Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 6]
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025
Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/08287 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQYF
N° de MINUTE : 25/00396
S.A.R.L. CARRYMMO
[Adresse 4]
représentée par Maître [J], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173, Me [H], avocat au barreau de MARSEILLE
DEMANDEUR
C/
Madame [L], [O], [Z] [S] épouse [R]
[Adresse 3]
défaillant
Monsieur [P], [X] [R]
[Adresse 3]
défaillant
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
A l’audience publique du 17 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mai 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique de vente en date du 2 septembre 2021, Monsieur [P] [R] et Madame [L] [S] épouse [R] ont vendu à la SARL CARRYMMO un pavillon d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], édifié sur la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 1], moyennant la somme de 168.000 € et avec faculté de rachat pendant 18 mois.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2023, la SARL CARRYMMO a fait signifier aux époux [R] un commandement de payer la somme de 10.35,17 € au titre de l’indemnité d’occupation et des charges liées à l’occupation du bien situé [Adresse 2] à [Localité 7].
Par actes de commissaire de justice en date des 31 mai et 06 juin 2023, la SARL CARRYMMO a fait délivrer deux procès-verbaux de saisie attribution, qui se sont révélés infructueux, les sommes disponibles sur les comptes bancaires des époux [R] étant insuffisantes.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, la SARL CARRYMMO a fait signifier aux époux [R] un commandement de payer la somme de 91.667,43 € au titre de l’indemnité d’occupation et des charges liées à l’occupation du bien situé [Adresse 2] à [Localité 7] et visant la déchéance de la faculté de rachat.
Par acte d’huissier en date du 09 août 2024, la SARL CARRYMMO a fait assigner Monsieur [P] [R] et Madame [L] [S] épouse [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d'obtenir d’une part, leur expulsion sous astreinte et d’autre part, leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et outre les dépens, les sommes suivantes :
- 7.906 € au titre de l’indemnité de compensation du différé de jouissance ;
- 3.204,72 € au titre des charges liées à l’occupation ;
- 119.229 € au titre des indemnités liées à la fin du différé de jouissance ;
- 10.000 € de dommages et intérêts au titre de l’inexécution contractuelle ;
- 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions la SARL CARRYMMO valoir que les époux [R] ne se sont acquittés ni du paiement de l’indemnité d’occupation à titre de compensation pour le différé d’entrée en jouissance, ni aux charges liées à cette occupation, prévues au contrat de vente du 2 septembre 2021 ; qu’elle les a mis en demeure de s’acquitter de ces sommes ; que les saisies attribution se sont révélées infructueuses faute de sommes suffisantes sur les comptes bancaires des époux [R] ; que de ce fait la faculté de rachat ; qu’en tout état de cause, les époux [R] n’ont pas fait usage de cette faculté dans les délais contractuellement prévus, de sorte qu’ils occupent désormais le pavillon situé [Adresse 2] à [Localité 8], sans droits ni titres et qu’ils doivent en être expulsés.
Assignés par remise à étude, Monsieur [P] [R] et Madame [L] [S] épouse [R] n’ont pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 04 décembre 2024 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 17 mars 2025.
A cette audience, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales de la SARL CARRYMMO
Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L’article 1659 du code civil dispose que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.
L’article 1673 du même code vient préciser que le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.
Si un prix de rachat majoré est admis, la requalification de la vente avec faculté de rachat en pacte commissoire prohibé et son annulation subséquente peuvent intervenir lorsque la vente, portant sur la résidence principale du vendeur, dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure.
Plus précisément, la requalification de la vente à réméré en acte pignoratif doit s'apprécier en fonction de l'existence d'un certain nombre d'indices : vileté du prix, relocation du bien au vendeur, caractère usuraire de l'opération et fréquence des achats effectués par la même personne, la prohibition des contrats pignoratifs ayant pour but de protéger les débiteurs non rompus à ces pratiques et non les débiteurs utilisant, de manière délibérée, réfléchie et habituelle le réméré comme moyen de financement.
En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu entre les parties le 2 septembre 2021, prévoit l’exercice par le vendeur, les époux [R], d’une faculté de rachat pendant un délai de 18 mois à compter du lendemain de la signature de l’acte authentique de vente ainsi qu’un différé de jouissance pendant le même délai de 18 mois donnant lieu, à titre de compensation, au paiement d’une part, d’une indemnité d’occupation et d’autre part, de l’intégralité des charges liées à l’occupation ou à la propriété du bien vendu, « (…) en ce compris (...)les taxes d’habitation, les taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères, les polices d’assurances, les éventuelles dépenses engagées (lettre recommandées, constats d’huissier) par l’ACQUEREUR (...) ».
Le même document précise que l’indemnité d’occupation :
« (…) est fixée expressément entre les parties à la somme de MILLE SEPT CENT CINQUANTE ET UN EUROS (1.751,00 €) par mois pour la période de 12 mois fixée conventionnellement entre les parties, soit la somme de VINGT ET UN MILLE DOUZE EUROS (21.012,00 €).
De convention expresse entre les parties, cette indemnité d’occupation sera payée, à savoir :
- à concurrence de la somme de TREIZE MILLE DUEX CENT DOUZE EUROS (13.212,00€) prélevée sur le prix de vente, avant versement de celui-ci au VENDEUR (…)
- à concurrence de SIX CENT CINQUANTE EUROS (650,00 €) chaque mois à compter des présentes pour une période de douze mois.
- pour le surplus le jour de l’exercice de la faculté de rachat ».
L’acte authentique de vente du 2 septembre 2021 mentionne également que :
« Dans l’hypothèse où une ou plusieurs INDEMNITES DE JOUISSANCE, ou toute CHARGE LIEE ne serait pas ou n’auraient pas été payées par le VENDEUR, il serait alors constaté un défaut de règlement qui entraînerait, à l’issue d’un délai de TRENTE (30) JOURS CALENDAIRES suivant la délivrance d’un commandement de payer non honoré par le VENDEUR, la déchéance pour ce dernier de sa faculté d’exercice du rachat, et la fin, sans autre conditions, du différé de jouissance.
Il est expressément convenu entre les parties que si le VENDEUR se maintenait dans le bien après la fin du différé de jouissance, soit au terme du délai maximum susvisé de DIX HUIT (18) MOIS, soit par anticipation pour cause de renoncement à la faculté de racaht ou de déchéance de la faculté de rachat, il deviendrait occupant du bien sans droit ni titre.
Outre le paiement de l’indemnité de jouissance, le VENDEUR serait alors également redevable d’une indemnité forfaitaire de DEUX CENTS EUROS (200,00 €) par jour d’occupation sans droit ni titre, sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice du droit de l’ACQUEREUR de poursuivre la libération du bien.».
Ce même document prévoit en page 2, au paragraphe « Terminologie », qu’en cas de pluralité de vendeurs, ils contractent les obligations mises à leur charge solidairement entre eux sans que cette solidarité soit rappelée à chaque fois.
Il ressort par ailleurs, du courrier en date du 25 octobre 2022, signifié par commissaire de justice le 28 octobre 2022, que la SARL CARRYMMO a mis en demeure les consorts [Y] d’avoir à lui payer l’indemnité d’occupation des mois d’octobre 2021, septembre et octobre 2022.
Aux termes d’un acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, la SARL CARRYMMO a fait délivrer aux consorts [Y] un commandement de payer visant le défaut d’exécution de la faculté de rachat, signifié le 2 février 2024 et comportant un décompte selon lequel, les consorts [Y] sont redevables de la somme de 91.667,43 €.
Les consorts [Y] qui n’ont pas constitué avocats n’ont fait valoir aucune contestation notamment relativement à l’exercice de leur faculté de rachat.
Dans ces conditions, il est suffisamment démontré que les consorts [Y] n’ont pas exercé leur faculté de rachat au terme du délai de 18 mois fixé par l’acte authentique de vente, soit le 3 mars 2023 et qu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre à compter de cette date, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion des époux [R] ainsi que tout occupation de leur titre.
Il est également suffisamment établi que les époux [R] non seulement n’ont pas exercé leur faculté de rachat dans les délais impartis, mais qu’ils ne règlent l’indemnité d’occupation que partiellement depuis le 02 octobre 2022 et plus du tout depuis le 02 novembre 2023, tout en se maintenant dans les lieux, de sorte qu’il sera fait droit aux demandes de la SARL CARRYMMO en paiement des sommes suivantes :
- 7.906 € au titre de l’indemnité d’occupation en compensation du différé de jouissance entre le 2 octobre 2021 et le 02 mars 2023 selon le décompte annexé au commandement de payer signifié le 2 février 2024 et non contesté ;
- 29.767 € (1.751 € x 17 mois) au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 03 mars 2023 et jusqu’à la date de l’assignation ;
- 3.204,72 € au titre des charges liées à l’occupation, selon le décompte annexé au commandement de payer signifié le 2 février 2024 et non contesté.
En revanche, l'indemnité de 200 € par jour apparaît comme une sanction de non-exercice de la faculté de rachat, de non-paiement de l'indemnité d'occupation et de non-libération des lieux dans le délai imparti et doit donc être qualifiée de clause pénale pouvant être réduite d'office par le juge. Celle-ci apparaît particulièrement excessive au regard de l'indemnité d'occupation également due. Elle sera donc réduite à 0 €
Dans ces conditions, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire.
Enfin, la SARL CARRYMMO sollicite le paiement de la somme de 10.000 € sans expliquer, ni justifier du préjudice subi, de sorte qu’elle sera déboutée de cette demande.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Succombant, les époux [R] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.
Par ailleurs, l'article R. 631-4 du code de la consommation qui prévoit que dans les litiges nés de l'application du code de la consommation, lors du prononcé d'une condamnation, le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées de l'équité ou de la situation économique du professionnel condamné, mettre à sa charge l'intégralité des droits professionnels de recouvrement ou d'encaissement prévues à l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Le présent litige n'étant pas un litige de consommation entre un professionnel et un consommateur ou un non professionnel, la demande de la SARL CARRYMMO tendant à voir condamner les époux [R] aux frais d'exécution forcée y incluant le paiement de la prestation de recouvrement ou d’encaissement sera rejetée.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l'espèce, les époux [R] seront condamnés in solidum à payer à la SARL CARRYMMO la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [P] [R], de Madame [L] [S] et tout occupant de leur chef des lieux occupés sans droits ni titre dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [R] et Madame [L] [S] à payer à la SARL CARRYMMO la somme de 7.906 € (sept mille neuf cent six euros) au titre de l’indemnité d’occupation en compensation du différé de jouissance ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [R] et Madame [L] [S] à payer à la SARL CARRYMMO la somme de 29.767 € (vingt-neuf mille sept cent soixante-sept euros) au titre de l’indemnité d’occupation entre le 3 mars 2023 et le 9 août 2024 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [R] et Madame [L] [S] à payer à la SARL CARRYMMO la somme de 3.204,72 € (trois mille deux cent quatre euros et soixante-douze centimes) au titre des charges liées à l’occupation ;
DÉBOUTE la SARL CARYMMO de sa demande indemnitaire de 10.000 € ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [L] [S] aux entiers dépens ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [L] [S] à payer à la SARL CARYMMO la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;
DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.
La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.
La greffière, La présidente,
