Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 23/02183

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGEMENT procédure accélérée au fond 30Z Minute n° 24/ N° RG 23/02183 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YGV2 4 copies GROSSE délivrée le 29/07/2024 à Me Marisol D’ALTON-BIROUSTE Me Servane LE BOURCE Rendue le VINGT NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 17 Juin 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE Commune COMMUNE DE [Localité 2], prise en la personne de son maire en exercice [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Servane LE BOURCE, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDEUR Monsieur [V] [U] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Marisol D’ALTON-BIROUSTE, avocat au barreau de BORDEAUX I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 20 octobre 2023, la Commune de [Localité 2] a fait assigner Monsieur [V] [U] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile, de voir : - condamner le défendeur à une amende d’un montant maximal de 50 000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, dont le produit lui sera intégralement versé ; - ordonner en tant que de besoin le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant maximum de 70 000 euros par jour dont le montant lui sera intégralement versé ; - juger qu’elle pourra faire constater par un de ses agents assermentés l’état d’occupation des lieux situés [Adresse 3], et que cet agent sera autorisé à effectuer des contrôles sur place, le propriétaire dûment convoqué ; - juger qu’à défaut, elle pourra procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ; - condamner M.[U] à une amende de 5 000 euros dont le produit lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ; - condamner M.[U] à une amende de 10 000 euros dont le produit lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ; - condamner M.[U] à une amende de 2 250 euros dont le produit lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L.651-4 du code de la construction et de l’habitation ; - le condamner à lui payer une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au prodit de Me Servane LE BOURCE en application de l’article 699 du code de procédure civile. La demanderesse expose que M.[U] est propriétaire d’un appartement d’une superficie de 70 m2 situé [Adresse 3] ; qu’il résulte d’un procès-verbal d’infraction dressé le 22 octobre 2021 qu’il a modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant depuis septembre 2019, par l’intermédiaire de la plateforme AIR BNB, en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ; que cette activité a généré un gain estimé à 29 391,00 euros ; qu’en outre le défendeur ne s’est pas soumis à l’obligation de déclaration préalable soumise à enregistrement ; qu’il a même utilisé de manière frauduleuse un numéro d’enregistrement qui ne correspond pas à son bien ; enfin, qu’il a fait obstacle à la visite des locaux, n’ayant pas daigné répondre à la demande de l’agent assermenté le 05 octobre 2021. L’affaire, fixée à l’audience du 18 décembre 2023, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 17 juin 2024. Par ses dernières conclusions du 11 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la Commune de [Localité 2] maintient ses demandes pécuniaires (hormis celle en paiement d’une amende de 10 000 euros au visa des dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme), mais renonce aux autres demandes, le bien ayant été vendu en mars 2021. Par conclusions du 13 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, M.[U] conclut : - à titre principal, au rejet des demandes au titre de l’infraction de changement d’usage et à sa condamnation à la somme maximale de 300 euros concernant le défaut d’enregistrement ; - à titre subsidiaire, à sa condamnation à une amende symbolique de 1 euro au titre de l’infraction de changement d’usage ; - à titre infiniment subsidiaire, à sa condamnation à une amende ne pouvant excéder la somme de 1 500 euros au titre de l’infraction de changement d’usage ; - en tout état de cause, au débouté de la commune de toutes ses demandes et à sa condamnation à lui payer une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Il fait valoir que la commune ne démontre pas que l’immeuble était à usage d’habitation au 1er janvier 1970 ; que les documents versés pour prouver cet usage sont entachés d’irrégularités et doivent être écartés des débats ; que le PV d’infraction du 22 octobre 2021 est nul, le nom de l’agent assermenté ayant constaté l’infraction n’étant pas le même que celui figurant sur l’arrêté de commissionnement joint ; qu’il a acquis le logement le 02 août 2019 dans le but d’y habiter avec sa femme ; qu’en raison des nuisances constatées, ils sont retournés vivre dans leur précédent logement ; que pour faire face au remboursement des échéances du prêt souscrit pour achter le bien, il s’est adonné aux locations saisonnières de septembre 2019 à mars 2021, date à laquelle le logement a été vendu ; que contrairement aux allégations de la commune, s’il n’a pas répondu à son courrier du 05 octobre 2021, adressé à l’adresse du bien litigieux et qu’il n’a jamais reçu, il a répondu au courrier adressé à sa société MF SERVICES le 15 octobre 2021 pour l’informer de la vente, faisant obstacle à une visite ; que ce courrier n’a pas eu de suites ; que compte tenu de sa bonne foi, il y a lieu de réduire à un euro symbolique le montant de l’amende ; que la demande en paiement d’une amende de 10 000 euros sanctionnant le défaut de transmission d’une déclaration ne s’applique que pour les résidences principales ; qu’ayant initialement confié la gestion des locations saisonnières à une conciergerie, il a pensé qu’elle avait accompli toutes les formalités ; que l’amende à ce titre doit être réduite compte tenu de sa bonne foi ; que les autres demandes doivent être rejetées, le logement ayant été vendu. La présente décision se rapporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. II - MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes principales : sur le défaut d’autorisation de changement de destination de l’immeuble : La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 2] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 2] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 2]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017. L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune. Pour l'application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 2] d’établir un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. L’article L.631-7 précise qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, cette affectation pouvant être établie par tout mode de preuve. Le défendeur soutient que la commune ne rapporte pas la preuve que le logement en cause était à usage d’habitation au 1er janvier 1970. La demanderesse oppose qu’il ne peut être exigé d’elle une déclaration datée du 1er janvier 1970 puisque l’immeuble en cause a été édifié en 2005, et produit aux débats (ses pièces 11 à16) : - la demande de permis de construire du 22 mai 2003 ; - le permis de construire du 13 janvier 2004 et son transfert du 02 juin 2004 ; - les déclarations d’ouverture de chantier et d’achèvement des travaux des 02 septembre 2004 et 19 décembre 2005 ; - l’arrêté de certificat de conformité du 04 septembre 2006 ; - la fiche H2. Le défendeur conteste la valeur probante de ces pièces en faisant valoir que la déclaration d’achèvement des travaux et le certificat de conformité mentionnent un numéro de permis de construire qui aurait été annulé, et que la destination des lots n’y est pas indiquée clairement. Cette argumentation sera cependant écartée, la mention “annule” figurant sur le permis de construire initial (sans doute à la suite du transfert de permis du 02 juin 2024) ne permettant pas de mettre en doute la réalité de la construction, même si la déclaration d’achèvement des travaux et l’arrêté de certificat de conformité du 04 septembre 2006 portent mention du numéro de permis annulé et non du nouveau numéro de permis. Il ressort sans conteste des pièces produites que la construction litigieuse est constituée de logements d’habitation parfaitement équipés, ce qui est confirmé par l’attestation de vente produite par le défendeur (sa pièce 18) portant sur un “appartement de type 4 comprenant une entrée, un séjour/cuisine, trois chambres, une salle de bains, une salle d’eau et des wc.” La première condition est donc remplie. La location du logement en meublé de tourisme, caractérisant le changement de destination, est par ailleurs établie notamment par le procès-verbal daté du 22 octobre 2021. Le défendeur soutient que ce PV est nul, le nom de l’agent assermenté ayant constaté l’infraction (Mme [M] [G]) n’étant pas le même que celui figurant sur l’arrêté de commissionnement joint (M. [N] [W]). Dès lors cependant qu’est aussi produit aux débats le PV de prestation de serment de Mme [G] en date du 13 juin 2018, consacrant son habilitation à constater les infractions en matière d’urbanisme et de changement d’usage des locaux d’habitation sur le territoire de la ville de [Localité 2], le grief sera écarté, et le procès-verbal déclaré valable. La seconde condition, d’ailleurs non contestée par le défendeur, est donc elle aussi remplie. Les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sont en conséquence remplies. Compte tenu des circonstances ainsi décrites, qui établissent la matérialité de l'infraction entre le 1er septembre 2019 et le 05 octobre 2021, il y a lieu, en considération du gain estimé à 29 391,00 euros, de condamner Monsieur [U] à une amende civile de 8 000 euros. sur le défaut de déclaration préalable soumise à enregistrement : Aux termes des dispositions de l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme. L’article L.324-1-1 V du même code prévoit que : - toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros ; - toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. L’amende civile prévue à l’alinéa 1er concerne les meublés de tourisme déclarés comme résidence secondaire, et l’amende civile prévue au 2ème alinéa les meublés de tourisme déclarés comme résidence secondaire. Il est constant en l’espèce que le logement litigieux n’est pas la résidence principale du défendeur. La commune a d’ailleurs renoncé à sa demande en paiement d’une amende civile de 10 000 euros pour ne maintenir que celle, de 5 000 euros, prévue par le 1er alinéa. Sans contester la matérialité de l’infraction le défendeur sollicite la réduction de l’amende en faisant valoir qu’ayant initialement confié la gestion des locations saisonnières à une conciergerie, il a pensé qu’elle avait accompli toutes les formalités. Il sera condamné sur ce fondement à une amende de 500 euros. LSur le défaut de visite de l’agent assermenté : Aux termes des dispositions combinées des articles L.651-7 et L.651-4 du code de la construction et de l’habitation, les agents assermentés qui constatent les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu’ils visitent sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter toute pièce ou document établissant ces conditions. Quiconque fait obstacle à la mission des agents est passible d’une amende de 2 250 euros. La Commune soutient qu’en s’abstenant de répondre à la demande de visite des locaux formée le 05 octobre 2021 par un courrier dont il a accusé réception, M. [U] a fait obstacle à la mission de l’agent assermenté. Il ressort cependant du courrier de la société MF SERVICES produit par la demanderesse (sa pièce 6), daté du 15 octobre 2021, que le défendeur qui en est le gérant a répondu à sa demande en l’informant de la vente du bien rendant la visite impossible. Le grief n’étant dès lors pas caractérisé, la demande en paiement d’une amende de 2 250 euros sur ce fondement sera rejeté. Sur les frais irrépétibles Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 2] ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le défendeur sera condamné aux dépens, et débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. III - DÉCISION Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ; Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile, Déclare la commune de [Localité 2] recevable en ses demandes ; Condamne M.[U] à payer à la commune de [Localité 2] une amende civile d’un montant de 8 000 euros sur le fondement de l'article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation; Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Commune de [Localité 2] ; Déboute la Commune de [Localité 2] du surplus de ses demandes ; Condamne M.[U] à payer à la Commune de [Localité 2] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute M.[U] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile; Condamne M.[U] aux dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier, Le Président,