Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 23/01241

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N° PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND Référés Cabinet 3 JUGEMENT DU : 08 Novembre 2024 Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier lors de l’audience : Madame BONALI, Greffier Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffier Débats en audience publique le : 20 Septembre 2024 N° RG 23/01241 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3ETM PARTIES : DEMANDERESSE Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, SIGA, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal Représenté par Maître Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE IMMO 26, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal Représentée par Maître Hugo VALENSI, avocat au barreau de MARSEILLE FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS Par assignation du 25 avril 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet SIGA, a fait citer la SCI IMMO 26, en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 11 099,73 € au titre des charges échues impayées arrêtées aux 22 février 2023 avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation en justice du 25 avril 2023 ;579,04 € au titre du budget prévisionnel et 20,09 € au titre des fonds travaux ;3000 € à titre de dommages-intérêts ;2000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec distraction au profit de l’avocat de la cause qui en a fait la demande. L’affaire a été appelée à l’audience du 20 septembre 2024. À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet SIGA, par l’intermédiaire de son conseil, développe ses conclusions n°2 auxquelles il sera renvoyé, conclut au rejet de toute demande de délai de paiement, actualise ses demandes et sollicite la condamnation de la SCI IMMO 26 au paiement des sommes suivantes : -2947,77 € au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 11 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter du 20 septembre 2024 ; -2097,66 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; -3000 € à titre de dommages-intérêts ; -2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de son conseil. La SCI IMMO 26, représentée par son conseil à l’audience, maintient ses conclusions auxquelles il convient de se référer et sollicite voir : -constater que le syndicat des copropriétaires requérant ne justifie pas d’une créance liquide, certaine et exigible et que l’ensemble de ses demandes se heurte, à tout le moins, à une contestation sérieuse ; -constater que le syndicat des copropriétaires requérant a indûment perçu la somme de 6084,65€; -condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 6084,65 € ; -dire mal fondées les sommes réclamées au titre des frais de recouvrement, signification et honoraires d’avocat à hauteur de 1829,32 € ; -condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 € de dommages-intérêts au motif de son attitude répétée et d’une particulière mauvaise foi à son encontre ; -le condamner à lui verser la somme de 3500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. SUR QUOI Sur la demande en paiement Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ; Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ; Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ; Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet SIGA, fait valoir que la SCI IMMO 26, propriétaire du lot 6 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure du 7 avril 2022 de payer la somme de 12 913,21 € arrêtées au 29 mars 2022 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité; Qu’il produit notamment des pièces à l’appui de ses prétentions : -le relevé et le titre de propriété, -les procès-verbaux des assemblées générales des 9 mars 2015, 25 avril 2016, 20 juin 2017, 27 juin 2018, 22 mai 2019, 23 septembre 2020, 9 novembre 2021, 15 septembre 2022 et 8 décembre 2022 et une attestation de non-recours de 2015 à 2022 pour chacune de ces assemblées, -les redditions de comptes de 2015 à 2021, -le contrat de syndic en cours, -un extrait de compte « post jugement et procédure accélérée », non daté, pour la période du 31 décembre 2015 au 31 décembre 2023, intégrant les frais de procédure et de recouvrement, faisant ressortir un solde débiteur de 11 698,86 €, -un extrait de compte édité le 31 janvier 2024, expurgé des frais, faisant ressortir un solde débiteur au 1er janvier 2024 de 3050,84 €, -un extrait de compte en date du 11 juillet 2004 pour la période du 31 décembre 2015 au 11 juillet 2024, expurgé des frais de procédure et de recouvrement de créance, faisant ressortir un solde débiteur de 2947,77 €, -un extrait de compte au 4 avril 2024 des frais de recouvrement pour la somme de 2097,66 € au titre de la période du 24 novembre 2016 au 21 février 2023 et des frais de procédure et des dépens pour la période du 20 novembre 2018 au 3 avril 2024, -une sommation de payer du 6 novembre 2018 la somme de 10 404,68 €, -une sommation de payer du 18 novembre 2019 la somme principale de 11 699,90 €, -un commandements de payer du 12 novembre 2021 la somme de 13 352,54 €, la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 12 913,21 € au 22 mars 2023 en date du 7 avril 2022 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception comportant la mention « Pli avisé et non réclamé»; Attendu que la SCI IMMO 26 conteste le montant de la créance du syndicat des copropriétaires et soutient que celui-ci n’a pas pris en considération les versements qu’elle a effectués à hauteur de la somme de 11 900 € et soutient qu’elle disposait au 22 février 2023 d’un solde créditeur de 800,27 € ; Qu’elle verse au débat le débat le détail des paiements effectués, qu’elle justifie notamment par les avis de virement, étant précisé que les relevés de compte faisant mention de chèques sont dépourvus de preuves en l’absence de production de la copie des chèques correspond de sorte que ces paiements ne peuvent être prise en considération ; Qu’il résulte de la confrontation des différents extraits de compte qu’au 31 décembre 2015 le compte de charges de la SCI IMMO 26 était créditeur de 477,21 € ; Qu’il ressort de l’extrait de compte en date du 11 juillet 2024, versé aux débats, la preuve de l’imputation de l’intégralité des virements bancaires effectués par la société IMMO 26 en 2022 et en 2023 ; Que toutefois en 2020, le syndicat n’a pas pris en compte le virement de 300 € effectué le 3 mars 2020 ; Attendu par ailleurs, à la date de la mise en demeure 7 avril 2022, la SCI IMMO 26 était débitrice des provisions pour charges et fonds travaux trimestriels de 557,27 € de l’exercice 2022, les paiements effectués ayant été affecté au règlement de la dette de charges la plus ancienne ; Que dans le délai d’un mois, le versement de 300 € du 27 avril 2022 n’était manifestement pas suffisant pour faire obstacle à la mise en œuvre de la procédure accélérée au fond ; Que par les pièces que le syndicat des copropriétaires produits aux débats, et notamment le décompte édité le 11 juillet 2024, il démontre l’existence d’une créance de 2647,77 € à l’encontre de la SCI IMMO 26, après prise en considération du virement de 300 € effectué le 3 mars 2020, qui est certaine, liquide et exigible ; Que par voie de conséquence, il est fondé à en poursuivre le recouvrement, sauf à dire que les intérêts commenceront à courir à compter de l’assignation en justice du 25 avril 2023, les sommes réclamées au titre des différentes sommations de payer, commandement de payer et mise en demeure du 7 avril 2022 étant manifestement erronées ; Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ; Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ; Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 2097,60 €; Attendu que les frais forfaitaires de suivi contentieux, d’honoraire suivi contentieux, de remise dossier avocat, de remise dossier huissier, de dossier recouvrement, non visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et les frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure, dont il n’est pas justifié, seront écartés de sorte qu’il n’est justifié d’aucun frais nécessaire ; Attendu que la SCI IMMO 26 sera donc condamnée au paiement de la somme 2647,77 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 11 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de l’assignation en justice du 25 avril 2023 ; Sur la demande de dommages-intérêts Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ; Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ; Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de la SCI IMMO 26 dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ; Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de la SCI IMMO 26, sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ; Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; Attendu que par suite de ce qui précède, il ne sera pas fait droit aux demandes reconventionnelles de la SCI IMMO 26 de remboursement de sommes payées et de dommages-intérêts non justifiées ; Sur les demandes accessoires Attendu que la SCI IMMO 26 sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet SIGA, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de l’avocat de la cause qui en a fait la demande ; Sur les frais d’exécution et d’exécution forcée Attendu que la demande de condamnation à des frais éventuels d’exécution et d’exécution forcée est prématurée de sorte qu’elle se sera rejetée ; PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, DÉBOUTE la SCI IMMO 26 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNE la SCI IMMO 26 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet SIGA, au paiement de la somme de 2647,77 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 11 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 25 avril 2023 ; DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet SIGA, de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement ; DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet SIGA, de sa demande de dommages-intérêts; CONDAMNE la SCI IMMO 26 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet SIGA, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI IMMO 26 aux dépens distraits au profit de l’avocat de la cause qui en a fait la demande ; DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet SIGA, de sa demande de condamnation aux frais d’exécution et d’exécution forcée de la présente décision; REJETTE le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT