Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 FEVRIER 2025
Minute n° :
N° RG 24/00364 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GW6Y
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEURS :
Monsieur [Z], [V], [C] [N]
venant aux droits de Mme [P] [N]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Monsieur [T] [N], muni d'un pouvoir de représentation
Monsieur [T], [B], [A], [O] [N]
venant aux droits de Mme [P] [N]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne
DÉFENDEUR :
Monsieur [S], [U] [Y]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
A l'audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Messieurs [Z] [N] et [T] [N] -venant aux droits de Madame [P] [X] veuve [N], décédée le 2 décembre 2023- ont donné à bail en date du 30 mai 2020 à Monsieur [S] [Y] une maison à usage d’habitation avec garage située au [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial fixé à 550,00 € hors charges, payable d’avance au plus tard le 5 de chaque mois.
Des loyers étant demeurés impayés suite au décès de Madame [N] à compter de décembre 2023 et l’assurance obligatoire « risques locatifs » n’ayant pas été produite par le locataire en place, Messieurs [Z] [N] et [T] [N] ont fait signifier en date du 16 février 2024 à Monsieur [S] [Y], d’une part, un commandement de payer dans un délai de 6 semaines la somme principale de 1.650,00 euros (loyers et charges dus la période de décembre 2023 à février 2024) visant la clause résolutoire figurant au bail, et d’autre part, un commandement d’avoir à justifier dans un délai d’un mois de la souscription d’une assurance couvrant les « risques locatifs » du logement loué.
A défaut de règlement dans le délai indiqué des causes du commandement de payer, et en l’absence de justification de l’assurance locative, Messieurs [Z] [N] et [T] [N] ont fait assigner en référé Monsieur [S] [Y] -par acte d'huissier du 13 mai 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins suivantes :
Vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,
Constater que le bail d’habitation intervenu le 31 mai 2020 entre Messieurs [Z] [N] et [T] [N] -venant aux droits de Madame [P] [X] veuve [N], décédée le 2 décembre 2023- et Monsieur [S] [Y], se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance ;Ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [Y] de la maison qu’il occupe au [Adresse 2] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [S] [Y] à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au loyer mensuel de 550,00 € à compter du 1er juin 2024, et ce, jusqu’à la libération des lieux, en réparation du préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément à l’article 1231-5 et 1760 du code civil ;Condamner Monsieur [S] [Y] à verser une astreinte journalière de 18,33 € à compter de la décision qui sera rendue, jusqu’à la libération effective des lieux, en vertu des articles 1231-5 et 1760 du code civil et de l’article 5 dernier alinéa « clause résolutoire et clauses pénales » du contrat de bail en date du 30 mai 2020 ;Condamner Monsieur [S] [Y] à payer à titre provisionnel la somme de 3.300,00 € - selon décompte arrêté du 3 mai 2024 - avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu des articles 1103,1104 et 1193 du code civil et de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;Condamner Monsieur [S] [Y] à payer la somme provisionnelle de 595 €, ce en vertu des dispositions de l’article 1231-5 du code civil et de l’article « CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSE PENALE » du contrat de bail à usage d'habitation en date du 30 mai 2020 et ayant pris effet le 30 mai 2020 ;
Rejeter toute demande de délais de paiement qui pourrait être formulée par Monsieur [S] [Y] ;
Condamner à titre provisionnel Monsieur [S] [Y] au paiement de la somme de 400,00 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [S] [Y] au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer (138,80 €) et défaut d’assurance (84,20 €), des saisines CCAPEX (48,00 €), en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.
A l’audience publique du 12 novembre 2024, Monsieur [T] [N] a comparu en personne, et a représenté -muni d’un pouvoir- son frère Monsieur [Z] [N]. Les bailleurs se sont opposés à tous délais de paiement, déclarant qu’aucun paiement du loyer (550,00 €) n’avait été effectué par le locataire depuis le décès leur mère en décembre 2023 (un doute est émis sur sa présence dans le logement), qu’une somme de 6.600,00 € -selon décompte actualisé fourni au dossier- restait due à ce jour, et qu’ils demandaient, par conséquent, le maintien de l’intégralité de leurs demandes en paiement et expulsion.
Cité à l’étude, Monsieur [S] [Y] n'a pas comparu, ni personne pour lui.
Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Monsieur [S] [Y] n’a pas pris contact avec le travailleur social.
La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d'appel.
I. Sur la recevabilité de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire :
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].
Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024.
Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir régulièrement saisi par la voie électronique la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 16 février 2024, lors de la délivrance par le commissaire de justice des deux commandements, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 13 mai 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés et défaut d’assurance formée par les bailleurs Messieurs [Z] [N] et [T] [N] -venant aux droits de Madame [P] [X] veuve [L] est donc parfaitement recevable.
II. Sur la clause résolutoire et sur l’expulsion :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.
En l'espèce, le bail conclu le 30 mai 2020 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d'une assurance (chapitre 3-5° des conditions générales du contrat de location).
Le 16 février 2024, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Monsieur [S] [Y], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l'acte.
Par conséquent, Monsieur [S] [Y] disposait d’un délai jusqu'au samedi 16 mars 2024 (jour ouvré) pour remettre à ses bailleurs l'attestation d'assurance « risques locatifs » du logement loué, ce délai d’un mois étant légalement reporté au premier jour ouvrable suivant son expiration, soit le 18 mars 2024 à 24 heures.
A l'audience du 12 novembre 2024, les bailleurs ont maintenu l’intégralité de leurs demandes introductives et Monsieur [S] [Y], absent et non représenté à l’audience, n’a aucunement rapporté la preuve que cette assurance avait bien été souscrite.
Il en résulte que la clause résolutoire pour défaut d'assurance « risques locatifs » contenue dans le bail est acquise à la date du 18 mars 2024 à 24 heures.
L'expulsion de Monsieur [S] [Y] de la maison avec garage qu’il occupe au [Adresse 2], et celle de tous occupants de son chef -avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier- sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.
S’agissant de l’astreinte journalière de 18,33 € calculée à compter de la décision à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux, qui est sollicitée par les bailleurs -au visa des articles 1231-5 et 1760 du code civil et en application de l’article 5 dernier alinéa du contrat de bail du 30 mai 2020 « clause résolutoire et clauses pénales »- il y a lieu de rappeler qu’aux termes de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 « est réputée non écrite toute clause qui autorise un bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infractions aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».
Cet article, issu de la loi du 24 mars 2014, s'applique au bail du 30 mai 2020, de sorte que la clause pénale figurant au chapitre 3 n°5 dernier alinéa des conditions générales dudit contrat de location sera déclarée nulle et non avenue, car réputée non écrite.
La demande de ce chef de Messieurs [Z] [N] et [T] [N]-venant aux droits de Madame [P] [X] veuve [L] sera donc rejetée.
III. Sur les demandes de condamnation au paiement :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Monsieur [S] [Y] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 18 mars 2024 et, à compter du 19 mars 2024, le bail étant résilié de plein droit pour défaut d’assurance, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 19 mars 2024, il a causé un préjudice aux propriétaires qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par les bailleurs, et ce, conformément aux termes de l'assignation introductive d’instance.
En effet, aucune actualisation de la dette locative au jour de l’audience n’a été produite -bien qu’annoncée par Monsieur [T] [L] dans les pièces déposées par les requérants.
Il sera donc retenu le décompte de la dette locative datée du 3 mai 2024, visé dans l’assignation introductive, démontrant que Monsieur [S] [Y] reste devoir la somme de 3.300,00 euros comprenant l’échéance du mois de mai 2024.
Absent à l'audience, Monsieur [S] [Y] ne conteste par définition, ni le principe, ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
En conséquence, Monsieur [S] [Y] sera condamné à payer à Messieurs [Z] [N] et [T] [N] la somme de 3.300,00 euros (comprenant l’échéance du mois de mai 2024) avec intérêts au taux légal calculés à compter de l’assignation signifiée le 13 mai 2024.
Hormis la somme incluse (échéance de mai 2024) dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [S] [Y] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation de 550,00 € -indexée et revalorisable selon les conditions contractuelles- pour la période courant à effet du 1er juin 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.
La question des délais de paiement n'a pas été mise d'office dans les débats, au regard du premier motif d'acquisition de la clause résolutoire, à savoir le défaut d'assurance du logement.
IV. Sur les demandes accessoires :
Sur l’application de la clause pénale du bail
Il y a lieu de rappeler qu’en application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise un bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infractions aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Cet article, issu de la loi du 24 mars 2014, s'applique au présent bail du 30 mai 2020 de sorte que la clause des conditions générales dudit contrat de location est nulle et non avenue, car réputée non écrite.
La demande de ce chef des requérants sera donc rejetée.
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [S] [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement préalable du 16 février 2024 d’avoir à justifier de l’assurance et de l’assignation introductive d’instance.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs Messieurs [Z] [N] et [T] [N] -venant aux droits de Madame [P] [X] veuve [L] Monsieur [S] [Y] sera condamné à titre provisionnel à leur verser la somme de 400,00 euros sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS l’action de constat d’acquisition de la clause résolutoire recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 30 mai 2020 entre, d’une part, Messieurs [Z] [N] et [T] [N] -venant aux droits de Madame [P] [X] veuve [L] et Monsieur [S] [Y], d’autre part, concernant une maison à usage d’habitation avec garage située au [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 mars 2024 ;
DISONS que Monsieur [S] [Y] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 2], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [S] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [S] [Y] à verser à Messieurs [Z] [N] et [T] [N] -venant aux droits de Madame [P] [X] veuve [L] la somme provisionnelle de 3.300,00 € (trois mille trois cents euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 3 mai 2024 (échéance de mai 2024 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de l’assignation introductive d’instance ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [S] [Y] à verser à Messieurs [Z] [N] et [T] [N] -venant aux droits de Madame [P] [X] veuve [L] une indemnité mensuelle d’occupation de 550,00 € -indexée et revalorisable selon les conditions contractuelles- pour la période courant à effet du 1er juin 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés ;
REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [S] [Y], à payer à Messieurs [Z] [N] et [T] [N] -venant aux droits de Madame [P] [X] veuve [L] la somme de 400,00 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [S] [Y], aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement préalable du 16 février 2024 d’avoir à justifier de l’assurance et de l’assignation introductive d’instance ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.
La greffière, Le juge,
