Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/02590

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'Européen - Hall A 1 Promenade Jean Rostand 4ème étage 93009 BOBIGNY CEDEX Téléphone : 01 48 96 11 10 Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : civil.tj-bobigny@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/02590 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZA7D Minute : 24/00947 Société SOCIETE IMMOBILIERE 3 F SA D’HLM Représentant : selarl KACEM et CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220 C/ Madame [P] [U] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Selarl KACEM et CHAPULUT Copie délivrée à : Mme [U] Le 28 Août 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024; par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, greffier ; Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier ENTRE DEMANDEUR : Société IMMOBILIERE 3 F, ayant son siège social [Adresse 2], représentée par la selarl KACEM et CHAPULUT, avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [P] [U], demeurant [Adresse 1] comparante D'AUTRE PART FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 9 août 2016, la société IMMOBILIERE 3F, a donné en location à Madame [P] [U] , à compter du 9 août 2016, un logement numéro S618L-0085 situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 388,09 euros hors provision sur charges. A la même date les parties ont conclu un “contrat CONFORT” moyennant le paiement de la somme mensuelle de 6,21 euros. Par procès-verbal de signification à personne du 2 octobre 2023, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait commandement à Madame [U] de lui payer la somme de 3 985,05 euros due au titre des loyers et charges. Par assignation du 4 mars 2024 , la société IMMOBILIÈRE 3F, société anonyme d’HLM a fait citer Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, lui demandant: -de constater et, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges -d’ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier -de dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1, R 442-1 et R 451-1 à R 451-4 du code des procédures civiles -de condamner Madame [U] à lui payer la somme de 4 881,20 euros avec intérêts à compter du commandement, les loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation -de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et de condamner Madame [U] à due concurrence -de condamner Madame [U] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement. Elle demande qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit. A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement du 2 octobre 2023 n’ont pas été réglées dans le délai imparti de sorte que le clause résolutoire est acquise. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 5 mars 2024. A l’audience du 6 mai 2024, la société IMMOBILIERE 3F précise que la dette locative dont elle demande paiement, qui a diminué, est de 3 022,82 euros, terme de mars 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Madame [U] indique qu’elle a un enfant à charge, qu’elle travaille et perçoit un salaire de l’ordre de 1 000 à 1 300 euros et perçoit 334 euros d’APL. Elle demande à s’acquitter par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant et souhaite rester dans le logement. Elle ajoute qu’elle a rendez-vous le 22 mai 2024 avec l’assistante sociale pour faire une demande au titre du FSL. La société IMMOBILIERE 3F indique ne s’opposer ni à l’octroi de délais de paiement, ni à leur caractère suspensif. MOTIFS Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ; L’assignation du 4 mars 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF le 25 septembre 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience; La demande est donc recevable ; Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “ en cas de non-paiement des sommes dues au BAILLEUR, loyers ou charges régulièrement appelés, en cas de non versement du dépôt de garantie” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer; Le commandement du 2 octobre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme ; Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ; Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail; Madame [U] pourra, à défaut de libérer les lieux volontairement, en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; S’agissant des demandes formées au titre de l’expulsion, il convient de rappeler que les dispositions des articles L 412-1 et R 411-1 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la procédure d’expulsion visent expressément non seulement la personne expulsée mais également “tout occupant de son chef”; Dès lors qu’est ordonnée l’expulsion du défendeur à l’instance, il n’est donc nul besoin d’une décision spéciale du juge ordonnant l’expulsion de “tous occupants de son chef”; Au demeurant le juge, auquel il incombe de respecter le principe du contradictoire, ne peut statuer à l’égard de personnes non parties au procès et “tous occupants de son chef” ne sont pas partie à la présente instance; Le concours de la force publique est contenu dans la formule exécutoire apposée en vertu de l’article 502 du code de procédure civile et du décret n° 47-1047 du 12 juin1947 sur l’expédition de la décision de justice ayant ordonné la mesure et il est expressément prévu par les dispositions des articles L 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution; Il sera également rappelé qu’il n’appartient pas au juge du bail de décider du concours de la force publique, une telle décision relevant de la compétence de l’autorité administrative; Admettre le contraire reviendrait à conférer au juge, ayant toujours la possibilité de rejeter des demandes qui lui sont faites, le pouvoir d’empêcher l’exécution de sa propre décision; Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge; L’occupation sans droit ni titre cause au propriétaire un préjudice résultant de l’indisponibilité des lieux, qui sera réparé par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées; Il ressort des décomptes produits par le bailleur que la somme restant due, terme de mars 2024 inclus, est de 3 022,82 euros; Madame [U] sera condamnée à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023, date du commandement de payer; Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023: -le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années -à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges -si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet En l’espèce, Madame [U] a repris le paiement intégral du loyer depuis plusieur mois; Il y a lieu de lui accorder des délais de paiement selon modalités spécifiées au dispositif, étant précisé que pendant le cours des délais ainsi accordés et tant qu’ils seront respectés et que le terme courant sera réglé, les effets de la clause de résiliation seront suspendus; Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frai s irrépétibles exposés par elle pour l’instance ; Madame [U] sera tenue aux dépens, y compris le coût du commandement du 2 octobre 2023; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire, en premier ressort Se déclare incompétent pour statuer sur la demande formée par la société IMMOBILIÈRE 3F au titre de “l’assistance du commissaire de police et de la force publique” et la renvoie à mieux se pourvoir; Constate la résiliation du bail conclu entre la société IMMOBILIERE 3F et Madame [P] [U] , ayant pour objet un logement numéro S618L-0085 situé [Adresse 1] à [Localité 3] ; Condamne Madame [P] [U] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 3 022,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 au titre des loyers, charges, provisions sur charges et indemnités d’occupation terme de mars 2024 inclus; Dit que Madame [P] [U] se libérera valablement en trente cinq mensualités de 50 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ; Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [P] [U] s’est acquittée de sa dette selon les modalités ci-dessus définies; Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible; Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet; Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [P] [U], qui sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; Rejette toutes autres demandes; Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit; Condamne Madame [P] [U] aux dépens, y compris le coût du commandement du 2 octobre 2023; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier. Le Greffier, Le Juge,