Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/02612

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 16 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS L’Atrium, 1 allée des Hélices BP 50209 44202 NANTES CEDEX 02 représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [H] [G] Logement 6 Porte 201 Etage 2 Résidence Croissant Grandes Ecoles 106 Rue du Croissant 44300 NANTES non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 21 décembre 2023 date des débats : 21 décembre 2023 délibéré au :18 avril 2024 prorogé au : 16 mai 2024 RG N° N° RG 23/02612 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MN7G COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Julien VIVES, CCC à Monsieur [H] [G] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé non daté mais à effet au 18 décembre 2020, LA NANTAISE D'HABITATIONS a donné à bail à [H] [G] un logement lui appartenant sis, 106 rue du Croissant, 2ème étage, logement n°6 porte 201 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 294,32 € outre une provision mensuelle pour charges de 48,81 €. Par acte d’huissier de justice du 20 avril 2023, LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait commandement à [H] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.441,21 € arrêté au 11 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice en date du 17 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait assigner [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Déclarer la demande recevable et bien fondée ; ·        Constater la résiliation du bail au 20 juin 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ; ·        Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; ·        Condamner le locataire au paiement de la somme de 4.905,35 € arrêtée au 15 juin 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ; ·        Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 294,32 € restera acquis à LA NANTAISE D'HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ; ·      Condamner [H] [G] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; ·        Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; ·        Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ; ·        Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ; ·        Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 6 novembre 2023 par les services sociaux du département. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023. A ladite audience, LA NANTAISE D'HABITATIONS, représentée, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.418,04 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 décembre 2023. Régulièrement assigné à étude, [H] [G] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024, Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF). En l’espèce, LA NANTAISE D'HABITATIONS justifie de la signification de la situation à la CCAPEX le 11 avril 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 17 juillet 2023. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 17 juillet 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 21 décembre 2023, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1. Par exploit d’huissier en date du 20 avril 2023, LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait commandement à [H] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.441,21€ arrêté au 11 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juin 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de LA NANTAISE D'HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [H] [G] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.418,04 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 décembre 2023. Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret. En l'espèce, la bailleresse sociale justifie de l'envoi à [H] [G] de l'enquête de ressources et d'une mise en demeure du 15 novembre 2022 à l'origine de la retenue d'un surloyer de solidarité (SLS) à compter du 1er janvier 2023, via un procès-verbal de constat d'huissier de justice. Le locataire ne vient pas contester l'envoi de ces courriers et notamment la mise en demeure au moins quinze jours avant la tarification du SLS. Ainsi, l'application du SLS à compte du 1er janvier 2023 et la tarification de l'enquête adressée au locataire resteront à sa charge. En conséquence, [H] [G] sera condamné au paiement de la somme demandée de 4.418,04€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. En application de l'article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie de 294,32 € versé par le locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par le locataire. Il sera enfin condamné à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS, à compter du 14 décembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 356,64€. [H] [G], non comparant à l'audience, ne sollicite aucun délai de paiement. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [G], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Il sera également condamné à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le non daté mais à effet au 18 décembre 2020 entre LA NANTAISE D'HABITATIONS et [H] [G], concernant le logement sis 106 rue du Croissant, 2ème étage, logement n°6 porte 201 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 294,32 € outre une provision mensuelle pour charges de 48,81 € ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 juin 2023 ; CONDAMNE [H] [G] à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS la somme de 4.418,04 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, dépôt de garantie de 294,32 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [H] [G] à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS, à compter du 14 décembre 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 356,64€, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [H] [G], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [H] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [H] [G] à payer à LA NANTAISE D'HABITATIONS la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024. La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY