Tribunal judiciaire, 30 avril 2024. 24/01041

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] N° RG 24/01041 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZG2X Minute : 24/00047 S.C.I. K.W.M. Représentant : Me Abdelhakim REZGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E475 C/ Monsieur [I] [S] Madame [V] [O] [L] [S] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2024 DEMANDEUR : S.C.I. K.W.M. [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Abdelhakim REZGUI, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEURS : Monsieur [I] [S] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] non comparant, ni représenté Madame [V] [O] [L] [S] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 29 avril 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024, par Madame Fanny TEMAM, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 6 février 2016, la SCI KWM a donné à bail à Monsieur [I] [S] et Madame [V] [S] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (93). Par ordonnance du 25 avril 2024, rendue à la requête de la SCI KWM, le juge des contentieux de la protection du Raincy l'a autorisée à faire assigner Monsieur [I] [S] et Madame [V] [S] en référé à heure indiquée. Par acte d'huissier en date du 26 avril 2024, la SCI KWM a fait assigner Monsieur [I] [S] et Madame [V] [S] en référé aux fins de : désigner la SELARL DUBOIS & ASSOCIES, commissaires de justice à [Localité 8] avec pour mission de pénétrer dans le logement loué à Monsieur et Madame [S], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, et à y autoriser l’accès à tout technicien ou toutes entreprises ayant pour mission de procéder à un constat des désordres, à une recherche de fuite et, plus généralement, aux travaux visant à faire cesser l’infiltration et les problèmes électriques visant à répondre aux injonctions de l’arrêté de péril en date du 22 avril 2024, et d’en dresser constat, et dans l’hypothèse où une seconde intervention serait rendue nécessaire par l’ampleur des travaux à réaliser, à en autoriser l’accès dans les termes précités une seconde fois,les condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens. À l'audience du 29 avril 2024, la SCI KWM, représentée, maintient ses demandes. Au soutien de ses demandes, au visa des articles 835 et 836 du Code de procédure civile, et 7 e et g de la loi du 6 juillet 1989, elle explique qu’une fuite d’eau a pris naissance dans le logement loué par Monsieur et Madame [S] en janvier 2024 et a conduit à l’effondrement du faux plafond du logement situé au rez-de-chaussée gauche et à l’électrocution des locataires du logement du 1er étage gauche. Elle précise que Monsieur et Madame [S], malgré les nombreux courriels et mises en demeure, ont refusé de justifier de leur assurance, de déclarer le sinistre à leur assurance et de laisser intervenir l’expert mandaté par l’assureur de la bailleresse. Elle indique que l’ARS a constaté l’insalubrité du logement du rez-de-chaussée et que, de ce fait, un arrêté de péril a été pris le 22 avril 2024 afin de, dans un délai de quinze jours, rechercher l’origine de la fuite d’eau, la réparer de manière durable et supprimer l’écoulement d’eau provenant du plafond du coin cuisine, et faire cesser le risque électrique lié à l’écoulement d’eau au niveau du plafond. Elle ajoute qu’un second arrêté a été pris le 25 avril 2024, dans les mêmes termes, concernant le logement du 1e étage. Elle soutient que Monsieur et Madame [S] manquent à leurs obligations contractuelles, ceux-ci devant laisser accès au logement pour effectuer des travaux nécessaires au maintien des lieux en l'état d'entretien normal, conformément à l 'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 3-5 du bail, ce qui justifie d'enjoindre de laisser accéder une entreprise afin d'effectuer une recherche de fuite et les travaux nécessaires à réparer la fuite d'eau. Monsieur [I] [S] et Madame [V] [S], régulièrement assignés à l'étude de l'huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2024 à 15h. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande d'autorisation d'accès au logement en vue de la réalisation de travaux Selon l'article 835 du Code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Aux termes des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1721 du Code civil, le bailleur est tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail. Il est tenu de l'entretenir en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état. Aux termes des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du Code civil, le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. En l'espèce, il ressort des éléments communiqués qu'un dégât des eaux est survenu, affectant les appartements situés au 1e étage et au rez-de-chaussée, sous l'appartement loué à Monsieur [I] [S] et Madame [V] [S]. Ce dégât des eaux a engendré, dans l’appartement du rez-de-chaussée, un écoulement d’eau dans la cuisine et y a créé un risque de chute et d’électrisation et électrocution. Dans l’appartement du 1e étage, il a été constaté une fuite d’eau dans la salle d’eau, étant précisé que les locataires de ce logement ont été électrisés. De ce fait, le préfet de Seine-Saint-Denis a pris deux arrêtés préfectoraux des 22 avril 2024 et 25 avril 2024, enjoignant à la bailleresse de rechercher la fuite, de la réparer de manière durable et de supprimer ses conséquences. Il est donc nécessaire de procéder à une recherche de fuite dans les différents logements de l’immeuble afin de se conformer aux arrêtés. Il est constant que le bailleur ou les personnes mandatées par lui, notamment l’expert mandaté par l’assureur de la bailleresse, n’ont pas pu avoir accès au logement afin de rechercher une fuite et d'effectuer les réparations. Dans ces conditions, il apparaît que la SCI KWM se trouve dans l'impossibilité d'accéder aux lieux loués par Monsieur et Madame [S] aux fins de recherche de fuite et de suppression de cette dernière. En conséquence, il convient d'ordonner à Monsieur [I] [S] et Madame [V] [S] de laisser l'accès au logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] en vue d'effectuer une recherche de fuite et de réaliser les travaux strictement nécessaires ou prendre les mesures strictement nécessaires pour mettre fin à la fuite, aux infiltrations et aux problèmes électriques. À défaut pour Monsieur et Madame [S] de déférer à cette injonction dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la présente ordonnance, la SCI KWM et les entreprises mandatées par lui seront autorisées à pénétrer, en recourant à un serrurier, dans les lieux loués le temps nécessaire à la recherche de fuite et aux travaux de remise en état, le tout avec l'assistance d'un commissaire de justice et de la force publique si besoin est. Sur les frais du procès En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [I] [S] et Madame [V] [S] seront condamnés aux dépens de l'instance. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI KWM les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient de condamner Monsieur et Madame [S] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, ORDONNE à Monsieur [I] [S] et Madame [V] [S] de laisser la SCI KWM, et/ou son mandataire, et/ou les techniciens et/ou entreprises de son choix, accéder au logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (93), en vue d'effectuer une recherche de fuite et, le cas échéant, de réaliser les travaux strictement nécessaires ou de prendre les mesures strictement nécessaires pour mettre fin à la fuite, aux infiltrations et aux problèmes électriques, dans le délai de 48 heures à compter de la signification de la décision, À DEFAUT pour Monsieur [I] [S] et Madame [V] [S] de déférer à cette injonction dans le délai susvisé, AUTORISE la SCI KWM et les entreprises mandatées par elle à pénétrer, en recourant à un serrurier, dans les lieux loués le temps nécessaire à la réalisation des travaux de recherche et de réparation de la fuite d'eau, le tout avec l'assistance de la force publique si besoin est, DIT que la SCI KWM pourra, dans le cadre de ses opérations, être accompagnée d’un commissaire de justice, assisté d'un serrurier et de deux témoins majeurs, qui ne sont pas au service des parties ou du commissaire de justice, dans l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), et après quoi, refermer l'appartement en cas d’absence du locataire, le commissaire de justice dressant constat de ses opérations, CONDAMNE Monsieur [I] [S] et Madame [V] [S] aux dépens de l'instance, CONDAMNE Monsieur [I] [S] et Madame [V] [S] à verser à la SCI KWM la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT