrière-boutique, cuisine, trois pièces, WC et cave sous la boutique. Suivant acte sous seing privé du 23 mars 1978, M. et Mme [B] ont cédé le droit audit bail à M et Mme [D] à qui la SNCF a, par ailleurs, consenti, le 10 mars 1978, une autorisation d'occupation portant sur un terrain contigu situé [Adresse 9], cadastré N[Cadastre 1] de 63 m², à usage de cour et de séchoir à linge, moyennant le paiement d'une redevance. Suivant acte sous seing privé du 28 février 1994, l'OPHLM de la ville d'[Localité 8], nouveau propriétaire des locaux objets du bail du 1er juin 1977, a renouvelé le bail consenti à M et Mme [D]. Par acte du 8 janvier 1999, qui vise le bail commercial consenti par l'OPHLM ainsi que l'autorisation d'occupation consentie par la SNCF, M. et Mme [D] ont cédé leur fonds de commerce à la société Amsaras, alors en cours de formation, la société Castim Immobilier étant désignée comme séquestre juridique, chargée d'administrer les oppositions et d'effectuer les publications légales. Par acte authentique du 8 avril 2004, l'OPHLM de la ville d'[Localité 8] a vendu à la SCI Miquel les locaux objets du bail commercial. Par acte sous seing privé du 11 janvier 2008, rédigé par la société Castim Immobilier, la société Amsaras, titulaire d'un bail commercial de 9 ans suivant acte sous seing privé du 1er avril 2004 à effet du même jour, a cédé à la société du Moulin son fonds de commerce en ce inclus le droit au bail dont elle était titulaire. Ayant acquis le 29 juillet 2015 de Réseau ferré de France, venant aux droits de la SNCF, le terrain cadastré anciennement N[Cadastre 1] et désormais M[Cadastre 3] et sur lequel un bâtiment de 50 m², à usage de cuisine, a été construit, la société RG Foncière a fait assigner par acte du 6 octobre 2015 la société du Moulin devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre aux fins d'obtenir son expulsion, soutenant que si la société Amsaras avait bénéficié d'une convention d'occupation entre le 1er mars 1999 et le 31 mars 2004, cette autorisation d'occupation n'avait pu être cédée à la société du Moulin qui était donc occupante sans droit ni titre. Par ordonnance du 8 décembre 2015, le juge des référés, relevant qu'une convention d'occupation avait été régularisée entre Réseau ferré de France et la société Amsaras le 7 avril 1999 avec renouvellement annuel jusqu'au 31 mars 2004 et que si les exploitants successifs du fonds de commerce avaient continué à occuper les locaux, ils ne justifiaient d'aucun titre d'occupation, a condamné la société du Moulin à restituer à la société RG Foncière le bâtiment occupé sans droit ni titre sur parcelle cadastrée M372 à [Localité 8] et ordonné son expulsion à défaut de restitution volontaire. Par acte du 9 janvier 2018, la société du Moulin a fait assigner à la société Castim Immobilier devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de la voir déclarée responsable des conséquences dommageables de son expulsion et obtenir le paiement de dommages et intérêts. Par jugement du 24 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté les demandes de la société du Moulin dirigées contre la société Castim Immobilier ; - rejeté la demande de la société Castim Immobilier en paiement de dommages et intérêts ; - condamné la société du Moulin aux dépens ; - condamné la société du Moulin à payer à la société Castim Immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire. Par déclaration du 1er décembre 2020, la société du Moulin a interjeté appel total du jugement. Malgré signification régulière de la déclaration d'appel les 21 et 22 janvier 2021 par la société du Moulin, la société Castim Immobilier n'a pas constitué avocat. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les conclusions déposées le 25 février 2021, par lesquelles la société du Moulin et la société V&V associés, représentée par maître [Z] [R], pris ès-qualités d'administrateur judiciaire de la société du Moulin, appelantes, demandent à la Cour de : - recevoir la société du Moulin et Maître [R], administrateur judiciaire, en leur appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 24 septembre 2020 ; - infirmer la décision entreprise en l'intégralité de ses dispositions, et en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la société du Moulin à l'encontre de la société Castim ; Réformant et statuant à nouveau, - juger que la société Castim Immobilier a commis une faute grave dans le cadre de la rédaction de l'acte de vente de fonds de commerce signé entre la société Amsaras et la société du Moulin en date du 11 janvier 2008 ; - juger que la faute de la société Castim Immobilier est constituée par la non-convocation et l'omission de participation d'un des bailleurs d'une partie des locaux objet de la vente du fonds de commerce sus indiquée ; - juger que la société Castim Immobilier ne pouvait ignorer que la cuisine d'un volume de 50 m², exploitée par la société Amsaras, était la propriété de la SNCF, et qu'il convenait par voie de conséquence de convoquer la SNCF à participer à l'acte. - juger la responsabilité de la société Castim Immobilier pleine et entière ; En conséquence, - condamner la société Castim Immobilier à payer à la société du Moulin, pour perte d'une partie des locaux du fonds de commerce, et au vu des frais accessoires et secondaires qui en découlent et qui ont été supportés par ladite société, la somme globale de 293 711,40 €, cette somme étant justifiée par les causes développées dans le corps des présentes écritures ; - condamner la société Castim Immobilier au paiement d'une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Castim Immobilier en l'intégralité des dépens de la procédure, tant de première instance que d'appel. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des appelantes. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée. La société du Moulin et la société V&V associés exposent que l'attestation d'acquisition délivrée par la société Castim Immobilier fait mention notamment d'une cuisine, qu'il est apparu que la cuisine appartenait à la RG Foncière, laquelle l'avait acquise du Réseau ferré de France qui venait aux droits de la SNCF, que la SNCF, connue de la société Castim Immobilier pour avoir été propriétaire du terrain abritant la cuisine et avoir consenti aux divers exploitants des autorisations précaires d'occupation n'a pas été appelée à la signature de l'acte, que la société Castim Immobilier a commis une faute grave résultant d'une absence manifeste de vérifications ou de recherches, que la convention d'occupation qui avait été concédée par la SNCF à la société Amsaras en 1998 n'avait pu être transférée et/ou cédée à la société du Moulin, que ce défaut d'information a généré des conséquences lourdes pour la société du Moulin, qui n'est pas professionnelle en matière de cession de fonds, étant un simple justiciable non avisé en la matière et qui a fait appel à une société qui se prétendait spécialiste juridique de ce type d'opération, que le défaut d'information de la SNCF ainsi que sa non-convocation ont eu pour conséquence l'expulsion de la société du Moulin d'une partie des locaux acquis, que la balance générale des chiffres d'exploitation du fonds fait apparaître la chute du chiffre d'affaires sur le volet restauration, qui était une des principales activités du fonds de commerce, se plaçant devant les recettes du bar, que la société du Moulin a été contrainte de prendre en charge une partie des honoraires facturés par le conseil de la société RG Foncière à hauteur de 3 000 euros, de payer les frais et honoraires pour le même litige à son propre avocat pour une somme de 9 600 euros, de supporter des frais participatifs au montant des travaux engagés par la société RG Foncière pour un montant de 7 610,40 euros, de faire des travaux d'installation d'une cuisine plus petite, de 21 m², effectués pour un montant de 21 780 euros et de verser des sommes complémentaires à la société RG Foncière pour une somme de 13 237,80 euros. Motifs de l'arrêt Il résulte des articles 1147 et 1710 code civil dans leurs versions applicables au présent litige que le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles. Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Il résulte par ailleurs des articles L. 2122-1, L. 2122-2, L. 2122-3 et L.2111-16 du code général de la propriété des personnes publiques et du décret n° 97-444 du 5 mai 1997 relatif aux missions et aux statuts de Réseau ferré de France dans leurs versions applicables au présent litige que nul ne peut, sans disposer d'un titre l'y habilitant, occuper une dépendance du domaine public ferroviaire qui a par principe vocation à être affecté aux besoins des services de transports publics, qu'une autorisation d'occupation peut toutefois être consentie, celle-ci étant précaire, temporaire, personnelle, incessible et ne comportant aucun droit de cession ni de sous-location. En outre, la reconnaissance de la possibilité d'exploiter un fonds de commerce sur le domaine public n'entraîne en aucun cas transmission de l'emplacement, qui ne peut non plus être valorisé dans le fonds de commerce (Conseil d'Etat, 3 / 5 SSR, du 6 novembre 1998, 171317). Il résulte de l'article 3 du code civil que les lois de police et de sûreté obligent tous ceux qui habitent le territoire. Enfin, l'article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En l'espèce, la SARL Castim Immobilier, agent immobilier, est intervenue en qualité de rédactrice de l'acte de cession du fonds de commerce intervenue entre le précédent propriétaire du fonds, la SARL Amsaras et L'EURL Du Moulin le 11 janvier 2008. Un contrat d'entreprise liait donc la rédactrice et les parties à l'acte. Ce n'est pas un acte détachable de la mission de la rédactrice de l'acte qui lui est reproché dans le présent litige mais ses carences alléguées dans l'exercice de sa mission. C'est donc la responsabilité contractuelle et non délictuelle de la SARL Castim Immobilier qui est effectivement recherchée. L'étendue et les limites de sa mission sont définies en page 19 de l'acte, soit à la clause « décharge du rédacteur », qui stipule clairement que les conditions de la vente ont été discutées directement entre l'acquéreur et le vendeur du fonds de commerce sans concours ni intervention de la SARL Castim Immobilier, la mission de cette dernière se bornant exclusivement à formaliser par écrit la teneur de la convention définie préalablement par les parties sous leur entière responsabilité, notamment en cas d'omission ou d'insuffisances. Ainsi, il ne peut être fait grief à la SARL Castim Immobilier de ne pas avoir convoqué la SNCF à l'acte afin de s'assurer de l'octroi de l'autorisation d'occupation précaire du domaine public ferroviaire au profit de l'acquéreur dans la mesure où il n'est pas démontré que cette démarche entrait dans le périmètre de la mission de la SARL Castim Immobilier, ni qu'elle aurait été fautive dans la mesure où cette initiative dépassait le cadre de sa mission et en toute hypothèse se serait avérée inopérante la SNCF n'étant pas propriétaire de la parcelle litigieuse au moment de la cession, celle-ci étant la propriété du Réseau Ferré de France. Les autorisations d'occupation étant strictement personnelles, il incombait au premier chef à la SASU Du Moulin de se rapprocher de Réseau Ferré de France aux fins de l'obtention de l'autorisation d'occupation temporaire et précaire, ce qu'elle s'est toujours abstenue de faire. Elle ne peut non plus se prévaloir de sa méconnaissance des règles d'ordre public applicables au domaine public ferroviaire ni de sa méconnaissance de l'occupation sans droit ni titre du domaine public qu'elle a personnellement commis. Elle ne peut opposer ses diverses carences à l'encontre de la SARL Castim Immobilier. Par ailleurs, le périmètre de la cession est très clairement définie en page 2 de l'acte de cession du fonds de commerce qui comprend limitativement l'enseigne, le nom commercial, la clientèle, l'achalandage, la licence IV, le droit au bail consenti par l'OPHLM de la ville d'[Localité 8], les objets mobiliers et le matériels suivant descriptif, les marchandises (stock), la ligne téléphonique, à l'exclusion de tout autre élément corporel ou incorporel et notamment une prétendue autorisation d'occupation de la parcelle M372 qui était caduque depuis le 31 mars 2004. En tout état de cause, une convention d'occupation précaire ne peut être considérée comme un « bail » susceptible de faire l'objet d'une propriété commerciale et donc faire partie des éléments d'un fonds de commerce. En effet, l'autorisation d'occupation temporaire n'est pas constitutive de droits réels et présente un caractère précaire et révocable. Inclure une telle autorisation comme un des éléments composant le fonds de commerce aurait été une clause illicite violant l'ordre public. Pour les mêmes raisons, l'acte de cession d'un fonds de commerce a vocation à ne porter que sur ce dernier à l'exclusion de conventions distinctes non expressément incluses ou mentionnées à l'acte, telle qu'une convention d'occupation précaire du domaine public, ce qui est le cas en l'espèce. Il est rappelé que les parties avaient expressément convenu de faire leur affaire des conditions et du périmètre de l'opération en assumant la pleine responsabilité du contenu de la convention et en déchargeant le rédacteur de toute responsabilité à ce titre. La responsabilité de la SARL Castim Immobilier n'est donc pas engagée et aucune indemnisation ne peut lui être demandée par la SASU Du Moulin à quelque titre que ce soit. Le jugement entrepris sera confirmé sur ces points. Sur les demandes de « juger » : Par application de l'article 954 du code de procédure civile , la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Le jugement de première instance sera confirmé en ses dispositions sur les frais irrépétibles et les dépens. La SASU du Moulin et son d'administrateur judiciaire succombant intégralement à hauteur d'appel, ils conserveront la charge de leurs frais et dépens exposés à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 24 septembre 2020 du tribunal judiciaire de Paris ; Y ajoutant, Laisse à la SASU du Moulin et à la société d'exercice libéral à responsabilité limitée V&V Associés, représentée par Maître [Z] [R], pris ès qualités d'administrateur judiciaire de la SASU Du Moulin, la charge des frais irrépétibles et des dépens qu'elles ont exposés à hauteur d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE