Cour d'appel, 27 septembre 2022. 21/05447

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 27 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/05447 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UW5R AFFAIRE : S.A. TOIT ET JOIE C/ Mme [Z] [Y] [X] épouse [U] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 1er Avril 2021 par le Tribunal de proximité de [Localité 5] N° RG : 1120001372 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 27/09/22 à : Me Eric AZOULAY Me Sylvie MAIO RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A. TOIT ET JOIE Ayant son siège [Adresse 4] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Eric AZOULAY de la SCP FEDARC, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 10 APPELANTE **************** Madame [Z] [Y] [X] épouse [U] [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Maître Sylvie MAIO, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 163 - N° du dossier 21/818 Madame [J] [R] [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Maître Sylvie MAIO, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 163 - N° du dossier 21/818 INTIMEES **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Juin 2022, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 17 avril 2002, Mme [Z] [U] a souscrit un bail social auprès de la société Toit et joie pour un logement de type F4, sis [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 282,36 euros. Par acte d'huissier de justice délivré le 5 octobre 2020, la société Toit et joie a assigné Mme [U] et Madame [J] [R], fille de Mme [U] devant le tribunal de proximité de [Localité 5] aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la résolution du bail liant les parties, faute de paiement des loyers après un commandement de payer en date du 24 juillet 2020, -l'expulsion de Mmes [U] et [R] et de tous occupants de leur chef, -la fixation de l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer et des charges, qui seraient dus si le bail s'était poursuivi, - la condamnation de Mmes [U] et [R] à lui verser mensuellement cette indemnité d'occupation, -la condamnation solidaire de Mmes [U] et [R] à lui payer la somme de 1 307,49 euros, au titre de l'arriéré locatif, -la condamnation solidaire de Mmes [U] et [R] à lui payer la somme de 1 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer. Par jugement contradictoire du 1er avril 2021, le tribunal de proximité de [Localité 5] a : - débouté la société Toit et joie de sa demande en résiliation de plein droit et en résiliation judiciaire du bail consenti à Mmes [U] et [R] sur le logement situé [Adresse 2], à [Localité 5], - dit que le bail locatif consenti à Mme [U] serait transféré à Mme [R] sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], - condamné Mme [R] à verser à la société Toit et joie la somme de 165,27 euros, au titre de l'arriéré locatif, décembre 2020 inclus, - condamné solidairement Mmes [U] et [R] à verser à la société Toit et joie la somme de 500 euros, à titre d'indemnité pour frais de défense, par application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes, - condamné in solidum Mmes [U] et [R] aux entiers dépens qui comprendraient le coût du commandement de payer délivré le 24 juillet 2020, - rappelé que la décision était exécutoire à titre provisoire de plein droit. Par déclaration reçue au greffe le 26 août 2021, la société Toit et joie a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 16 mai 2022, la société Toit et joie, appelante, demande à la cour de : - la recevoir en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes en résiliation de plein droit et en résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [U] portant sur le logement sis à [Adresse 2] à [Localité 5], - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le bail consenti à Mme [U] portant sur le logement sis, [Adresse 2] à [Localité 5] avait été transféré à Mme [R], - prononcer l'expulsion de Mme [U] et de Mme [R] du logement sis [Adresse 2], - condamner Mme [R] à lui payer la somme de 885,34 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 mai 2022, - condamner in solidum Mme [U] et Mme [R] à lui payer une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum Mme [U] et Mme [R] aux entiers dépens. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 18 mai 2022, Mmes [U] et [R], intimées, demandent à la cour de : - débouter la société Toit et joie de ses demandes, - confirmer purement et simplement les dispositions du jugement rendu par le tribunal de proximité de [Localité 5] en date du 1er avril 2021, En conséquence, - débouter la société Toit et joie de sa demande de résiliation de plein droit et en résiliation judiciaire du bail qui leur a été consenti sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (95), - dire que le bail locatif consenti à Mme [U] a été transféré à Mme [R] sur le logement situé [Adresse 2], à [Localité 5], - condamner Mme [R] à verser à la société Toit et joie la somme de 165,27 euros au titre de l'arriéré locatif, décembre 2020 inclus, - les condamner solidairement à verser à la société Toit et joie la somme de 500 euros à titre d'indemnité pour frais de défense, par application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeter le surplus des demandes, - les condamner in solidum aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 24 juillet 2020, - condamner la société Toit et joie à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mai 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur la résiliation du bail et la demande de transfert au profit de Mme [R] La société Toit et joie fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de résiliation du bail consenti à Mme [U] et d'avoir fait droit à la demande de transfert de bail de cette dernière sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, motifs pris de ce que, d'une part, la bailleresse ne produisait pas de décompte locatif au titre de la période de deux mois suivant la notification du commandement de payer, en sorte que la cour se trouvait dans l'incapacité de vérifier si les causes du commandement de payer avaient été réglées dans les deux mois de sa délivrance, et d'autre part, que Mme [U], locataire en titre, avait laissé dans les lieux, sa fille, qui vivait avec elle depuis au moins un an au moment où elle est partie. Poursuivant l'infirmation du jugement déféré de ces chefs, elle fait valoir en cause d'appel que : - le premier juge a inversé la charge de la preuve, dès lors que la preuve du règlement de la dette incombait non à la bailleresse mais à la locataire, - il ressort du décompte locatif que la dette de Mme [U] s'élevait, au 24 septembre 2020, à la somme de 1 218, 51 euros, de sorte que le premier juge aurait dû constater l'acquisition de la clause résolutoire à cette date, - le logement n'a pas été assuré du 30 mars au 9 juin 2021, - aucune pièce n'a été produite devant le premier juge ni en cause d'appel, pour justifier de l'abandon de domicile dont se prévaut Mme [R] et du fait que cette dernière vivait avec sa mère depuis au moins un an, et, en l'espèce, le départ de Mme [U] ne peut être considéré comme ' brusque et imprévisible', comme l'exige la jurisprudence, puisqu'elle a entamé des démarches en vue d'obtenir un nouveau bail chez un autre bailleur social, - Mme [U], locataire en titre, a abandonné le logement à sa fille, pour élire domicile dans le parc d'un autre bailleur social, à [Localité 5], Les dames [U] et [R] concluent en réplique à la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation de la bailleresse et fait droit à la demande de transfert de bail sollicitée par Mme [U] au profit de sa fille en faisant valoir que : - c'est à bon droit que le tribunal de proximité a jugé qu'il n'était pas en mesure de vérifier si les causes du commandement avaient été réglées dans les deux mois de sa délivrance, - elles ont effectué des virements quelques jours avant la délivrance du commandement de payer litigieux et dans les deux mois de sa délivrance de sorte qu'il ne restait dû au jour de l'audience devant le premier juge que la somme de 164, 65 euros, - elles ont justifié d'une assurance du bien dans la période visée par le commandement, et justifient devant la cour d'une assurance pour la totalité de l'année 2021, - Mme [U] a bien abandonné le logement précipitamment pour prendre un autre logement et Mme [R] rapporte la preuve qu'elle vivait avec sa mère depuis plus d'un an au moment où cet abandon s'est produit, - le logement objet du litige est parfaitement adapté à la situation familiale de Mme [R] qui y réside avec sa grand-mère et ses enfants. Réponse de la cour Il résulte de l'article 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant se borne dans le dispositif de ses conclusions à conclure à l'infirmation d'un jugement, sans formuler de prétention sur les demandes tranchées dans ce jugement, la cour doit en déduire qu'elle n'est pas saisie de prétention relative à ces demandes (Cass. 2ème civ. 5 décembre 2013, n°12-23.611). En l'espèce, la société Toit et joie, prie la cour, dans le dispositif de ses conclusions de : ' la recevoir en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes en résiliation de plein droit et en résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [U] portant sur le logement sis à [Adresse 2] à [Localité 5], - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le bail consenti à Mme [U] portant sur le logement sis, [Adresse 2] à [Localité 5] avait été transféré à Mme [R], - prononcer l'expulsion de Mme [U] et de Mme [R] du logement sis [Adresse 2], - condamner Mme [R] à lui payer la somme de 885,34 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 mai 2022, - condamner in solidum Mme [U] et Mme [R] à lui payer une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile' Ce faisant, l'appelante, qui n'a conclu qu'à l'infirmation du jugement sans formuler de prétention quant à sa demande de résiliation du bail rejetée par le tribunal dans son jugement ni quant à la demande de transfert du bail de Mme [U] au profit de sa fille, satisfaite par le premier juge, n'a saisi la cour d'aucune prétention relative à ces demandes. Dès lors, la cour se voit contrainte de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail et fait droit à la demande de transfert du bail au profit de Mme [R] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Subséquemment, la société Toit et joie sera déboutée de sa demande d'expulsion des dames [U] et [R]. II) Sur le montant de l'arriéré locatif La société Toit et joie sollicite la condamnation de Mme [R], locataire de substitution, au paiement de la somme de 842,92 euros au titre de l'arriéré locatif. Elle verse aux débats un décompte locatif actualisé au soutien de sa demande. Les dames [U] et [R] soutiennent que cette demande est irrecevable, pour être nouvelle en cause d'appel avant de conclure à son mal-fondé en faisant valoir que cette dette locative correspond à une régularisation semestrielle de charges d'eau et qu'un échéancier aurait été accepté par la bailleresse et serait en cours d'exécution. Réponse de la cour a) Recevabilité de la demande La demande que la société Toit et joie formule devant la cour au titre de l'arriéré locatif d'un montant de 885, 34 euros n'est pas une demande nouvelle en appel au sens des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile, constituant une actualisation de créance dont le principe a été admis par le premier juge à hauteur de la somme de 165,27 euros. C'est pourquoi elle doit être jugée recevable. a) Bien-fondé de la demande La société Toit et joie produit un décompte locatif faisant apparaître, au 6 mai 2022, un solde débiteur de 885,34 euros. La continuation, tout comme le transfert qui s'opère en cas de décès du locataire, s'analysent comme une transmission légale du contrat opérant substitution du bénéficiaire et le locataire initial se trouve dégagé des loyers postérieurs à la transmission par l'effet de cette substitution. Mme [R], à qui cette preuve incombe, ne justifie, ni même n'allègue avoir procédé au règlement de cette somme et il n'est pas démontré que les parties seraient convenues d'un échelonnement de cette dette. Il s'ensuit que le jugement déféré sera émendé et la dette locative mise à la charge de Mme [R], actualisée à la somme de 885,34 euros comme le sollicite la société Toit et joie. III) Sur les demandes accessoires La société Toit et joie, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant, par ailleurs, confirmées, dès lors que les dames [U] et [R] n'ont pas formé d'appel incident sur ces chefs du jugement querellé, sollicitant la confirmation de ce jugement en toutes ses dispositions. PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à l'émender sur le montant de la dette locative mise à la charge de Mme [J] [R] ; Statuant à nouveau du chef émendé Déclare recevable la demande d'actualisation de créance formée par la société Toit et joie ; Condamne Mme [J] [R] à payer à la société Toit et joie une somme de 885,34 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 mai 2022 ; Déboute la société Toit et joie de ses autres demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute Mme [Z] [U], née [Y] [X] et Mme [J] [R] de leur demande en paiement ; Condamne la société Toit et joie aux dépens de la procédure d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,