Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/02312

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 24/02312 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TB65 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 24/2229 DU : 13 Novembre 2024 [T] [E] [P] C/ [Z] [F] [H] [W] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 13 Novembre 2024 à Maître Jacques MONFERRAN Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEUR M. [T] [E] [P], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSE Mme [Z] [F] [H] [W], demeurant [Adresse 5] - [Localité 2] non comparante, ni représentée EXPOSE DU LITIGE Monsieur [T] [P] a donné à bail à Madame [Z] [F] [H] [W] des locaux à usage d’habitation (porte n°74) situés [Adresse 5] à [Localité 2] par contrat en date du 10 février 2023, moyennant un loyer de 470 euros et une provision pour charges de 38 euros dont 9 euros au titre de la provision sur ordures ménagères. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [P] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 janvier 2024 pour un montant en principal de 1020.54 euros. Monsieur [T] [P] a ensuite fait assigner Madame [Z] [F] [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 24 avril 2024. Aux termes de l'assignation, il a sollicité de : - constater la résiliation de plein droit du bail par effet de la clause résolutoire contenue dans le bail, - constater que Madame [Z] [F] [H] [W] est occupante sans droit ni titre, - ordonner l’expulsion de Madame [Z] [F] [H] [W] et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, - la condamner à lui régler à titre provisionnel la somme de 2501.80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 avril 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, - la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer fixé par le bail, et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier, jusqu’à son départ effectif des lieux, - la condamner au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Après renvoi, à l’audience du 13 septembre 2024, Monsieur [T] [P], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4707.14 euros, mensualité de septembre 2024 incluse. Assignée par acte d’huissier signifié à sa personne le 24 avril 2024 et le renvoi à l’audience du 13 septembre 2024 ayant été effectué contradictoirement à l’audience du 18 juillet 2024, Madame [Z] [F] [H] [W] n'était ni présente ni représentée à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION I - SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 25 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 10 janvier 2024. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2024 pour un montant en principal de 1020.54 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024. L’expulsion de Madame [Z] [F] [H] [W] sera ordonnée en conséquence. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [T] [P] produit un décompte en date du 12 septembre 2024 faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 4707.14 euros, mensualité de septembre 2024 incluse. Madame [Z] [F] [H] [W], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4707.14 euros. Madame [Z] [F] [H] [W] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail. L'arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [Z] [F] [H] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [P], Madame [Z] [F] [H] [W] devra lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 10 février 2023 conclu entre Monsieur [T] [E] [P] d’une part et Madame [Z] [F] [H] [W] d’autre part concernant des locaux à usage d’habitation (porte n°74) situés [Adresse 5] à [Localité 2], sont réunies à la date du 11 mars 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [F] [H] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [F] [H] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [P] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; CONDAMNONS Madame [Z] [F] [H] [W] à verser à Monsieur [T] [P] à titre provisionnel la somme de 4707.14 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte du 12 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse ; CONDAMNONS Madame [Z] [F] [H] [W] à payer à Monsieur [T] [P] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 mars 2024 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS Madame [Z] [F] [H] [W] à verser à Monsieur [T] [E] [P] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [Z] [F] [H] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS Monsieur [T] [E] [P] de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente