Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/54835 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BZO
AS M N° : 20
Assignation du :
13 et 14 Juin 2023
[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 novembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société L’ADMINISTRATEUR, Société par actions simplifiée
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS - #E1811
DEFENDERESSES
S.C.I. PREMIUM FUNDING
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS - #L0158
S.A.S. LE TIRE-BOUCHON (LA RIVIERA)
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS - #E0586
DÉBATS
A l’audience du 15 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte authentique dressé le 27 juillet 2020, la SCI PREMIUM FUNDING a acquis de la SCI DE LA [Adresse 10], les lots n°4 et 5 situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.
Ces locaux sont donnés à bail commercial à la société LE TIRE-BOUCHON, qui y a réalisé des travaux d'aménagement.
Aux termes de la 5ème résolution de l'assemblée générale du 13 mai 2019, la SCI DE LA [Adresse 11] a ainsi été notamment autorisée à procéder au remplacement du conduit d'extraction des fumées déjà existant conformément au devis n°2019/104 de la société Chignoli.
Reprochant à la SCI de la [Adresse 11] de ne pas avoir respecté les réserves ajoutées dans cette résolution, d'avoir procédé aux travaux en dépit de l'opposition de l'architecte des bâtiments de France et de la Mairie de [Localité 8], d'avoir installé sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires une ventouse en façade pour le chauffage et d'avoir endommagé le bouton de commande d'ouverture du lanterneau de désenfumage, le syndicat des copropriétaires a, par courriers recommandés du 23 décembre 2022, mis en demeure la SCI PREMIUM FUNDING et la SAS LE TIRE-BOUCHON de déposer le conduit d'extraction en façade et de procéder à la remise en état des lieux.
Exposant ne pas avoir reçu de réponse satisfaisante de la part du copropriétaire et de son exploitant, le syndicat des copropriétaires a, par exploits délivrés les 13 et 14 juin 2023, fait citer la SCI PREMIUM FUNDING et la SAS LE TIRE-BOUCHON devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, aux fins essentielles de remise en état.
L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties. Compte tenu de la demande initiale de renvoi, celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur, puis un conciliateur de justice.
A l'audience de renvoi du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la fin de non recevoir soulevée en défense ainsi que des demandes adverses. Il sollicite de :
- condamner in solidum les défenderesses à déposer le conduit d'extraction et la ventouse en façade et de procéder à la remise en état avec grille similaire, dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 500€ par jour de retard,
- les condamner in solidum à lui verser à titre de provision la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts,
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
A l'oral, le requérant se désiste de sa demande au titre de la remise en état du dispositif d'ouverture du lanterneau de désenfumage et sollicite de déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la SAS LE TIRE-BOUCHON.
En réponse, la SCI PREMIUM FUNDING sollicite de déclarer irrecevable et mal fondé le requérant en ses demandes et en tout état de cause de le débouter de ses demandes. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la société LE TIRE-BOUCHON à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi que toute partie succombante aux dépens.
La SAS LE TIRE-BOUCHON sollicite de :
- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de dépose de la ventouse de la chaudière,
- lui donner acte qu'elle a passé commande de la dépose de la ventouse litigieuse et repose de la grille de ventilation d'origine,
- lui donner acte qu'elle a obtenu une autorisation d'urbanisme pour le remplacement à l'identique du conduit d'extraction de la hotte de cuisine,
- lui donner acte qu'elle a remboursé au syndicat des copropriétaires le coût de remplacement de l'interrupteur du lanterneau de désenfumage,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires à titre reconventionnel à produire le contrat d'entretien du chéneau de la marquise surplombant la salle de restaurant sous astreinte de 500€ par jour, passé le délai de huit jours à compter de la signification de la décision,
- le condamner à lui verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l'acte introductif d'instance, aux écritures et aux notes d'audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes de "donner acte", formulées dans les écritures d'une des défenderesses ne revêtent pas les caractéristiques de la prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
Sur le désistement
Il convient de constater le désistement du requérant de sa demande de remise en état du lanterneau de désenfumage.
Sur les mesures provisoires
L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'existence d'une contestation sérieuse est indifférente à l'application de ces dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel. Le juge apprécie la réalité du trouble avec les éléments dont il dispose le jour où il statue.
Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires qui souhaitent effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, de solliciter une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
* sur le conduit d'extraction des fumées du restaurant
Le syndicat des copropriétaires expose que le conduit d'extraction a été posé en dépit de l'avis défavorable de l'Architecte des bâtiments de France du 25 juillet 2019 et d'un arrêté municipal d'opposition du 12 août 2019.
En réponse, les défenderesses soutiennent que l'utilisation de ce conduit ne génère aucun trouble pour la copropriété. L'exploitant fait observer que ce conduit ne porte pas atteinte à l'harmonie de l'immeuble et justifie avoir obtenu une autorisation administrative le 7 mars 2024, l'Architecte des bâtiments de France ayant uniquement sollicité la modification de la forme du conduit de rond en rectangulaire ou carrée dans sa partie inférieure.
En l'espèce, la résolution n°5 de l'assemblée générale des coproriétaires du 13 mai 2019 a autorisé la SCI de la [Adresse 10] à procéder au remplacement du conduit d'extraction déjà existant conformément au devis de la société Chignoli sous réserve notamment, d'obtenir les autorisations administratives.
Il n'est pas contestable que la déclaration préalable déposée par la société LE TIRE-BOUCHON a reçu un avis défavorable de l'Architecte des bâtiments de France et que la Mairie de [Localité 8] a prononcé un arrêté d'opposition à l'exécution des travaux décrits dans la déclaration préalable.
Toutefois, il résulte de l'assemblée générale du 13 mai 2019 que la déclaration préalable n'a été déposée que pour la modification de la devanture de la façade et non pour la modification du conduit d'extraction. Il n'est pas justifié par les défenderesses qu'une autorisation administrative a été sollicitée sur les travaux précis de modification du conduit d'évacuation des fumées avant qu'il y soit procédé, en violation de la résolution n°5 précitée.
Toutefois, la société LE TIRE-BOUCHON justifie avoir obtenu de la Ville de [Localité 8], le 7 mars 2024, un arrêté de non opposition à l'exécution des travaux de modification du conduit, suivant déclaration préalable déposée le 3 janvier 2024, complétée le 25 janvier 2024.
Cette autorisation est donnée sous réserve de respecter l'avis de l'Architecte des bâtiments de France, prescrivant que " en façade enduite, la gaine doit être de section rectangulaire ou carrée, positionnée en applique de la façade et de même teinte que l'enduit ; en partie supérieure à compter du premier égout de toit, la gaine sera de section circulaire, le plus vertical possible et de même teinte que le zinc ".
Il résulte des écritures de la société LE TIRE-BOUCHON que le conduit actuellement posé est circulaire en sa partie basse et qu'il n'est dès lors pas conforme à l'avis de l'Architecte des bâtiments de France. La pose de ce conduit non conforme aux prescriptions de l'autorisation administrative viole l'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, et est donc constitutive d'un trouble manifestement illicite.
Sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés est libre d'ordonner les mesures qui sont de nature à mettre un terme au trouble manifestement illicite sans être limité par les mesures sollicitées initialement par le demandeur.
En l'espèce, la dépose du conduit apparaît disproportionnée au trouble manifestement illicite qui subsiste résultant du seul non respect des prescriptions de l'Architecte des bâtiments de France. Il convient donc de limiter la mesure ordonnée à l'encontre des défendeurs à la mise en conformité du conduit d'extraction aux prescriptions contenues dans l'avis de l'Architecte des bâtiments de France, quant au caractère rectangulaire ou carré de la partie basse du conduit. Le syndicat des copropriétaires n'ayant effectué aucun procès-verbal de constat ni tiré de conséquences de l'avis de l'Architecte des bâtiments de France, il y a lieu de cantonner l'injonction aux seules non-conformités reconnues par l'exploitante.
Une astreinte sera ordonnée à l'encontre du seul exploitant, le propriétaire n'ayant pas la maîtrise des lieux.
* sur la dépose de la ventouse de la chaudière à gaz
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l'exploitant a remplacé sa chaudière comportant un débouché en ventouse en façade de l'immeuble, alors que celle-ci, qui a été percée, est une partie commune, ce qui suppose que tout travaux la concernant doit être précédé de l'autorisation des copropriétaires ; que les travaux d'installation de la ventouse constituent une modification de l'aspect extérieur de l'immeuble, qui supposaient de plus fort en vertu de la clause d'harmonie du règlement de copropriété, l'autorisation de la copropriété. Il estime qu'en l'absence d'autorisation de la copropriété, il est indifférent que des organismes de contrôle aient jugé de la conformité du dispositif. Il ajoute que cette extraction se situe sous les fenêtres du 1er étage de l'immeuble et génère un trouble de jouissance pour ses occupants.
En réponse, les défenderesses font observer que le trouble anormal de voisinage n'est pas établi et soulèvent le défaut d'intérêt du syndicat des copropriétaires à s'en prévaloir alors qu'un seul copropriétaire de l'immeuble se plaint du dégagement de vapeur, de sorte qu'il n'agit pas en réparation d'un préjudice collectif en violation de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Elles ajoutent qu'il n'a pas été procédé au percement de la façade, la sortie de ventouse ayant été réalisée au travers d'un ouvrage privatif ; que cette sortie ne constitue aucune atteinte à l'harmonie de l'immeuble, celle-ci n'étant pas visible de la rue. La société LE TIRE-BOUCHON précise que, sans reconnaissance de responsabilité, elle a pris le parti de procéder à des travaux de raccordement de sa chaudière au conduit de ventilation de l'immeuble et va procéder à la remise en l'état antérieur des lieux.
En l'espèce, il résulte du rapport établi le 14 juin 2022 par Monsieur [B], architecte de l'immeuble, que " la sortie de ventouse se fait au travers d'un ouvrage privatif installé dans un ancien châssis d'imposte et n'a donc pas touché le gros œuvre ". Dès lors, il n'est pas démontré que le passage de la ventouse s'est effectué en portant atteinte aux parties communes, notamment la façade.
L'article 8.2.3 Harmonie de l'immeuble du règlement de copropriété stipule que " Les portes d'entrées, fenêtres et persiennes, les garde-corps des balcons et terrasses, les appuis des fenêtres, même la peinture et d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble, ne pourront être modifiés, sans l'autorisation de l'assemblée Générale. "
Toutefois, les photographies communiquées de la rue donnant vue sur le rez-de-chaussée exploité par la société LE TIRE-BOUCHON et le 1er étage permettent de constater que la sortie de la ventouse n'est pas visible de l'extérieur. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d'une atteinte à l'harmonie de l'immeuble.
Il n'y a pas lieu à référé sur le fondement de l'atteinte aux parties communes.
Enfin, l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Il est constant que sur le fondement de cette disposition, le syndicat des copropriétaire n'est recevable à agir que si le préjudice invoqué est subi par l'ensemble des copropriétaires ou si, subi par un seul ou plusieurs d'entre eux, il revêt par son importance et son étendue, un caractère collectif.
En l'espèce, un seul copropriétaire se plaint des émanations de vapeur dégagées par la sortie de chaudière. A défaut d'éléments contraires, les vidéos prises ne permettent pas d'établir, avec l'évidence requise en référé, que par son importance et son étendue, ces dégagements de vapeur caractérisent un trouble collectif, alors que la société Chignoli a attesté, le 3 avril 2024, que le nuage de fumée visible sur ces vidéos était composé de vapeur d'eau en grande quantité et d'une faible quantité de CO2, qui ne présentait aucun danger pour la santé. A titre surabondant, ce nuage de fumée ne peut représenter plus de danger que la circulation de la [Adresse 9].
Dès lors, le syndicat des copropriétaires apparaît irrecevable à se prévaloir de ce préjudice pour en solliciter la cessation.
Sur l'octroi de dommages et intérêts provisionnels
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires évoque un préjudice résultant de l'atteinte à l'harmonie de l'immeuble et à la tranquillité de l'ensemble des copropriétaires.
Il a été jugé ci-avant d'une part, qu'aucune atteinte à l'harmonie n'était caractérisée et d'autre part, que les nuisances alléguées ne caractérisaient pas le trouble collectif. Dès lors, le préjudice n'apparaît pas établi avec l'évidence requise en référé et la demande se heurte à une contestation sérieuse.
Sur la demande reconventionnelle
En vertu de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
La demande initiale avait pour objet de voir ordonner des mesures de remise en état et d'indemnisation d'un préjudice à titre provisionnel, fondée sur la violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
La demande reconventionnelle a pour objet de s'assurer du respect par le syndicat des copropriétaires, de son obligation d'entretien des parties communes dont la violation est susceptible de causer des dommages aux tiers entraînant sa responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
C'est à juste titre que la société LE TIRE-BOUCHON rappelle, à l'oral, que l'exploitation du local par la société LE TIRE-BOUCHON est la cause des demandes initiales et de sa demande reconventionnelle.
Celle-ci présente donc un lien suffisant avec la demande initiale. Le moyen tiré de la fin de non recevoir sera écarté.
En l'espèce, il est justifié par la société LE TIRE-BOUCHON de désordres d'infiltrations en septembre 2023. Le syndicat des copropriétaires justifie de deux interventions sur les chéneaux et gouttières situés au-dessus du local commercial les 28 juin et 26 septembre 2023.
La société LE TIRE-BOUCHON ne justifie pas d'une obligation particulière à la charge du syndicat des copropriétaires de souscrire un contrat d'entretien des gouttières ni ne justifie de la subsistance de désordres d'infiltrations. Dès lors, l'actualité du trouble n'est pas établie et il n'y a pas lieu à référé.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l'instance, la SCI PREMIUM FUNDING et la société LE TIRE-BOUCHON seront condamnées in solidum au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du même code.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de garantie sollicitée par la SCI PREMIUM FUNDING à l'encontre de son exploitant, le copropriétaire étant responsable du respect par son exploitant des résolutions prises en assemblée générale.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,
Donnons acte au requérant qu'il se désiste de sa demande au titre de la remise en état du dispositif d'ouverture du lanterneau de désenfumage ;
Enjoignons à la SCI PREMIUM FUNDING et à la société LE TIRE-BOUCHON, dans un délai de huit mois à compter de la signification de la décision, à mettre en conformité le conduit d'extraction de fumées de restaurant avec l'avis donné par l'Architecte des bâtiments de France, prescrivant que " en façade enduite, la gaine doit être de section rectangulaire ou carrée, positionnée en applique de la façade " ;
Disons qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la société LE TIRE-BOUCHON sera redevable d'une astreinte provisoire fixée à 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;
Rejetons la demande d'astreinte à l'encontre de la SCI PREMIUM FUNDING ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de dépose de la ventouse ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle ;
Déclarons recevable la demande reconventionnelle ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle ;
Disons n'y avoir lieu à garantie par la société LE TIRE-BOUCHON ;
Condamnons in solidum la société LE TIRE-BOUCHON et la SCI PREMIUM FUNDING à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons in solidum la SCI PREMIUM FUNDING et la SAS LE TIRE-BOUCHON au paiement des dépens ;
Fait à Paris le 20 novembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN
