Cour d'appel, 12 septembre 2024. 22/02313

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 4e chambre civile ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02313 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PMY3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 MARS 2022 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEZIERS N° RG 20/01249 APPELANTS : Madame [V] [G] épouse [P] née le 06 Mai 1964 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Thierry VERNHET substituant Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant Monsieur [F] [P] né le 23 Janvier 1960 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Thierry VERNHET substituant Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant INTIMEE : Sarl LCEG Société à responsabilité limitée au capital de 1 000 euros prise en la personne de son gérant en exercice [Adresse 2] [Localité 3] Représentée sur l'audience par Me François ROBAGLIA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 JUIN 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre M. Philippe BRUEY, Conseiller Mme Marie-José FRANCO, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier. * * * FAITS ET PROCÉDURE 1- Le 29 novembre 2018, la Sarl LCEG a conclu un contrat de réservation avec M. [F] [P] et Mme [V] [G] épouse [P] (ci-après les époux [P]) portant sur la possibilité d'édifier une propriété au prix de 1 650 000 € moyennant la stipulation d'une condition suspensive d'octroi d'un prêt immobilier et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 82 500 €. 2- Le 6 avril 2020, un avenant a été conclu aux fins de proroger le délai de réalisation des conditions suspensives et de la vente aux termes duquel il a été convenu que la réception de l'offre de prêt devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 15 mai 2020, et la signature de l'acte authentique au plus tard le 15 juin 2020. 3- Le 30 avril 2020, la Sa Société Générale a opposé un refus de crédit aux époux [P] qui en ont informé début 2020 la Sarl LCEG. 4- Par courrier du 7 mai 2020, la Sarl LCEG a indiqué aux époux [P] qu'elle entendait solliciter la conservation du dépôt de garantie. 5- C'est dans ce contexte que par acte du 30 juin 2020, la Sarl LCEG a fait assigner les époux [P]. 6- Par jugement contradictoire du 31 mars 2022, le tribunal judiciaire de Béziers a : Dit que la demande de la Sarl LCEG est recevable ; Condamné les époux [P] à payer à la Sarl LCEG la somme de 82 500 € au titre du dépôt de garantie ; Ordonné l'exécution provisoire du jugement ; Condamné les époux [P] à payer à la SARL LCEG la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné les époux [P] aux dépens. 7- Le 27 avril 2022, les époux [P] ont relevé appel de ce jugement. PRÉTENTIONS 8- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 8 juillet 2022, les époux [P] demandent en substance à la cour de réformer purement et simplement le jugement dont appel, et statuant à nouveau, de Dire et juger que le contrat est nul et de nul effet ; Subsidiairement, vu la proposition d'achat sans réserve formulée par les concluants, dire et juger que le préjudice de la société LCEG est nul et de nul effet ; Encore plus subsidiairement, dire et juger que le dépôt de garantie est une clause pénale et qu'elle doit être réduite comme manifestement excessive à 1 € symbolique ; Condamner la SARL LCEG à payer une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 9- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 30 septembre 2022, la Sarl LCEG demande en substance à la cour de confirmer purement et simplement l'intégralité du jugement entrepris, en conséquence de quoi, condamner les époux [P] à lui payer la somme de 82 500 € au titre du dépôt de garantie prévu dans le contrat de réservation, y ajoutant, les condamner à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. 10- Vu l'ordonnance du clôture du 14 mai 2024. 11- Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS - sur la validité du contrat de réservation 12- Les époux [P] font grief au premier juge d'avoir rejeté leur moyen tiré de la nullité du contrat de réservation alors que la clause du contrat litigieux prévoyant un paiement de 30% à la réalisation du terrassement est illégale puisque ces travaux sont effectués à l'ouverture du chantier au mépris des dispositions de l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation. 13- La société LCEG répond à l'appui de sa demande de confirmation du jugement que le contrat de réservation est conforme aux dispositions des articles L313-14 du code de la consommation, L261-15 et R.261-14 du code de la construction et de l'habitation dès lors que contrairement aux affirmations des appelants, le premier versement stipulé à hauteur maximum de 35% n'a pas été prévu à l'ouverture du chantier mais lors de la réalisation du terrassement et de l'achèvement des fondations. 14- L'article L261-15 du Code de la construction et de l'habitation dispose en son deuxième alinéa que «le contrat de réservation doit 'comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé». 15- Ces exigences sont requises à peine de nullité du contrat 16- La cour constate que le contrat litigieux conclu suivant acte notarié du 18 novembre 2018 comporte la description de l'immeuble objet de la réservation sis à [Localité 3], précise le prix , ses modalités de règlement ainsi que la date d'achèvement des travaux au 30 décembre 2020, une note technique ainsi que les plans de masse de sorte y sont annexés de sorte qu'il est conforme aux dispositions sus-visées. 17- L'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au litige dispose que : «Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35% du prix à l'achèvement des fondations ; 70% à la mise hors d'eau ; 95% à l'achèvement de l'immeuble.(...)» 18- Le contrat litigieux prévoit le paiement du prix au moyen de versements échelonnés, les deux premiers d'un montant de: - 30% à la réalisation du terrassement - 5 % à la réalisation des fondations. 19- La réalisation du terrassement étant nécessairement antérieure à celle des fondations, la disposition selon laquelle un règlement de 35% sera effectué à l'achèvement des fondations ne viole pas les dispositions sus-visées de l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a considéré qu'il n'existait aucune cause de nullité du contrat. - Sur le dépôt de garantie 20- Les parties ont convenu en page 9 du contrat du versement par le réservataire d'un dépôt de garantie d'un montant de 82500€ « en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour le réservant, en cas de non signature de la vente en état de futur achèvement par le seul fait du réservataire dans le délai ci-dessus fixé...» et de soumettre le contrat à la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 1 200 000 euros d'une durée de 15 ans au taux de 0,80 % hors assurances, ces prêts étant considérés comme obtenus quand une ou plusieurs offres auront été remises au réservataire au plus tard le 28 février 2020, cette date ayant été prorogée au 15 mai 2020 par avenant du 6 avril 2020. 21- Le contrat rappelle par ailleurs les dispositions de l'article R.261.31 du code de la construction et de l'habitation aux termes duquel : «Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire : a) Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ; b) Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ; c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions du dit contrat ; d) Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ; e) Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%. Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande.» 22- Les époux [P] ne peuvent se prévaloir d'aucune des conditions susvisées dès lors qu'ils n'ont pas remis au réservataire avant le 15 mai 2020 une ou plusieurs offres de prêt répondant aux modalités prévues par le contrat, l'attestation du crédit agricole sur laquelle les intimés fondent leur demande de restitution du dépôt de garantie, outre qu'elle est postérieure au 15 mai 2020, fait état de prêts dont les modalités diffèrent dans leur montant et leur taux des prévisions contractuelles et n'est en tout état de cause accompagnée d'aucune offre de prêt. 23- Le contrat de réservation ne s'étant dès lors pas réalisé du seul fait des époux [P], réservataires, la Sarl LCEG est fondée à garder le dépôt de garantie par devers elle conformément à ce que jugé en première instance. 24- Les époux [P] sollicitent à titre subsidiaire la qualification relative au dépôt de garantie de clause pénale et voir en conséquence son montant réduit à un € par application de l'article 1231-5 du code civil. 25- Cependant, le dépôt de garantie étant la contrepartie de la réservation, il ne crée d'obligation, celle de vendre, qu'à la charge du réservant, le réservataire n'ayant pas quant à lui l'obligation d'acquérir de sorte qu'il ne peut recevoir la qualification de clause pénale (Civ. 3ième, 28 mars 1990 n° 88-11.820). 26- Il suit de l'ensemble de ces considérations que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions. 27- Parties succombantes, M. [F] [P] et Mme [V] [P] seront condamnés aux dépens d'appel par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS: Statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [F] [P] et Mme [V] [P] aux dépens d'appel. Condamne M. [F] [P] et Mme [V] [P] à payer à la Sarl LCEG la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT