Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 16 Septembre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00981 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZLKQ
AFFAIRE : S.A.R.L. DE SAXE INVESTISSEMENTS C/ S.A.S. CREOLE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
PRÉSIDENT : Monsieur Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président
GREFFIER : Madame Catherine COMBY
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A.R.L. DE SAXE INVESTISSEMENTS,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Florence CALLIES de la SELARL BERARD - CALLIES ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDERESSE
S.A.S. CREOLE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
Débats tenus à l'audience du 22 Juillet 2024
Notification le
à :
Maître Florence CALLIES - 428, Expédition et grosse
ELEMENTS DU LITIGE
Par contrat du 19 janvier 2023, la société DE SAXE INVESTISSEMENTS a donné à bail à la société CREOLE à l’enseigne SAVEURS DES PALMERAIRES, à compter du 16 janvier 2023, divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1], pour un loyer HT annuel de 30.000€ payable mensuellement et d’avance et 106 € de provision mensuelle sur charges.
Par exploit du 15 février 2024 remis à personne, la société DE SAXE INVESTISSEMENTS, déplorant une cessation de paiements des loyers et charges depuis le 1er février 2024, a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société CREOLE.
Par courrier recommandé du 26 mars 2024 reçu le 28, la société DE SAXE INVESTISSEMENTS a mis en demeure la société CREOLE de lui payer avant le 1er avril 2024 une dette de 3642,47€.
Par assignation du 23 mai 2024, la société DE SAXE INVESTISSEMENTS a donné assignation à la société CREOLE devant le juge des référés à l’audience du 22 juillet 2024 aux fins de faire constater la résolution du bail et obtenir indemnisation de son préjudice.
Par procès-verbaux des 12 et 27 juin et 5 juillet 2024, la société DE SAXE INVESTISSEMENTS a fait constater que la société CREOLE n’exploitait plus les locaux.
Par conclusions signifiées le 11 juillet 2024, la SARL DE SAXE INVESTISSEMENTS demande qu’il plaise au tribunal :
Vu les articles L. 145-41 du Code de commerce,
Vu les articles 1103, 1104, 1240 et 1 728 du Code civil,
Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
JUGER que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois du commandement de payer du 15 février 2024 ;
CONSTATER que la clause résolutoire est acquise depuis le 16 mars 2024 ;
DEBOUTER la SAS CREOLE de toute demande de délais de paiement ;
ORDONNER l'expulsion de la SAS CREOLE, ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est des locaux qu'elle occupe sis [Adresse 1] ;
JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNER par provision de la SAS CREOLE à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS, la somme de 16.558,87 € arrêtée au 10 juillet 2024, échéance du mois de
juillet incluse, au titre des loyers, taxes et charges impayés, avec intérêt au taux légal majoré de 10 points ;
CONDAMNER par provision la SAS CREOLE à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, à compter du 16 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion ;
JUGER que le dépôt de garantie versé par la SAS CREOLE d'un montant de 8.385,99 € sera conservé par la société DE SAXE INVESTISSEMENTS à titre de dommages-intérêts ;
CONDAMNER par provision la SAS CREOLE à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS la somme de 522.78 € au titre de la clause pénale ;
CONDAMNER la SAS CREOLE à payer à la société SAXE INVESTISSEMENTS une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER la SAS CREOLE aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 février 2024, celui de la présente assignation et les frais passés et nécessaires à l'exécution de l'ordonnance à intervenir.
Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions pour un ample exposé des prétentions et moyens repris par la demanderesse à l’audience.
La société CREOLE, quoique régulièrement citée par remise de citation à étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.
MOTIFS
Il résulte de l’article 472 du code civil que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article L 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
La société fait état d’une dette de mensualités de 2795,33€ de loyers HT, de taxes et de charges de 16.558,87 €, arrêtée au 10 juillet 2024 et accumulée depuis le 1er février précédent. Elle présente un décompte établi par ses soins, dont le solde correspond à cette somme, arrêté au 10 juillet 2024 et faisant état de paiements partiels les 19 et 20 mars et le 19 avril 2024.
Le commandement de payer du 15 février 2024 fait état d’une dette de 3485,21€ avec la mention « loyer mensuel février 2024 CREOLE » et reproduit la clause de résiliation, article 12 du contrat de bail, énonçant notamment que « faute de paiement intégral à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer rester sans effet ». Le bail prévoit que « le loyer est payable par terme d’avance le premier jour de chaque mois ». Il en résulte que, faute de paiement le 1er février 2024 d’une somme correspondant au loyer TTC de février augmentée des charges, le bailleur était fondé à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Aucun paiement n’est intervenu dans le mois suivant le 15 février, soit avant le 15 mars, de sorte que le bail s’en trouve résilié de plein droit depuis le 16 mars 2024.
La société CREOLE, non constituée, ne forme aucune demande de délai permettant la suspension de l’application de la clause de résiliation. L’application de celle-ci sera donc constatée. L’expulsion par la force publique sera ordonnée en application de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et R 433-1 du même code pour l’entrepôt des meubles et objets mobiliers se trouvant sur les lieux.
Le décompte fourni par la société DE SAXE INVESTISSEMENT est conforté par le courrier recommandé du 26 mars 2024 s’agissant du solde de 3642,47 € de loyer, taxes et charges arrêté au 20 mars 2024 et par la comptabilisation mensuellement en débit de la même somme de 3481,60 € les 1er février, 1er avril, 1er mai, 1er juin et 1er juillet 2024. Le bail étant néanmoins résilié depuis le 16 mars, l’arriéré de loyer, TVA et charges ne peut porter que sur le solde négatif de 3,61€ au 1er février 2024, la somme appelée au titre du mois de février, soit 3481,60 €, et la somme appelée pour le mois de mars dans sa totalité par application de l’article 12 avant-dernier aliéna du contrat, soit 3637,26 €. Après soustraction des deux paiements de 2000 € et 1490 € intervenus en mars, il demeure un arriéré de 3632,47 € TTC qui sera la provision accordée.
Le contrat prévoit qu’à défaut de paiement à l’échéance exacte, la somme correspondante porte intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 10 points, la mise en demeure intervenant par le seul effet de la survenance du terme. Il convient d’en déduire que la demande de paiement « avec intérêt au taux légal majoré de 10 points », sans autre précision de point de départ que la date du 10 juillet 2024 où est arrêtée la dette de loyer, alors que le bail était résolu depuis le 16 mars et des paiements partiels sont intervenus depuis la première échéance impayée, ne peut aboutir et sera rejetée. Les intérêts courront au taux légal à compter du présent jugement par application de l’article 1231-7 du code civil.
En l’absence de disposition contractuelle sur l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux postérieurement à la fin du bail, le bailleur est en droit de réclamer une indemnité correspondant au dernier loyer apparaissant sur le décompte du bailleur, augmenté des taxes et de la même provision sur charges. Cette somme est due, non pas à compter du 16 mars 2024, date de fin de bail, mais à compter du 1er avril 2024 dans la mesure où l’occupation de la quinzaine précédente a déjà indemnisée par l’octroi de la totalité du loyer et charges contractuellement prévus pour le mois de mars. Il sera donc accordé par provision la somme mensuelle de 2795,33 €, taxes et charges en sus, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion.
L’article 12 du contrat prévoit qu’en cas d’application de la clause de résiliation, « le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de paiement d’indemnité de résiliation sans préjudice du paiement des sommes dues au titre des présentes (loyers, charges, taxes, entretien et réparations, etc) et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts ». Il s’ensuit que, le bailleur alléguant un préjudice résultant de la résiliation anticipée du bail, évènement dont il découle un certain délai de vacance des locaux, le dépôt de garantie de 7500€ figurant au bail, et non la somme réclamée de 8385,99€ dont le montant n’est pas explicité, sera conservé par la société DE SAXE INVESTISSEMENTS par provision sur l’indemnisation d’un tel préjudice.
La « clause pénale » 11 du contrat de bail prévoit qu’à défaut de paiement du loyer, 15 jours après la réception par le preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, les sommes dues seront majorées de 15 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. La réception le 28 mars, du courrier recommandé du 26 mars, n’ayant pas été suivi d’un paiement dans les 15 jours suivants, la réclamation d’une somme de 522,78 € correspondant à 15 % de la somme de 3485,20 € représentant la quasi-totalité de la dette réclamée par le dit courrier, sera donc accueillie favorablement à titre de provision sur une indemnité forfaitaire de frais internes de contentieux.
La société CREOLE qui succombe sera condamnée au paiement des dépens de l’instance au sens de l’article 695 du code de procédure civile, comprenant notamment les frais d’assignation.
Elle devra verser la somme de 2000 € à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les autres frais de l’instance.
Le coût du commandant de payer du 15 février 2024, antérieur à l’instance, est dû en sus à hauteur de 155,63 € à titre d’indemnisation d’un préjudice distinct.
Les frais éventuels d’exécution forcée ne peuvent être indemnisés dans la mesure où ils ne correspondent à aucun préjudice actuel.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort :
CONSTATONS la résolution du bail concédé par la société DE SAXE INVESTISSEMENTS à compter du 16 mars 2024 ;
ORDONNONS l'expulsion de la société CREOLE, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, des locaux qu'elle occupe sis [Adresse 1] ;
DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS par provision de la société SAS CREOLE à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS, la somme de 3632,47 € TTC au titre des loyers, taxes et charges impayés,
CONDAMNONS par provision la société CREOLE à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS, une indemnité d'occupation égale mensuellement à la somme de 2795,33 €, taxes et charges en sus, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion ;
DISONS que le dépôt de garantie versé par la société CREOLE d'un montant de 7500 € sera conservé par la société DE SAXE INVESTISSEMENTS à titre de provision sur le préjudice résultant de la résiliation anticipée du bail;
CONDAMNONS par provision la société CREOLE à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS la somme de 522.78 € à titre d’indemnité forfaitaire de frais internes de contentieux ;
CONDAMNONS par provision la société CREOLE à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS la somme de 155,63 € de frais de commandement de payer ;
CONDAMNONS la société CREOLE à payer à la société DE SAXE INVESTISSEMENTS une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS la société CREOLE aux entiers dépens,
REJETONS toute autre demande.
Ainsi prononcé par Monsieur Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président, assisté de Madame Catherine COMBY, Greffier.
En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT
