Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 22/11750

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/11750 N° Portalis 352J-W-B7G-CYACY N° MINUTE : 2 Assignation du : 09 Septembre 2022 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 17 Octobre 2024 DEMANDERESSE S.N.C. INDIANA CLUB [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Valérie OUAZAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0428 DEFENDEURS Monsieur [K] [Y] [Adresse 3] [Localité 7] Madame [V] [Y] veuve [L] [Adresse 4] [Localité 6] tous deux représentés par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 02 Septembre 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 3 février 2010, Mme [V] [Y] veuve [L] et M. [K] [Y] (ci-après les bailleurs) ont donné à bail renouvelé à la société en Nom Collectif Indiana Club (ci-après la SNC Indiana Club) des locaux commerciaux – composés, au rez-de-chaussée, d’une salle de café et d’une salle de billard, et au sous-sol, d’une cave et de sanitaires – et d’habitation – composés, au premier étage, d’une cuisine, de 4 chambres, d’une salle à manger, d’une salle de bains, d’un W.C et d’un débarras. Lesdits locaux sont dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 10] à [Localité 1]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2010, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 95.000 euros pour les locaux commerciaux, et de 25.000 euros pour les locaux d’habitation, soit une somme annuelle totale de 120.000 euros hors taxes hors charges. Les locaux commerciaux ont pour destination l’activité exclusive de « café, brasserie, billard, tabac, PMU, loterie, écailler [et] concert » et l’appartement « doit rester à usage d’habitation ». Par avenant du 22 août 2013, le loyer annuel en principal a été fixé, à compter du 1er juillet 2013, à 103.321,17 euros pour les locaux commerciaux et 27.189,77 euros pour le logement, soit une somme totale de 130.510,94 euros. Par acte d’huissier du 19 décembre 2018, les bailleurs ont fait délivrer à la SNC Indiana Club un congé pour le 30 juin 2019 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019 pour une nouvelle durée de neuf ans et moyennant un loyer déplafonné de 180.000 euros hors taxes hors charges par an. La SNC Indiana Club ayant indiqué, par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 avril 2020, accepter le principe de renouvellement du bail mais s’opposer au montant du loyer proposé par les bailleurs, ces derniers lui ont notifié le 28 juin 2021 un mémoire préalable aux fins de fixer le loyer en renouvellement à la somme annuelle de 202.154 euros hors taxes hors charges. Par mémoire en réponse du 16 mars 2022, la SNC Indiana Club a notifié aux bailleurs son souhait de fixer le loyer litigieux à la somme plafonnée de 135.722,18 euros. Par actes extra judiciaires des 9 et 15 septembre 2022, la SNC Indiana Club a attrait Mme [V] [Y] et M. [K] [Y] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de fixer le loyer en renouvellement à 135.722,18 euros à compter du 1er juillet 2019. Par jugement du 14 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019 et a désigné Mme [B] [W] en qualité d’expert judiciaire aux fins d’apprécier l’existence d’un motif de déplafonnement et de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2019. Déposé le 24 janvier 2024, le rapport d’expertise judiciaire a conclu à l’absence de motifs de déplafonnement et a estimé le loyer plafonné à 135.722,18 euros. En considérant le logement comme un local annexe à l’exploitation des locaux commerciaux dès lors que celui-ci n’était accessible que depuis le rez-de-chaussée de ces derniers par un « escalier malcommode » (H1), ledit rapport n’a pas eu recours aux valeurs locatives relatives aux surfaces à usage d’habitation et a retenu, par pondération des surfaces du 1er étage, une valeur locative de 160.000 euros. L’expertise judiciaire a toutefois appréhendé, à titre informatif, l’hypothèse contraire (H2) et en a déduit une valeur locative de 162.000 euros. Par mémoire du 19 juin 2024, les bailleurs ont demandé la fixation du loyer révisé, à effet du 6 juillet 2022, à un montant de 220.568,20 euros hors taxes hors charges par an. C’est dans ce contexte que, par son mémoire en ouverture de rapport signifié par RPVA et lettre recommandée avec accusé de réception le 10 juin 2024, la SNC Indiana Club demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de : - Dire qu’en application de l’article L.145-34 du code de commerce, aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité tels que mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce n’a été appréciée en cours de bail, - Dire qu’en application de l’article L.145-34 du code de commerce, il convient de fixer le loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné, En conséquence, - Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2019 à la somme de 135.722,18 euros en principal, - Constater l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2019 pour une nouvelle durée de 9 ans, - Dire que le dépôt de garantie sera réajusté afin qu’il corresponde toujours à 6 mois de loyer hors charges et hors taxes, - Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur le trop-perçu de loyer à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles depuis le 1er juillet 2019 et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, - Condamner solidairement les bailleurs au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire, - Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires. Au soutien de ses demandes, la SNC Indiana Club fait valoir en substance : - Sur les causes de déplafonnement du loyer en renouvellement : que la hausse du pouvoir d’achat et la construction et réhabilitation de nouveaux immeubles concernent le [Localité 1] dans son ensemble, ne profitent pas à l’activité du preneur et sont compensées par la diminution du nombre d’habitants et d’actifs ayant un emploi entre 2007 et 2017 ; que la fréquentation de la station de métro Gaité et Montparnasse Bienvenue a diminué respectivement de 14,82% et 3,93% entre 2010 et 2019 et que cette baisse, constatée par les bailleurs, n’est pas compensée par l’usage de modes de transport alternatifs ; que la jurisprudence affirme qu’il faut appréhender la zone naturelle de chalandise et non celle potentielle, que l’étendue d’une telle zone étant affectée par les commerces aux alentours dès lors qu’elle est réduite en cas de forte concurrence et inversement, la gare de [8] – entourée de bars et restaurants – ne se situe pas dans la zone de chalandise des locaux commerciaux litigieux d’autant plus qu’un tunnel à double sens de circulation limite l’engorgement des lieux, que les horaires d’ouverture des locaux du preneur ne sont pas adaptés aux horaires de ladite gare ; qu’aucune statistique probante atteste que l’activité AIBNB engendre un flux de chaland complémentaire, que la location ponctuelle d’un bien immobilier n’augmente pas la fréquentation du secteur dès lors qu’elle remplace la population résidentielle par celle touristique le temps de la location, - Sur la détermination du loyer en renouvellement : s’agissant de la valeur locative, qu’il convient de prendre en compte le logement dans le calcul de la valeur locative des locaux commerciaux, de ne pas appréhender les valeurs locatives de surface à usage d’habitation et ainsi, de privilégier l’hypothèse 1 (H1) de l’expert judiciaire; que les mesures de ce dernier ne peuvent être contestées ; que la valeur locative doit par conséquent être fixée à 160.000 euros ; s’agissant du loyer plafonné, que l’expert judiciaire retient à juste titre un loyer plafonné de 135.722,18 euros hors taxes hors charges. Par leur mémoire en ouverture de rapport signifié par RPVA et lettre recommandée avec accusé de réception le 9 août 2024, Mme [V] [Y] et M. [K] [Y] demandent au juge des loyers commerciaux de : - Fixer le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Adresse 10] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er juillet 2019 à la somme de 225.072 euros par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, - Dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, - Condamner la société Indiana Club aux intérêts aux taux légal sur les arriérés de loyers depuis la date de la demande en Justice en application de l’article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière, - Condamner la société Indianna Club à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société Indianna Club aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise, dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de maitre Thierry David avocat. Au soutien de leurs demandes, Mme [V] et M. [K] [Y] font valoir pour l’essentiel : - Sur les causes de déplafonnement du loyer en renouvellement : * Sur la modification des obligations des parties : que la loi Pinel du 18 juin 2014 ayant prohibé les clauses mettant les travaux visés par l’article 606 du code civil à la charge du preneur, l’équilibre économique du bail litigieux contenant une telle clause a été bouleversé, le preneur n’ayant pas effectué les travaux de structure, estimés par l’entreprise Gouider avant l’entrée en vigueur de la loi susvisée, à 425.722,36 € toutes charges comprises, * Sur la modification des facteurs locaux de commercialité : que de nombreux immeubles ont été construits ou réhabilités depuis le 1er juillet 2010, que l’expertise judiciaire constate une hausse notable de 22,82% du revenu moyen par foyer fiscal imposé et ainsi du pouvoir d’achat, que la diminution globale d’actifs est compensée par la hausse du nombre de cadres et de professions intellectuelles supérieures, que le preneur ne rapporte pas la preuve qu’une telle évolution concerne l’arrondissement dans son ensemble ; que les locaux commerciaux étant situés dans la zone de chalandise de la gare [8], ils bénéficient indéniablement de l’augmentation de 11% entre 2015 et 2019 du nombre de voyageurs dès lors que les commerces concurrents ne peuvent accueillir l’intégralité de ces derniers et que l’activité du preneur offre des horaires de fermeture plus avantageuses ; troisièmement, que la hausse drastique du nombre d’annonces AIRBNB entre 2011 et 2020 engendre immanquablement un flux de chaland complémentaire pour les locaux commerciaux, - Sur la détermination du loyer en renouvellement : * Sur la valeur locative des locaux commerciaux : s’agissant de la surface des locaux, premièrement, que l’expert judiciaire ne prend pas en compte le linéaire de façade de 11,60 m dans sa mesure de la surface de la zone 1 (Z1) et que celle-ci – qu’elle soit réelle ou pondérée dès lors que le coefficient de pondération à retenir est de 1 – doit ainsi être évaluée à 58 m² et non à 56,45 m² ; qu’eu égard à son emplacement et adaptabilité, la cuisine doit voir sa surface pondérée par un coefficient de 0,4 et non de 0,35 ; troisièmement, que l’existence d’un monte-fut compense les difficultés d’accès aux réserves dont la configuration est « rationnelle », et que par conséquent, le coefficient de pondération applicable à la surface desdites réserves est de 0,25 et non de 0,2 ; quatrièmement, qu’étant indispensables dans le cadre d’une activité de restauration, les sanitaires doivent voir leur surface pondérée par un coefficient de 0,4 et non de 0,35 ; qu’au regard de ces quatre constatations, la surface pondérée des locaux commerciaux s’élève à 280 m²P ; s’agissant de la valeur de référence, que l’expertise amiable diligentée par M. [X] [R] établit une valeur de référence de 650 €/m²P, que cette valeur concorde avec la bonne situation géographique des locaux, leurs caractéristiques et leur accessibilité ainsi qu’avec les éléments de comparaison que présente l’expert judiciaire qui n’en prend toutefois pas acte ; s’agissant des correctifs, premièrement, que la clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité et ceux prescrit par l’autorité administrative n’est pas, eu égard aux usages, exorbitante du droit commun ; deuxièmement, qu’une clause d’accession et de nivellement ne conduit pas obligatoirement à un abattement et que le preneur ne rapporte pas la preuve d’avoir réalisé des travaux durant le bail litigieux ; troisièmement, que les caractéristiques avantageuses de la terrasse ont été sous-évaluées par l’expert judiciaire et qu’il convient d’appliquer une majoration de la valeur locative de 8% et non de 5% seulement ; qu’à l’aune de ces considérations, la valeur locative des locaux commerciaux litigieux doit être fixée à 196.560 euros, * Sur la valeur locative du logement : que le bail litigieux est mixte et que la valeur locative du logement est distincte de celle des locaux commerciaux, que compte tenu de la facilité d’exploitation de l’appartement, de son inclusion dans l’assiette du bail commercial et du prix médian déterminé par l’OLAP à hauteur de 25,8 €/m², la valeur locative mensuelle dudit logement doit être fixée à 18 €/m², qu’ayant une surface de 132 m², celui-ci a, par conséquent, une valeur locative de 28.512 euros, * Qu’à l’aune de ces considérations, la valeur locative, soit le loyer en renouvellement, doit être fixée à 225.072 euros au 1er juillet 2019. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens objet du litige, il est expressément renvoyé aux derniers mémoires en demande et défense. MOTIFS DU JUGEMENT À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Sur le principe de renouvellement du bail et ses termes a – Sur le renouvellement En vertu du jugement du 14 mars 2023, le Juge des Loyers Commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2019. b – Sur les termes du bail : la réactualisation du dépôt de garantie En vertu de l’article R.145-23 du code de commerce, « les constatations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace […]. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire […] ». L’interprétation jurisprudentielle de ces dispositions est, de façon constante, particulièrement restrictive, limitant les compétences du juge des loyer à la fixation du prix d’un bail révisé ou renouvelé. En l’espèce, les parties demandent au Juge des loyers commerciaux de réactualiser le montant du dépôt de garantie. Or, cette demande ne porte pas sur la fixation du prix du bail renouvelé bien qu’elle en soit dépendante. Dès lors, il y a lieu de rejeter les demandes de réactualisation du dépôt de garantie formées par les parties, celles-ci n’entrant pas dans les pouvoirs du juge des loyers. Sur le déplafonnement du loyer en renouvellement a – Sur le fondement du déplafonnement Selon les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé soit à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix résultant de l’application des indices, soit au loyer plafond si cette valeur locative est supérieure à celui-ci, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du même code, c’est-à-dire des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité. L’article L.145-34 dudit code n’exige pas la modification de tous les éléments qu’il énumère : la modification notable d’un seul suffit pour écarter le plafonnement. En outre, en vertu des mêmes articles, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque ledit bail a duré, en raison d’une tacite prolongation, plus de douze ans, les règles du plafonnement étant écartées. En l’espèce, le bail commercial litigieux a été contracté par acte sous seing privé le 3 février 2010 et consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2010 pour se terminer le 1er juillet 2019. Un congé avec offre de renouvellement à partir de cette date ayant été offert par les bailleurs le 19 décembre 2018, aucune tacite prolongation n’est caractérisée. Dès lors, le déplafonnement du loyer en renouvellement ne pourra être justifié que par la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce, et notamment par celle des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité. b – Sur la modification notable des obligations des parties L’article R.145-8 du code de commerce en son alinéa 2 dispose que « les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ». S’il ne peut être contesté que jusqu’à l’application de la loi Pinel et de son décret d’aplication, les parties étaient libres de fixer comme elles l’entendaient la répartition des charges et travaux entre elles et d’en transférer au preneur la charge finale quand bien même celle-ci incomberait au bailleur, le nouvel article R.145-35 du code de commerce issu de le loi susmentionnée énonce que « ne peuvent être imputés au locataire […] les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux […] ». L’article 8 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 précise que « les dispositions des articles R.145-35 à R.145-37 du [code du commerce], dans leur rédaction résultant de l’article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret […] ». En l’espèce, le bail litigieux du 3 février 2010 stipule, dans son article « Entretien – Travaux – Réparations », que « le preneur sera tenu d’effectuer tous les travaux prévus aux articles 605 et 606 du code civil ». Le bail étant consenti pour une durée de neuf ans, soit jusqu’au 1er juillet 2019, les dispositions du décret Pinel de 2014 sont entrées en vigueur durant l’exécution du bail expiré. Par conséquent, l’entrée en vigueur du décret d’application de la loi Pinel, postérieure au bail litigieux, modifie immanquablement les obligations des parties, le bailleur ne pouvant plus transférer au preneur son obligation d’assumer la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Toutefois, en vertu de l’article L.145-34 du code de commerce, la modification engendrée par la loi Pinel et son décret d’application entre le bail expiré et celui à renouveler n’est de nature à entrainer un déplafonnement du loyer en renouvellement que si elle affecte notablement l’équilibre contractuel. En l’espèce, si le loyer stipulé au bail litigieux – d’un montant en principal de 130.510,94 euros à compter du 22 août 2013 – est inférieur aux valeurs locatives déterminées par les parties et l’expert judiciaire, les bailleurs ne rapportent pas la preuve que la différence entre ces deux sommes s’explique exclusivement par la disparition de la clause mettant à la charge du preneur les travaux visés par l’article 606 du code civil et qu’ainsi, ladite clause justifiait un loyer contractuel initial plus avantageux pour le preneur. Or le bailleur ne démontre pas qu”au cours du bail expiré, des travaux relevant de l’article 606 ont été effectivement pris en charge par le preneur ou que de tels travaux ont été planifiés en supposant que leurs coûts devaient être supportés par le preneur ce que désormais la loi interdit. Les bailleurs produisent aux débats des établis par les entreprises Séguin Lévy et Guider concernant le ravalement des façades de l’immeuble et la réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse. Ceux-ci, sont cependant datés respectivement les 17 et 20 juillet 2024 (alors que l’entrée en vigueur de la loi Pinel et l’expiration du bail litigieux datent respectivement de 2014 et 2019), et n’ont pu faire l’objet d’un débat contradictoire dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire. Ainsi, bien que visant des sommes importantes ces devis n’établissent pas suffisamment la preuve de la nécessité de conduire des travaux de structure ni la date à partir de laquelle ceux-ci auraient été indispensables, alors même que Mme [W] note dans son rapport que le ravalement est “correct” et ne relève aucun désordres affectant le toi-terrasse. Il résulte donc du caractère hypothétique et tardif desdits devis que les bailleurs ne justifient pas que la modification de l’équilibre contractuel a été notable. c – Sur la modification des facteurs locaux de commercialité En vertu de l’article R.145-6 du code de commerce, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ». En l’espèce, les bailleurs allèguent une modification notable du paradigme économique et commercial. Toutefois, si les habitants du [Localité 1] ont connu une hausse du pouvoir d’achat de 22,82% entre 2010 et 2019, les bailleurs ne rapportent pas la preuve que cette augmentation est spécifique au périmètre d’influence des locaux commerciaux, et celle-ci est compensée, d’une part, par une baisse démographique de 1,96% en 10 ans, et d’autre part, par la commercialité préexistante de la zone litigieuse dont l’importance relativise l’influence notable d’une telle augmentation des revenus moyens par foyer fiscal imposé. Par ailleurs, bien que la multiplication des annonces AIRBNB constatée durant le bail expiré soit une évolution bénéfique pour l’activité du preneur, elle reflète une dynamique de substitution et temporellement précaire, et ne caractérise ainsi pas une modification notable du paradigme commercial de la zone litigieuse. En effet d’une part, les AIRBNB produisent un flux de chaland supplémentaire limité dès lors qu’ils reposent sur le remplacement de résidents par des touristes ; d’autre part, ils engendrent une activité ponctuelle puisque limitée au temps de location. Les bailleurs se prévalent par ailleurs d’une hausse de 11% de la fréquentation de la gare [8] entre 2015 et 2019. A ce titre, il est fondé de retenir, à l’instar des bailleurs, que l’augmentation objective du flux démographique est indifférente de sa composition (que ledit flux soit constitué de voyageurs ou résidents) et de ses modalités migratoires (que les personnes le constituant proviennent des stations de métro ou de la gare susvisée) et que la diminution de la fréquentation des stations de métro situées dans le périmètre des locaux litigieux s’inscrit dans un mouvement tendanciel à [Localité 9] et ne remet ainsi pas en cause la hausse constatée susmentionnée. Pour autant, une telle densification du flux démographique ne peut caractériser une modification notable en faveur de l’activité du preneur dès lors que son influence n’atteint pas la zone de chalandise de cette dernière. En effet, la distance géographique séparant la gare [8] des locaux litigieux est accentuée par l’existence d'une forte concurrence autour de ladite gare et par la présence d’un tunnel à double sens de circulation limitant les flux piétons entre le secteur Montparnasse et celui dans lequel sont localisés les lieux expertisés. À l’aune de ces considérations, il y a donc lieu de constater l’absence de modifications notables des obligations des parties et des facteurs locaux de commercialité, ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire. Sur le loyer plafonné L’article L.145-34 du code de commerce dispose « qu’à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux ou de l’Indice trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires, calculée sur la période de neuf ans, antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulé entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif ». En l’espèce, aucune clause contractuelle ne fixe le trimestre de référence. Il convient ainsi de prendre en compte le dernier Indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié à la date du renouvellement – soit celui du premier trimestre 2019 – et celui du premier trimestre de 2010. Par addition du loyer plafond relatif aux locaux commerciaux et ceux d’habitation, le loyer plafonné s’élève à 135.722,18 euros. Par conséquent, il y a lieu de fixer le loyer en renouvellement au loyer plafonné à compter du 1er juillet 2019, soit à la somme annuelle de 135.722,18 euros hors taxes hors charges, telle que retenue par l’expertise judiciaire, suivie par le preneur et non contestée par les bailleurs. Sur le différentiel des loyers et les intérêts L’article 1231-7 du code civil énonce « qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ». L’article 1343-2 du même code dispose quant à lui que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ». En l’espèce, les parties indiquent que le loyer facturé au 16 juin 2021 est celui stipulé par l’avenant du 22 août 2013, soit la somme annuelle de 130.510,94 euros hors taxes hors charges. Ainsi, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 15 septembre 2022, date de l’assignation valant mise en demeure pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil. En revanche il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux – tels que fixés par l’article R-145-23 du code de commerce susmentionné – de condamner le preneur à payer au bailleur la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer provisionnel acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement, ainsi que les intérêts courant sur cette somme. Sur les autres demandes La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise. En raison du partage des dépens, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Fixe à la somme annuelle de 135.722,18 euros hors taxes hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 portant sur les locaux dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 10] à [Localité 1] donnés à bail par Mme [V] et M. [K] [Y] à la SNC Indiana Club, Déclare le juge des loyers commerciaux sans pouvoir pour dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers dû à compter du 15 septembre 2022 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation des intérêts, Dit que le juge des loyers commerciaux est sans pouvoir pour condamner la SNC Indiana Club à payer à Mme [V] et M. [K] [Y] les intérêts sur la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer provisionnel acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement, Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes, Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à PARIS, le 17 octobre 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. GUILLARME