Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2023
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06266 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRE5
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2022 - Tribunal judiciaire de Créteil RG n° 21/05401
APPELANTE
[A] [X] (décédée)
INTIMÉ
Monsieur [H] [P] né le 01 Avril 1979 à [Localité 12] 11ème
[Adresse 6]
[Localité 11]
Représenté par Me Elie AZEROUAL de l'AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R010 substitué par Me Marie LECORDIER de l'AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R010
PARTIE INTERVENANTE :
Madame [S], [A], [Y], [X]épouse [E] en qualité d'héritière de [A] [X] et en tant que telle appelante
[Adresse 9]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 assistée de Me Cécile UZAN SELLAM, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
[S] GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Mme [A] [X] est propriétaire d'une maison située [Adresse 1], cadastrée section Q n°[Cadastre 7].
M. [H] [P] est propriétaire de la parcelle attenante sise [Adresse 6].
Par courrier du 26 mars 2021, Mme [S] [X] épouse [E], en qualité de nièce et représentante de Mme [A] [X], s'est engagée à vendre cette maison au prix de 680.000 € à M. [H] [P].
Par courrier du 30 mars 2021, M. [H] [P] s'est engagé à acheter ladite maison au prix de 680.000 €.
Le 14 avril 2021, en l'étude de Me [L] [T], Mme [A] [X] a donné procuration à sa nièce, Mme [S] [X] épouse [E], pour vendre le bien sis [Adresse 3].
Par courrier du 24 mai 2021, le conseil de M. [H] [P] a écrit à Mme [A] [X] que le refus qu'elle a opposé de poursuivre la vente au profit de M. [P] est inopposable à celui-ci, au motif que la vente est parfaite, et il l'a mise en demeure de proposer sous huitaine une date pour la signature du compromis de vente.
Par acte d'huissier délivré le 16 juillet 2021, M. [H] [P] a fait assigner Mme [A] [X] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir juger la vente parfaite intervenue le 30 mars 2021.
Bien que régulièrement citée en l'étude d'huissier, Mme [A] [X] ne s'est pas constituée.
Par jugement réputé contradictoire du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :
- Dit que le présent jugement vaut acte authentique de vente au profit de M. [H] [P] du bien appartenant à Mme [A] [X], à savoir pavillon d'une contenance de 298 m² sis [Adresse 4], dépendant de la parcelle cadastrée Q n°[Cadastre 7], sous réserve que le prix de 680.000 € soit effectivement consigné dans le mois qui suivra le caractère définitif du jugement entre les mains de M. le Batonnier de l'ordre des avocats du Val-de-Marne, lequel en sera séquestre au bénéfice de Mme [A] [X],
- Ordonne l'inscription du présent jugement au service de la publicité foncière,
- Rappelle qu'en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile,
l'exécution provisoire est de droit,
- Condamne Mme [A] [X] aux dépens,
- Condarnne Mme [A] [X] à payer à M. [H] [P] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [A] [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 mars 2022.
[A] [X] est décédée le 25 septembre 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 4 octobre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 13 septembre 2023 par lesquelles Mme [S] [X] en qualité d'unique héritière de Mme [A] [X], intervenante volontaire, invite la cour à :
Vu les articles 655, 689 et 16 du cpc,
- Déclarer tant recevable que bien fondée Mme [S] [X] en son intervention volontaire en qualité d'unique héritière de Mme [A] [X] décédée le 25 septembre 2022,
- Dire que l'instance interrompue par le décès de Mme [A] [X] est ainsi valablement reprise,
En conséquence,
- Prononcer la nullité de l'assignation introductive d'instance en date du 16 juillet 2021,
- Prononcer en conséquence l'annulation du jugement dont appel rendu en date du 11 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil,
A titre subsidiaire,
- Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau
- Dire l'absence de vente parfaite entre les parties au 30 mars 2021,
A titre encore plus subsidiaire, si par impossible, la Cour devait conclure à l'existence d'une offre ferme de la part de la part de Mme [S] [X] au 26 mars 2021,
- La juger nulle ou à tout le moins inopposable à Mme [S] [X] en sa qualité d'héritière de Mme [A] [X] en application de l'article 1156 du Code Civil,
Dans tous les cas,
- Déclarer tant irrecevable que mal fondé M. [H] [P] en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- L'en débouter
- Ecarter des débats la pièce adverse n° 5 (Mail du 16 avril 2021) et la pièce adverse n° 7 (Mail du 20 mai 2021),
- Condamner M. [H] [P] à régler à Mme [S] [X] la somme de 100.000 € pour procédure abusive,
- Condamner M. [H] [P] à régler à Mme [S] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du cpc,
- Condamner le même aux entiers dépens ;
Vu les conclusions en date du 29 septembre 2023 par lesquelles M. [H] [P], intimé, invite la cour à :
Vu les articles 654 à 656 du code de procédure civile,
Vu les articles 1114, 1115, 1118, 1121, 1583, 1984 et 1985 du code civil,
- Débouter Mme [S] [X] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
En conséquence :
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 11 janvier 2022 ;
Et, y ajoutant :
- Condamner Mme [S] [X] à payer à M. [H] [P], la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Mme [S] [X] aux dépens ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Au préalable, il convient de préciser que selon l'acte de décès (pièce 11 [X]) et l'attestation de dévolution successorale notariée (pièce 12 [X]), l'identité de l'appelante décédée est [A] [X] (et non [A]) ;
Sur la demande en appel d'intervention volontaire
Aux termes de l'article 66 du code de procédure civile, 'Constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane d'un tiers, l'intervention est volontaire; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie' ;
En l'espèce, l'acte notarié de notoriété comportant la dévolution successorale du 22 décembre 2022 précise que [A] [X] décédée le 25 septembre 2022 a laissé pour recueillir sa succession Mme [R] [Y] [X] épouse [E] sa nièce qui est habile à se porter héritière ;
Il est constant que l'acte d'intervention volontaire peut être formé par voie de simples conclusions ;
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'intervention volontaire de Mme [R] [Y] [X] prise en sa qualité d'ayant droit de [A] [X];
Sur la demande en appel d'écarter des débats les pièces adverses n°5 et 7
L'appelante sollicite d'écarter des débats deux pièces communiquées par M. [P], le mail du 16 avril 2021 (pièce n° 5) et le mail du 20 mai 2021 (pièce n°7), sur le fondement de l'article 3.4 du règlement national du conseil supérieur du notariat au motif qu'il s'agit de courriers échangés par les notaires qui sont soumis à la confidentialité ;
L'article 3.4 du règlement national du conseil supérieur du notariat précise :
' Secret professionnel :
Le secret professionnel du notaire est général et absolu.
Confident nécessaire de ses clients, le notaire est tenu au secret professionnel dans les
conditions prévues par le code pénal ou toutes autres dispositions législatives ou
règlementaires.
Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l'exercice de ses
fonctions.
Le notaire doit veiller à ce que tous ses collaborateurs soient instruits de cette obligation qui
est aussi la leur et qu'ils la respectent' ;
Sont couvertes par le secret professionnel les lettres dans lesquelles le notaire instrumentaire évoque les relations qu'il a entretenues avec l'acquéreur et son intermédiaire à l'occasion de la préparation des actes notariés de vente ;
En l'espèce, il convient de considérer que le mail adressé le 16 avril 2021 (pièce 5 [P]), par Me [L] [T], notaire de la venderesse, à Me [O] [D], notaire de l'acquéreur, précisant 'Suite à notre entretien téléphonique, je vous prie de trouver en pièce jointe la procuration de ma cliente. Elle est d'accord pour que l'acquéreur se charge de procéder à l'établissement des diagnostics. Ce dernier peut contacter Mme [I] [K] au 06.82.17.54.52 qui pourra ouvrir la maison au diagnostiqueur. Restant à votre disposition pour vous fournir les pièces nécessaires à la rédaction de la promesse de vente par vos soins ...' n'était pas soumis au secret professionnel des correspondances entre notaires, en ce qu'il était destiné à être communiqué à l'acquéreur, M. [P], afin que celui-ci puisse contacter Mme [K] et effectuer l'établissement des diagnostics ;
Il convient donc de rejeter la demande de Mme [S] [X], en qualité d'ayant droit de [A] [X], d'écarter le mail du 16 avril 2021 (pièce 5 [P]) ;
En revanche, le mail du 20 mai 2021 (pièce 7 [P]) par lequel Me [T] indique à Me [D] 'Mme [X] ne souhaite plus vendre sa maison à votre client. Elle a trouvé un acquéreur à un prix bien supérieur. Je vous laisse le soin de conseiller au mieux votre client pour la suite à donner à cette affaire' est couvert par le secret professionnel en ce que Me [T], notaire, évoque les relations qu'il a entretenues avec sa cliente à l'occasion de la préparation des actes notariés de vente ;
Ainsi il y a lieu d'écarter des débats le mail du 20 mai 2021 (pièce 7 [P]) ;
Sur la demande en nullité de l'assignation et du jugement
L'appelante sollicite de prononcer la nullité de l'assignation du 16 juillet 2021, sur le fondement des articles 654, 655, 689 du code de procédure civile, au motif que l'assignation a été présentée à l'ancien domicile de [A] [X] à [Localité 11], alors que celle-ci résidait depuis le 2 mars 2020 dans un Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (Ehpad) et que M. [H] [P] le savait pertinemment ;
Aux termes de l'article 655 du code de procédure civile, 'Si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.
L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.
La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.
L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise' ;
En l'espèce, l'assignation du 16 juillet 2021 adressée à Mme [A] [X] 'demeurant [Adresse 2]' a été délivrée par un acte remis à l'étude de l'huissier ; concernant ses diligences, l'huissier précise 'N'ayant pu, lors de mon passage, avoir de précisions suffisantes sur le lieu où rencontrer le destinataire de l'acte. Le domicile étant certain ainsi qu'il résulte des vérifications suivantes : l'adresse nous a été confirmée par le voisinage' ;
La procuration pour vendre établie le 14 avril 2021, en l'étude du notaire (pièce 10 [X]), mentionne que Mme [A] [X] demeure 'à [Adresse 10]' ;
Cette adresse de Mme [A] [X] a été confirmée par le voisinage à l'huissier à la date du 16 juillet 2021 ;
Les SMS échangés entre M. [P] et Mme [K], entre le 30 mars et le 8 avril 2021 (pièce 1 [P]), dans lesquels il lui demande si elle a les clés de la maison pour la visite, ne justifient pas que M. [P] avait connaissance que Mme [X] était pendant cette période dans un Ehpad ;
L'attestation de la directrice de l'Ehpad de [8] datée du 14 avril 2021 (pièce 4 [X]), certifiant que Mme [A] [X] est présente dans l'établissement depuis le 2 mars 2020 jusqu'à la date du 14 avril 2021, ne démontrent pas que celle-ci ne demeurait pas dans sa maison à [Localité 11] postérieurement à cette date du 14 avril 2021, qui correspond d'ailleurs à la date de la procuration ci-énoncée ;
Ainsi Mme [S] [X] ne démontrant pas qu'à la date du 16 juillet 2021, sa tante [A] [X] ne demeurait pas dans sa maison au [Adresse 2], adresse à laquelle l'huissier a délivré l'assignation, et ne justifiant pas de l'irrégularité de la signification par l'huissier, il convient de rejeter sa demande de prononcer la nullité de l'assignation du 16 juillet 2021 et en conséquence du jugement rendu le 11 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil ;
Sur la validité et l'opposabilité de l'offre de vente soulevées en appel
Aux termes de l'article 1156 du code civil, 'L'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.
Lorsqu'il ignorait que l'acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.
L'inopposabilité comme la nullité de l'acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l'a ratifié' ;
En l'espèce, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, Mme [S] [X] n'est pas à même de remettre en cause la validité de l'acte sous seing privé du 26 mars 2021, par lequel, en qualité de nièce et représentante de Mme [A] [X], elle s'est engagée à vendre la maison litigieuse au prix de 680.000 € à M. [H] [P], au motif que ce n'est que par un acte postérieur du 14 avril 2021, que Mme [A] [X] lui a établi une procuration pour vendre ce bien ; seuls Mme [A] [X] ou M. [P] auraient pu invoquer respectivement l'inopposabilité ou la nullité de cet acte;
Au surplus, M. [P] a légitimement cru en la réalité des pouvoirs de Mme [S] [X], en raison du comportement et des déclarations de Mme [A] [X] ;
En effet, M. [P] réside dans la maison attenante à celle de feu [A] [X], M. [P] était, selon les échanges whatsapp produits par Mme [S] [X], en contact avec Mme [A] [X] 5 ou 6 ans auparavant pour la tenir informée qu'il était intéressé d'acheter sa maison, et M. [P] a accepté l'offre le 30 mars 2021 (pièce 3 [P]) soit seulement quatre jours après la réception de l'engagement de vendre du 26 mars 2021 ; ces éléments justifient que M. [P] disposait d'informations de Mme [A] [X] lui laissant légitimement croire en la réalité des pouvoirs de Mme [S] [X] et cette croyance a été confortée par le comportement de Mme [A] [X] qui a donné procuration à sa nièce le 16 avril 2021 pour signer tout acte de vente et qui a demandé à son notaire de prendre contact avec le notaire de M. [P] pour faire ouvrir la maison à M. [P] afin de procéder à l'établissement des diagnostics (pièce 5 [P]) ;
Il y a donc lieu de rejeter la demande en appel de Mme [S] [X], en qualité d'héritière de [A] [X], de juger l'offre du 26 mars 2021 nulle ou à tout le moins inopposable à son égard ;
Sur la vente
Aux termes de l'article 1583 du code civil, 'Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé' ;
Aux termes de l'article 1114 du même code, ' L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation' ;
Aux termes de l'article 1118 du même code, 'L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre.
Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation.
L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle' ;
En l'espèce, compte tenu des termes du courrier de Mme [S] [X], représentant sa tante Mme [A] [X] (pièce 2 [P]), 'Je m'engage au nom de [A] [X], ma tante, à vous vendre sa maison située [Adresse 2]), pour la somme de 680.000 €. Voici les coordonnées de mon notaire que j'ai rencontré hier et qui est déja au courant de cette transaction : Me [L] [T] ...', il convient de considérer qu'elle s'est engagée le 26 mars 2021 à vendre le bien situé [Adresse 2] à M. [H] [P] au prix de 680.000 € ;
Selon les termes du courrier du 30 mars 2021 (pièce 3 [P]), précisant 'Je soussigné M. [P] [H] m'engage à acheter la maison du [Adresse 1] appartenant à Mme [A] [X] parcelle Q[Cadastre 7] au prix de 680.000€. Je vous invite à prendre contact avec mon notaire : Me [O] [D] ...', il convient de considérer que M. [H] [P] s'est engagé à acheter la maison appartenant à Mme [A] [X], au prix de 680.000 € ;
Ni l'offre de vente de Mme [A] [X], représentée par sa nièce, ni l'acceptation de l'offre par M. [P] ne mentionnent de condition de perfection de la vente et il n'y a aucune pièce produite démontrant que les parties avaient, d'un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d'acquérir à des conditions particulières restant à négocier ; elles ne font notamment pas de la signature d'une promesse de vente une condition de perfection de la vente ;
Aussi, en l'absence de restriction exprimée dans l'offre de vente et dans l'acceptation de cette offre, le fait qu'aucune promesse de vente n'ait été signée, et que la date d'entrée en jouissance, le délai de réalisation de la vente, les conditions de versement du prix, l'éventuel recours à un prêt n'étaient pas arrêtés entre les parties, ne permettent pas de considérer que les parties étaient restées au stade des pourparlers ;
Il convient donc de considérer que l'accord des parties sur la chose et le prix a rendu la vente parfaite à la date du 30 mars 2021 ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a :
- dit que le présent jugement vaut acte authentique de vente au profit de M. [H] [P] du bien appartenant à Mme [A] [X], à savoir pavillon d'une contenance de 298 m² sis [Adresse 4], dépendant de la parcelle cadastrée Q n°[Cadastre 7], sous réserve que le prix de 680.000 € soit effectivement consigné dans le mois qui suivra le caractère définitif du jugement entre les mains de M. le Batonnier de l'ordre des avocats du Val-de-Marne, lequel en sera séquestre au bénéfice de Mme [A] [X],
- ordonné l'inscription du présent jugement au service de la publicité foncière ;
Sur la demande en appel de dommages et intérêts pour procédure abusive
L'appelante sollicite de condamner M. [H] [P] à lui régler la somme de 100.000 € pour procédure abusive ;
En l'espèce, Mme [S] [X], en qualité d'ayant droit de [A] [X], succombant en l'instance, il y a lieu de la débouter de sa demande en appel de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mme [R] [Y] [X] prise en sa qualité d'ayant droit de [A] [X], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [H] [P] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [S] [X] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Déclare recevable l'intervention volontaire de Mme [R] [Y] [X] prise en sa qualité d'ayant droit de [A] [X] ;
Ecarte des débats le mail du 20 mai 2021 (pièce 7 [P]) ;
Rejette les demandes en appel de Mme [S] [X], en qualité d'ayant droit de [A] [X] :
- d'écarter le mail du 16 avril 2021 (pièce 5 [P]),
- de prononcer la nullité de l'assignation du 16 juillet 2021 et du jugement rendu le 11 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil,
- de juger l'offre du 26 mars 2021 nulle ou à tout le moins inopposable à son égard ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [S] [X], en qualité d'ayant droit de [A] [X], de sa demande en appel de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne Mme [R] [Y] [X], en qualité d'ayant droit de [A] [X], aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [H] [P] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel;
Rejette la demande de l'appelante relative à l'article 700 du cpc ;
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,
