Cour d'appel, 19 mai 2023. 21/14946

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 19 MAI 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14946 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEG7T Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mai 2021 - Tribunal judiciaire de CRETEIL RG n° 19/07941 APPELANTE S.C.I. LCA immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 511 422 362, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 assistée de Me Aniska KHEBOUR du Cabinet Bochamp AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque :A 0997 INTIMÉE S.N.C. FONCIERE MADHIA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 753 307 743, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés an cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée de Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié du 7 mars 2019, la SNC Foncière Madhia s'est engagée à vendre à la SCI LCA, qui l'a accepté, un immeuble de trois étages et deux bâtiments comportant un simple rez-de-chaussée, séparés par une cour et situés [Adresse 3] à [Localité 7], au prix de 965.000,00 euros. La vente, qui devait être signée au plus tard le 7 juin 2019, était soumise à plusieurs conditions suspensives dont celle de l'obtention d'un prêt d'un montant de 940.000,00 euros avant le 7 mai 2019, remboursable sur 25 ans avec un taux d'intérêts de 2,10% l'an maximum. Les parties avaient convenu dans la promesse de vendre précitée du versement d'une indemnité d'immobilisation fixée à 10 % du prix, la SCI LCA s'engageant à verser au plus tard dans les dix jours de la promesse de vente un montant de 20000 euros entre les mains du notaire, puis dans les trente jours, le montant de 28 250,00 euros. La somme de 20 000 euros a été versée par la SCI LCA sur le compte séquestre du notaire. Le contrat prévoyait que cette indemnité de 94 000 euros était acquise au promettant en cas de non réalisation de l'acquisition par le bénéficiaire, les conditions suspensives étant réalisées. La vente n'a jamais été signée pour cause énoncée par la SCI LCA du défaut d'obtention du prêt. Contestant l'accomplissement des démarches nécessaires par la SCI LCA pour l'obtention du prêt et soulignant la tardiveté avec laquelle l'acquéreur avait fait part d'un refus de la banque , la société Foncière Madhia a, par acte d'huissier du 1er octobre 2019, fait assigner la SCI LCA devant le tribunal judiciaire de Créteil pour obtenir : - sa condamnation à lui payer la somme de 96.500,00 euros, - qu'i1 soit fait injonction à la SELARL Legallis, notaire en charge de la vente, de lui verser la somme de 20.000,00 euros déjà consignée, - la condamnation de la SCI LCA au paiement de la somme de 10.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - sa condamnation aux dépens avec distraction au profit de son avocat, - l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Par jugement du 21 mai 2021, le tribunal a : - condamné la SCI LCA à verser à la société Foncière Madhia la somme de 96.500,00 euros (quatre vingt seize mille cinq cents euros) ; - ordonné à la SELARL Legallis de verser entre les mains de la société Madhia la somme de 20.000,00 euros (vingt mille euros) et condamné la SCI LCA à lui verser le solde, c'est-à-dire la somme de 76.500,00 euros ; - condamné la SCI LCA à payer à la société Foncière Madhia la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI LCA aux dépens dont distraction au profit de l'AARPI Protat représentée par Maître Diane Protat ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. La SCI LCA a interjeté appel de ce jugement en date du 29 juillet 2021. Par conclusions communiquées par voie électronique le 1er mars 2023, la SCI LCA demande à la cour de d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant a nouveau de : - juger qu'elle a respecté les obligations contractuelles qui lui incombaient en vertu la promesse de vente en date du 7 mars 2019 ; - prononcer la défaillance de la condition suspensive prévue à la promesse de vente en date du 7 mars 2019, en raison des refus des demandes de prêts établis par la SCI LCA ; - juger que cette défaillance n'est pas due à la négligence ou à la faute de la SCI LCA ; - prononcer la caducité de la promesse de vente en date du 7 mars 2019 ; - juger en conséquence qu'il n'y a pas lieu au versement d'une indemnité d'immobilisation; - juger que la somme de 20.000 euros, qui a été versée entre les mains de la SELARL Legallis, titulaire d'un office notarial, représentée par Maître [E] [F], notaire à [Localité 8], doit lui être restituée ; - condamner la société Foncière Madhia à lui restituer la somme de 20.000 euros, remise au titre d'indemnité d'immobilisation, augmentée des intérêts au tau légal ; - ordonner à la SELARL Legallis, titulaire d'un office notarial, représentée par Maître [E] [F], notaire à [Localité 8], de lui restituer ladite somme de 20.000 euros dès la notification de la décision ; - débouter la SNC Foncière Madhia de l'intégralité de ses demandes ; - condamner la société Foncière Madhia à lui verser 5.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et celle de 3.000 euros engagés devant la cour d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code civil ; - la condamner aux frais et dépens. La SNC Foncière Madhia a répondu par conclusions, communiquées par voie électronique le 7 mars 2023, aux termes desquelles elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de débouter la SCI LCA de toutes ses demandes ; y ajoutant, condamner la SCI LCA à lui verser à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi que les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. Il convient de se reporter aux énonciations de la décision déférée pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu'aux écritures susvisées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour. SUR QUOI I- Sur la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt Selon les dispositions de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Au cas présent, il résulte des stipulations de la promesse dont s'agit que pour pouvoir utilement se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue à l'article 12 de la promesse, il appartient à la SCI LCA en tant que bénéficiaire de justifier, d'une part, de refus de prêt conformes aux caractéristiques prévues au contrat, émanant au moins de deux banques ou établissements financiers différents, et, d'autre part, de l'information de ce refus donnée au promettant par courrier recommandé au plus tard le 7 mai 2019. Au soutien de son appel la SCI LCA fait valoir que : - elle apporte la preuve par un courrier de refus de prêt émanant d'un courtier qu'elle avait régulièrement mandaté, qu'elle a accompli toutes diligences utiles en vue de l'obtention d'un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente pendant le délai qui lui était laissé pour ce faire, à savoir du 7 mars 2019 au 7 mai 2019 ; - elle justifie d'autres refus de financement émanant d'établissements de crédit ; - les conditions posées par la stipulation contractuelle pour en solliciter le bénéfice (nombre de demandes, délai d'exécution, conditions du prêt) ne sont évoquées qu'à titre indicatif et ainsi n'est pas fautif l'emprunteur qui a sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat, dès lors que la banque lui aurait, de toute façon, refusé le prêt en raison de l'insuffisance de ses capacités financières ; - elle a bien eu deux refus de prêt répondant aux caractéristiques telles que définies par la promesse de vente. Il résulte du dossier que pour l'application de la condition suspensive en cause , il était convenu le respect de caractéristiques financières des offres de prêt devant être obtenues au plus tard le 7 mai 2019 : '- Organisme prêteur : tout établissement bancaire et de crédit. - Montant maximum de la somme empruntée : 940 000,00 €. - Durée de remboursement : 25 ans. - Taux nominal d'intérêt maximum : 2,10 % l'an (hors assurances). - Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sureté réelle portant sur les BIENS ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur)'. Enfin, le bénéficiaire devait : - justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêt et du respect de ses obligations aux termes de la condition suspensive, - se prévaloir, au plus tard à la date du 7 mai 2019, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant avait la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devait être faite par lettre recommandée avec avis de réception . Passé ce délai de huit jours, sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition était censée défaillie et la promesse caduque de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvait son entière liberté mais le bénéficiaire ne pouvait recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'après justification qu'il avait accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, l'indemnité d'immobilisation restait acquise au promettant . En cas de non obtention du financement demandé, le bénéficaire s'engageait, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques prévues. Par ailleurs, il était entendu entre les parties qu'en raison de l'acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant, il s'était formé entre elles un contrat dans les termes de l'article 1124 du Code civil, empêchant la révocation unilatérale. En premier lieu, il est constant qu'un courtier en financement n'est pas un établissement financier et en tant que simple intermédiaire, il n'a pas le pouvoir d'octroyer un prêt. En l'espèce, le courrier de refus de prêt du 7 mai 2019, adressé par la société de courtage Créditis Finances, ne mentionne pas le nom des partenaires financiers auprès desquels elle aurait déposé des dossiers de demande de prêts. Les termes particulièrement imprécis de ce courrier ne permettent pas non plus d'établir que le dossier a été effectivement transmis à une banque ou un établissement financier pour se conformer aux termes de la promesse. De plus, ce courrier n'indique pas les caractéristiques du prêt sollicité puisque seul figure en objet le montant du prêt sollicité, étant observé qu'aucun élément complémentaire n'a été communiqué en cours d'instance pour étayer les circonstances de ce refus. Il en est de même, d'une part, pour la lettre de refus de la société CAFPI SA du 22 janvier 2020 qui mentionne qu'elle ne peut « réserver une suite favorable à votre demande » et, d'autre part, des échanges entre Monsieur [A]et Monsieur [T] du 9 juillet 2019, courtier en financement, qui ne donne aucune précision sur le demandeur au prêt ni sur les conditions prévues. Enfin, un dernier échange entre Monsieur [A] et Madame [N], employée d'un établissement dénommé La Centrale de Financement à [Localité 9] ( agence de courtage en crédits immobiliers), fait référence à une demande faite par M et Mme [S], associés de la SCI LCA mais sans aucune référence à leur qualité pour déposer un dossier de demande de financement ni pour quel objet. En outre, ces documents ne permettent pas à la SCI LCA de justifier avoir informé le promettant par lettre recommandée, dans le délai imparti pour ce faire, de refus de prêt alors que les courriers précités sont pour l'un, établi le jour même de l'expiration de délai et pour les autres, jusqu'à huit mois plus tard. Enfin , s'agissant du refus de la Caisse d'Epargne Ile de France, agence Montfermeil, daté du 16 avril 2019, aucune motivation n'est mentionnée et aucune preuve n'est apportée concernant la communication au vendeur ou à son mandataire dans le délai imparti. En outre, pour l'ensemble des courriers communiqués, la SCI LCA ne justifie pas avoir informé le promettant par lettre recommandée dans le délai imparti pour ce faire, contrevenant ainsi aux stipulations de la promesse. Dans ces circonstances et alors même qu'il n'est pas établi par la SCI LCA que le prêt ne lui aurait, avec certitude, pas été accordé par des professionnels du crédit, le moyen tiré de ce que n'est pas fautif l'emprunteur qui a sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat, dès lors que la banque lui aurait, de toute façon, refusé le prêt en raison de l'insuffisance de ses capacités financières, est inopérant à défaut de respect de la condition de dépôt et de réponse dans le délais requis. La société Foncière Madhia justifie également de la mise en demeure de la SCI LCA effectuée par l'office notarial de [Localité 6] selon lettre suivie du 7 juin 2109, parvenue à sa destinataire le 12 juin 2019 rédigée en ce termes : « Comme indiqué dans la promesse de vente vous aviez jusqu'au 06 avril dernier pour verser le complément de l'indemnité d'immobilisation soit la somme de 28.250 euros. A ce jour je n'ai toujours rien en ma comptabilité malgré vos promesses faites encore ce jour à Maître [G]. Je vous informe donc par la présente que le VENDEUR exige le versement de la somme de 28.250 euros avant le mercredi 12 juin prochain 16h, accompagné d'un avis d'opéré, faute de quoi, il entamera une procédure à votre encontre » (p.4 : lettre de l'office notarial du 7.6.2019 avec attestation de suivi de la lettre par la poste). Au vu des développements qui précèdent, la SCI LCA est réputée avoir renoncé à la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt et le jugement la condamnant au paiement de la somme totale de 96 500 euros au titre de l' indemnité d ' immobilisation (p.21 et 22 de la promesse) sera confirmé et la SCI LCA déboutée de sa demande de recouvrement de la fraction de l'indemnité d'immobilisation, d'un montant de 20.000 €, qu'elle a versée entre les mains de la SELARL Legallis, titulaire d'un office notarial, représentée par Maître [E] [F] notaire à [Localité 8], en sa qualité de séquestre. Par voie de conséquence, le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a ordonné à la SELARL Legallis de verser entre les mains de la société Madhia la somme de 20.000,00 euros et condamné la SCI LCA à lui verser le solde, c'est-à-dire la somme de 76.500,00 euros. Sur les dépens et les frais irrépétibles La SCI LCA qui succombe en son appel en supportera les dépens et le jugement entrepris sera confirmé sur la charge des dépens et l'indemnité de procédure. L'équité ne commande pas en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI LCA aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,