Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15731 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSSY
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2020 -Tribunal de proximité d'AUBERVILLIERS - RG n° 11-19-353
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] [Localité 6] représenté par son syndic, le Cabinet O'REAL, immatriculé au RCS de Paris sous le numéro 813 730 322
C/O CABINET O'REAL
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Grégory COHEN de la SELARL AGC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1263
INTIMES
Monsieur [Z] [V]
né le 20 avril 1963 à [Localité 7] (Sri Lanka)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Aziamumtaz TAJ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 181
Madame [B] [I] épouse [V]
née le 19 novembre 1966 à [Localité 8] (Sri Lanka)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Aziamumtaz TAJ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 181
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
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FAITS & PROCÉDURE
Par acte d'huissier du 7 août 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 6] représenté par son syndic le cabinet O'REAL a assigné M. et Mme [V] devant le tribunal de proximité d'Aubervilliers aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- 8817,51 € au titre des charges de copropriété appel du 1er trimestre 2018 inclus ;
- 1000 € à titre de dommages et intérêts ;
- 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire et les dépens étant également requis.
A l'audience du 9 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande au titre des charges de copropriété la portant à 9.491,40 € terme du 2ème trimestre 2018 inclus hors frais de l'article 10-1 et maintenu pour le surplus les termes de son assignation.
M. et Mme [V], représentés par leur conseil, ont fait valoir :
- que certaines sommes facturées étaient des frais largement excessifs et parfois facturées à deux reprises ;
- que le syndicat des copropriétaires devait être débouté de sa demande de dommages et intérêts ;
- qu'ils demandaient des délais de paiement au regard de leurs difficultés financières et de la maladie de M. [Z] [V].
Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à tout délai de paiement.
Par jugement du 17 septembre 2020, le tribunal de proximité d'Aubervilliers a :
- condamné solidairement M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 6] les sommes suivantes :
1.753,89 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2018 ;
42 € au titre des frais ;
- condamné solidairement M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 6] la somme de 200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 6] du surplus de ses demandes ;
- condamner M. et Mme [V] aux entiers dépens de la présente instance ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 novembre 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 7 juin 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 1er février 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 6], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- infirmer le jugement ;
statuant à nouveau,
- condamner solidairement les débiteurs au paiement des sommes suivantes :
1.122,56 €, au titre des charges de copropriété du 01/01/2016 au 01/04/2016 ;
2.135,32 € au titre des charges de copropriété du 12/07/2016 au 1er/04/2017 ;
1.823,89 € au titre des charges de copropriété du 01/07/2017 au 22/06/2018 ;
4.269,35 € au titre de la reprise de solde du Cabinet Pons ;
- condamner solidairement les débiteurs au paiement de la somme de 318 € au titre des frais avancés par le syndic ;
- condamner solidairement les débiteurs au paiement de la somme de 2.000 € au titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement les débiteurs au paiement de la somme 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement les débiteurs aux entiers dépens ;
M. et Mme [V] ont constitué avocat mais n'ont pas conclu ;
SUR CE,
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la créance de charges de copropriété du syndicat
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la reprise de solde déduite de sa créance en première instance était pourtant justifiée par les extraits des grands livres des syndics antérieurs, qu'en outre les défendeurs ne contestaient pas le montant de la dette mais uniquement les frais pouvant apparaître sur le décompte ;
Il verse aux débats, notamment les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale établissant que M. et Mme [V] sont propriétaires des lots 141 et 237 ;
- les appels de fonds du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2019 inclus ;
- les régularisations de charges 2016 et 2017
- des extraits des grands livres des précédents syndics ;
- l'extrait de compte du 31/12/2016 au 08/07/2020 établi par le cabinet O'Real
- l'extrait du grand livre Syndic de [Localité 4] portant sur la période du 12 juillet 2016 au 24 novembre 2016 faisant état d'un solde débiteur de 1.163,66 € et sur celle du 1er janvier 2017 au 1er avril 2017, faisant état d'un solde débiteur de 6.503,85 € reprenant au 9 mars 2017 une reprise cabinet Pons de 5.233,60 €
- l'extrait du grand livre cabinet Pons du 1er janvier 2016 au 11 août 2016 portant mention d'un solde débiteur de 5.233,60 € et partant d'un solde antérieur de 4.269,35 €
- l'extrait de compte du 01/01/2000 au 31/12/2019 établi par la syndic O'Real portant mention au 22 juin 2018 d'un solde débiteur de 9.809,40 € dont 318 € de frais, soit un solde débiteur hors frais de 9.421,40 €
- le règlement de copropriété portant mention en page 51 d'une clause de solidarité des propriétaires indivis pour le paiement des charges
- le contrat de syndic du cabinet O'Real à effet du 17 octobre 2019
- les mises en demeure du cabinet O'Real et celle par avocat du 22 janvier 2018 présentée le 23 janvier 2018 et distribuée le 24 janvier 2018 portant sur un principal de 9.093,51 € ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 9 mai 2016 portant approbation des budget prévisionnel 2016 et 2017 et du 22 juin 2018 portant approbation des comptes 2018 et vote des budgets prévisionnels 2018 et 2019 ;
Devant la cour, le syndicat des copropriétaires sollicite au titre de la dette du cabinet Pons, la somme de 845,91 € au seul titre des charges ;
Il résulte bien de l'extrait du grand livre que cette somme est due au titre des appels de fonds des 1er et 2ème trimestres 2016 ;
S'agissant du solde antérieur d'un montant de 4.269,35 €, cette somme n'est pas justifiée comme l'admet le syndicat des copropriétaires de sorte que M. et Mme [V] ne seront pas condamnés à la régler ;
Concernant la période de gestion du cabinet Syndic de [Localité 4], le syndicat des copropriétaires réclame la somme justifiée de 2.135,32 € correspondant aux appels de fonds du 3ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2017 ;
Enfin s'agissant de la période de gestion du cabinet O'Real arrêtée au 22 juin 2018, la somme de 1.823,89 € (9.491,40 € - 7.667,51 €) est bien due par M. et Mme [V] ;
Le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.753,89 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2018 ;
M. et Mme [V] doivent être condamnés solidairement à lui payer les sommes suivantes :
- 1.122,56 €, au titre des charges de copropriété du 01/01/2016 au 01/04/2016
- 2.135,32 € au titre des charges de copropriété du 12/07/2016 au 01/04/2017
- 1.823,89 € au titre des charges de copropriété du 01/07/2017 au 22/06/2018 ;
Sur la demande en paiement des frais engagés par le syndicat requérant
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
A ce titre, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 318 € sur la période du 3ème trimestre 2017 au 2ème trimestre 2018, soit 42 € pour la mise en demeure du 30 octobre 2017 adressée par le syndic, 234 € pour la constitution du dossier avocat et 42 € pour la mise en demeure du 27 avril 2018 ;
En l'espèce, le tribunal a exactement énoncé que si la mise en demeure du 30 octobre 2017 est justifiée et constitue un acte nécessaire et justifié au sens du texte précité, les frais de constitution de dossier avocat et la facture d'honoraires pour la mise en demeure du 27 avril 2018 relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété ou des dépens, le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en changeant pas la nature ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a fixé la créance du syndicat au titre des frais à la somme de 42 € et condamné M. et Mme [V] solidairement au paiement de cette somme ;
Sur la demande de dommages-intérêts
L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;
Depuis plusieurs années M. et Mme [V] s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance ;
Leur mauvaise foi est démontrée en ce qu'ils n'ont effectué sur la période considérée qu'un seul règlement de 533,83 € le 2 octobre 2017, laissant ainsi leur dette s'accroître de façon très importante ;
Les manquements systématiques et répétés de M. et Mme [V] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;
M. et Mme [V] doivent être condamnés solidairement à lui payer la somme de 500 € de dommages-intérêts ;
Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
Par application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut 'compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues' ;
Le jugement déféré, non contesté en ce qu'il a accordé à M. et Mme [V] des délais de paiement sur une période de six mois, sera confirmé de ce chef ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. et Mme [V], parties perdantes doivent être condamnés solidairement aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a :
- condamné solidairement M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 6] la somme de 1.753,89 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2018
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,
Condamne solidairement M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 6] les sommes suivantes :
- 1.122,56 €, au titre des charges de copropriété du 01/01/2016 au 01/04/2016
- 2.135,32 € au titre des charges de copropriété du 12/07/2016 au 01/04/2017
- 1.823,89 € au titre des charges de copropriété du 01/07/2017 au 22/06/2018 ;
Condamne solidairement M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 6] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ;
Condamne solidairement M. et Mme [V] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 6] la somme de 1.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette tout autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
