Tribunal judiciaire, 27 novembre 2024. 24/06897

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D’[Z]-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection 144a route de Lyon - CS 20020 67401 ILLKIRCH CEDEX ☎ : 03.88.55.94.33 civil.tprx-illkirch-graffenstaden@justice.fr ______________________ [Z] Civil N° RG 24/06897 N° Portalis DB2E-W-B7I-M5XH ______________________ MINUTE N° ______________________ Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à : - Me JUNG Copie certifiée conforme délivrée à : - M. [W] - Préfecture du Bas-Rhin le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________ JUGEMENT CONTRADICTOIRE DEMANDEURS : Monsieur [R] [C] né le 04 Octobre 1950 à STRASBOURG (67000) 2 Rond-Point de l'Esplanade 67000 STRASBOURG représenté par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 103 Madame [N] [F] épouse [C] née le 22 Mars 1950 à THIONVILLE (57100) 2 Rond-Point de l'Esplanade 67000 STRASBOURG représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 103 DEFENDEUR : Monsieur [K] [W] 1F rue d'Alsace 67400 ILKKIRCH-GRAFFENSTADEN Comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection Morgane SCHWARTZ, Greffier DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 16 Octobre 2024 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 27 Novembre 2024 Premier ressort, OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seings privés du 1er décembre 2017, Monsieur [R] [C] et Madame [N] [F] épouse [C] ont donné à bail à Monsieur [K] [W] à compter du 19 février 2018, un local à usage d'habitation situé au 1 F rue d’Alsace 67400 ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN. Le loyer actuel est de 470 euros charges outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 65 euros. Après plusieurs mois de loyers impayés, Monsieur [R] [C] et Madame [N] [F] épouse [C] ont, le 28 mars 2024, fait délivrer à Monsieur [K] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 19 mars 2024 à la somme de 1 197,17 euros en principal. Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, Monsieur [R] [C] et Madame [N] [F] épouse [C] ont, le 23 juillet 2024, fait assigner le locataire devant le Juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : ▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ▸ ordonner l’expulsion, ▸ condamner Monsieur [K] [W] au paiement de la somme de 2 971,61 euros due au titre des loyers impayés au jour de l'assignation avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ▸ le condamner à régler une indemnité d'occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges, soit 591,48 euros, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, ▸ le condamner au paiement d'une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue. Monsieur [R] [C] et Madame [N] [F] épouse [C], représentés, ont maintenu leurs demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 4 937,53 euros au 1er octobre 2024. Les bailleurs expliquent avoir adressé de nombreuses mais vaines relances. Le locataire reconnait le montant de la dette et sollicite des délais de paiement en raison de sa situation difficile du fait qu’il ne perçoit que le RSA à la suite de son licenciement et se propose de régler 200 ou 300 euros en sus du loyer. Les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 27 novembre 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 24 juillet 2024 et l’audience s’est tenue le 16 octobre 2024. Sa demande est en conséquence recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par acte d'huissier du 28 mars 2024, Monsieur [R] [C] et Madame [N] [F] épouse [C] ont fait délivrer à Monsieur [K] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mai 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 28 mars 2024 + 2 mois). Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [K] [W] n'a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu'à ce titre reste due, à la date du 1er octobre 2024, la somme de 4 937,53 euros outre les frais. Monsieur [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement de la somme de 4 937,53 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1 er octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1343-5 alinéa 4 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. L'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte du diagnostic social que Monsieur [K] [W] bénéficie d'un revenu de 559,42 euros outre une APL de 301 euros. Ses missions d’interim sont insuffisantes pour ouvrir les droits aux allocations chômage. Ses difficultés financières ont commencé en février 2024. Dans ses conditions, il convient d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [K] [W] et de l’autoriser à se libérer de la dette locative en 24 mois selon 23 mensualités de 120 euros et une dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, et ce au plus tard le dernier jour de chaque mois, et ce en sus des loyers courants, et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois de décembre. Il est également précisé que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance (plan d'apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de Monsieur [R] [C] et Madame [N] [F] épouse [C] dont les modalités sont précisées ci-après (cf le § intitulé « Sur la suspension de la clause résolutoire »). Sur la suspension de la clause résolutoire Les délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation qui ne sont dues que si le contrat de bail est résilié. Si Monsieur [K] [W] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure : - la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, - il pourra être procédé à l'expulsion de monsieur [W] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, - le locataire sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités. Sur les demandes accessoires Monsieur [K] [W] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2024. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est exécutoire de droit par provision. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 mai 2024 (28 mars 2024 + 2 mois) du bail conclu entre Monsieur [R] [C] et Madame [N] [F] épouse [C] d’une part, et Monsieur [K] [W] d'autre part, pour les locaux situés au 1 F rue d’Alsace 67400 Illkirch-Graffenstaden ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [W] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ; CONDAMNE Monsieur [K] [W] à payer à Monsieur [R] [C] et Madame [N] [F] épouse [C] la somme de 4 937,53 (quatre mille neuf cent trente-sept euros et cinquante-trois cents) euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ; AUTORISE Monsieur [K] [W] à s’acquitter de cette dette auprès de Monsieur [R] [C] et Madame [N] [F] épouse [C] en 24 mois, par 23 premières mensualités de 100 euros (cent euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ; DIT qu'en cas de mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure: - la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, En conséquence DIT que : - faute de départ volontaire des lieux loués, Monsieur [R] [C] et Madame [N] [F] épouse [C] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que Monsieur [R] [C] et Madame [N] [F] épouse [C] ne peuvent se prévaloir d'un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ; DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de condamnation à régler une indemnité d’occupation ; DEBOUTE Monsieur [R] [C] et Madame [N] [F] épouse [C] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 mars 2024 ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision. Ainsi fait et jugé à Illkirch Graffenstaden le 27 novembre 2024 LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY