Cour de cassation, 25 juin 2020. 19-19.210

CIV. 3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 juin 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10255 F Pourvoi n° Y 19-19.210 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JUIN 2020 1°/ M. Q... D..., 2°/ Mme R... I... épouse D..., domiciliés tous deux [...], ont formé le pourvoi n° Y 19-19.210 contre l'arrêt rendu le 11 avril 2019 par la cour d'appel de Dijon (2e chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. L... J..., 2°/ à Mme O... V... épouse J..., domiciliés tous deux [...], défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de Me Balat, avocat de M. et Mme D..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme J..., après débats en l'audience publique du 12 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme D... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme D... et les condamne à payer à M. et Mme J... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. et Mme D... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la condition suspensive prévue au compromis de vente avait été réalisée, d'avoir condamné M. et Mme D... à payer à M. et Mme J... la somme de 42.900 € au titre de la clause pénale outre intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2015 et d'avoir débouté M. et Mme D... de leur demande de remboursement de la somme de 22.950 €, majorée des sommes de 1.917,60 € et de 720 € ; AUX MOTIFS QU' en vertu de l'article 1176 ancien du code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; que s'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; qu'elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ; qu'en l'espèce, les parties ont signé un compromis synallagmatique de vente sous la condition suspensive de l'obtention de deux prêts (un prêt relais de 140.000 € et un prêt ordinaire de 418.000 €) ; que le terme fixé par l'acte pour la réalisation de cette condition suspensive était le 30 novembre 2014 ; que M. et Mme D... font valoir que la condition suspensive n'a pas été réalisée ; qu'ils exposent qu'ils ont saisi en temps et en heure le Crédit agricole d'une demande de prêt mais qu'ils n'ont reçu aucune offre de prêt conforme avant le 30 novembre 2014, y compris de la part de leur courtier Vousfinancer.com ; qu'ils considèrent que la lettre du 24 novembre 2014 adressée par ce dernier au notaire des vendeurs est antidatée et qu'elle ne constitue pas une offre de prêt telle que prévue par les articles L. 312-7 et L. 312-8 du code de la consommation ; que l'offre devait en effet être signée par la banque prêteuse et définir les conditions du prêt, notamment le taux d'intérêt qui n'est pas précisé dans l'offre litigieuse ; qu'ils estiment qu'il ne s'agit que d'un accord de principe donné par leur courtier et non d'une offre de prêt donnée par la banque, l'accord ayant, de surcroît, été octroyé avec les réserves d'usage ; qu'ils ajoutent qu'au 2 décembre 2014, date de sa réception par les époux D... et date de son envoi par le courtier, M. Y..., l'accord provisoire était expiré depuis un jour (puisque postérieur à l'échéance du délai imposé par le compromis) ; que M. et Mme J... répliquent que la condition suspensive a été réalisée avant le terme fixé au compromis et que les époux D... se devaient donc de régulariser la vente ; qu'ils contestent le fait que la lettre du 24 novembre 2014 adressée par le courtier des acquéreurs constitue un simple accord de principe et qu'elle ait été antidatée ; que l'offre qui a été faite était, selon eux, ferme et définitive, les réserves d'usage étant sans emport ; qu'ils prétendent que les appelants ont bien été destinataires de l'offre de prêt le 24 novembre 2014 et non pas le 2 décembre 2014 ; qu'ils font en outre observer que la simulation de prêt émise par la Société Générale est postérieure à l'offre de prêt du 24 novembre 2014 et prévoit de nouvelles conditions (durée plus courte pour le prêt à taux fixe) ; qu'il est patent que le Crédit agricole a notifié aux époux D... un refus d'accord de crédit en date du 14 novembre 2014 ; qu'en suite de ce refus, les appelants ont, le même jour, confié à la société Vousfinancer.com un mandat de recherches en capitaux, son objet étant de rechercher un crédit immobilier, d'un montant de 576.949 €, destiné à financer la maison objet du compromis de vente régularisé avec les époux J... ; que par courrier du 24 novembre 2014, la société Vousfinancer.com a informé M. et Mme D... que son partenaire financier, en l'occurrence la Société Générale, avait donné un accord de principe pour mettre en place un prêt lissage de 414.700 € et un prêt relais de 160.000 € ; que par lettre du même jour, le courtier a informé Maître K..., notaire des vendeurs, que la Société Générale avait accordé aux époux D... les deux prêts précités, étant ajouté que cet accord était donné avec les réserves d'usage ; que par mail du 2 décembre 2014, M. et Mme D... ont demandé au notaire des vendeurs de ne pas tenir compte, « dans un premier temps » (sic), du courrier de leur courtier, M. Y... ; qu'ils ont évoqué des difficultés d'ordre personnel et professionnel risquant de compromettre définitivement cet accord ; qu'il ressort de ces documents que les vendeurs ont été informés, le 24 novembre 2014, de l'existence d'une offre de prêt ferme de la part de la Société Générale leur permettant de considérer que la condition suspensive prévue au compromis de vente était réalisée, étant précisé qu'une offre préalable de prêt n'a pas à être nécessairement conforme aux dispositions de l'article L. 312-7 du code de la consommation pour la réalisation de la condition suspensive du prêt ; qu'il suffit par ailleurs que la banque, ou le courtier mandaté, ait informé l'acquéreur de l'octroi du crédit dans le délai de la condition suspensive, même si, à cette date, elle n'avait pas encore formalisé d'offre ; que les réserves d'usage ne sont, de surcroît, pas de nature à rendre un accord de prêt conditionnel ; que les époux D... ne démontrent pas que l'offre de prêt susvisée a été antidatée et qu'elle ne leur aurait été notifiée que le 2 décembre 2014, aucune des pièces produites ne venant l'établir ; qu'ainsi, le mail du 24 novembre 2014 par lequel M. Y... informe ses mandants qu'il a « fait trois présentations vendredi dernier et 2 ce jour, toutes sont assez positives » et qu'il aura « des réponses dans la fin de cette semaine ou pas avant le début de la semaine prochaine, lundi 1 ou mardi 2 décembre 2014 » ne vise pas expressément l'offre de la Société Générale parmi les réponses en attente et démontre au contraire que d'autres demandes de prêt avaient été formulées ; que de plus, lorsque le courtier indique dans son courriel du 2 décembre 2014 avoir « reçu ce jour » l'accord de prêt de la Société Générale et l'envoyer au notaire chargé de la vente, il s'agit de la réception de l'offre de prêt et non de l'accord lui-même qui a été donné le 24 novembre 2014 ; que les appelants versent d'ailleurs aux débats un courrier de Maître K... qui établit que l'accord de prêt lui a effectivement été communiqué avant le 2 décembre 2014 ; que le mail précité du 2 décembre 2014 est donc un mail de confirmation de l'accord de prêt donné par la Société Générale, aux conditions figurant dans le courrier adressé au notaire du 24 novembre 2014, Mme D... ayant immédiatement adressé un courriel au notaire, faisant référence à l'accord de principe de la banque pour le prêt, lui demandant de ne pas en tenir compte ; que le caractère ferme de l'offre de prêt n'est pas davantage remis en cause par le courriel du notaire des vendeurs du 28 novembre 2014 qui mentionne l'accord de ses clients pour l'établissement d'un avenant d'une semaine supplémentaire à compter du 30 novembre 2014 « pour produire un accord de principe du prêt », ce mail ne visant que la production de l'accord et non pas son obtention qui était nécessairement antérieure au 28 novembre 2014 ; qu'il en va de même de la simulation produite par les appelants dont il appert qu'elle n'est pas datée et propose des conditions différentes (durée plus courte pour le prêt à taux fixe prévu au compromis) ; qu'enfin, le mail du 20 septembre 2018 de la Société Générale indiquant qu'un courtier ne peut se substituer à elle et que les documents litigieux ne peuvent l'engager est sans emport sur le fait que les époux J... ont été effectivement informés d'un accord de prêt le 24 novembre 2014, ce courriel n'étant que susceptible, le cas échéant, de questionner la responsabilité du courtier à l'endroit de ses mandants ; qu'ainsi, il ressort de la chronologie des pièces produites par les parties que l'accord de prêt de la Société Générale a été donné le 24 novembre 2014, même si les époux D... ne l'ont effectivement reçu que le 2 décembre 2014 ; que cette offre, qui a été accordée dans le délai contractuel de réalisation de la condition suspensive, présente un caractère ferme de sorte que les époux D... se devaient donner suite à leur projet d'achat, ce qu'ils se sont refusés à faire au regard, manifestement, de difficultés personnelles et professionnelles ; ALORS, D'UNE PART, QU' un accord de principe donné par une banque « sous les réserves d'usage » implique nécessairement que les conditions définitives de l'octroi de son concours restent à définir et oblige seulement celle-ci à poursuivre, de bonne foi, les négociations en cours ; que dès lors, un accord de principe donné par une banque « sous les réserves d'usage » ne constitue pas une offre de prêt ferme et définitive ; qu'en considérant que « l'accord de principe » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 6) donné par la Société Générale « sous les réserves d'usage », mentionné par la société Vousfinancer dans son courrier du 24 novembre 2014, présentait un « caractère ferme » obligeant les époux D... à « donner suite à leur projet d'achat » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 8), au motif que « les réserves d'usage ne sont ( ) pas de nature à rendre un accord de prêt conditionnel » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 1er), cependant qu'à l'inverse, un accord de principe donné par une banque « sous les réserves d'usage » ne constitue pas une offre de prêt ferme et définitive, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 anciens du code civil, applicables en l'espèce, et l'article L. 312-16 du code de la consommation, également applicable en l'espèce ; ALORS, D'AUTRE PART, QU' un accord de principe de la banque ne vaut pas offre de prêt ; qu'en considérant que l'accord donné par la Société Générale et mentionné par la société Vousfinancer dans son courrier du 24 novembre 2014, présentait un « caractère ferme » obligeant les époux D... à « donner suite à leur projet d'achat » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 8), tout en constatant que la Société Générale n'avait émis qu'un « accord de principe » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 6), ce qui excluait l'existence d'une offre de prêt ferme et définitive, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 anciens du code civil, applicables en l'espèce, et l'article L. 312-16 du code de la consommation, également applicable en l'espèce.