Texte intégral
Min N° 24/00688
N° RG 24/02630 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSGX
S.A. D’H.L.M. ERIGERE
C/
M. [P] [X]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 25 septembre 2024
DEMANDERESSE :
S.A. D’H.L.M. ERIGERE
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DÉFENDEUR :
Monsieur [P] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame CART Magalie, Juge
Greffiers : Mme DE PINHO Maria, lors de l’audience de plaidoirie et Madame DEMILLY Florine, lors de la mise à disposition du 25 septembre 2024.
DÉBATS :
Audience publique du : 03 juillet 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Emmanuel NOMMICK
Copie délivrée
le :
à : Monsieur [P] [X]
FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat du 27 décembre 2022, avec prise d'effet le 28 décembre 2022, la S.A. [Adresse 5] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [P] [X] sur des locaux situés [Adresse 1] (bâtiment 3, 1er étage, appartement n°69) à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 477,60 euros et 98,25 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. D'HLM ERIGERE a, par acte d'huissier du 14 juin 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.
Par acte d'huissier du 2 mai 2024, la S.A. [Adresse 5] a ensuite fait assigner Monsieur [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,
- à titre subsidiaire, résilier le bail aux torts exclusifs de Monsieur [P] [X],
- ordonner son expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,
- refuser tout délais au locataire,
- ordonner la capitalisation des intérêts pour toutes sommes dues depuis plus d'un an à la date de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1342-2 du code civil,
- juger que l'indemnité d'occupation pourra être réévalué conformément à l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL2),
- condamner Monsieur [P] [X] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1.230,14 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée et d'une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 juillet 2024.
A l’audience, la S.A. D'HLM ERIGERE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme hors frais et hors SLS de 1.159,77 euros arrêtée au 2 juillet 2024.
Monsieur [P] [X] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 50 euros en règlement de l'arriéré.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dette locative
L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce, la S.A. [Adresse 5] produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [X] reste lui devoir, frais déduits (25 euros de frais de dossier, 110,30 euros de frais d'huissier), la somme de 1.134,77 euros à la date du 2 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse).
Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience.
En conséquence, Monsieur [P] [X] sera condamné au paiement de cette somme de 1.134,77 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 2 juillet 2024 (échéance du mois juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 6 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A. D'HLM ERIGERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 27 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 27 décembre 2022, avec prise d'effet le 28 décembre 2022, contient une clause résolutoire (article n°3.4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 juin 2023, pour la somme en principal de 1.644,43 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 août 2023.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
A l'audience, Monsieur [P] [X] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement par des mensualités de 50 euros en plus du loyer courant afin de se maintenir dans les lieux.
Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que le locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux. En effet, le locataire perçoit un salaire mensuel compris entre 1.300 et 1.700 euros en fonction des heures supplémentaires réalisées.
Compte tenu de ces éléments, Monsieur [P] [X] sera autorisé à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
➢ la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;
➢ Monsieur [P] [X] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion. La bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle, l’indemnité d’occupation fixée réparant suffisamment le préjudice découlant pour la demanderesse concernant l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Sur la demande d'astreinte
L’article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, l'exécution de la décision étant garantie par l'expulsion, il n'y a pas lieu de prévoir d'astreinte.
La demande de la S.A. [Adresse 5] sera donc rejetée.
Sur la demande d'anatocisme sur les intérêts dus
L'anatocisme des intérêts est régi par l'article 1343-2 du code civil. Aux termes de cet article, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, le contrat ne contient pas de clause de capitalisation des intérêts échus pour une année. Si la bailleresse demande effectivement à bénéficier des dispositions de l'article précité, elle ne précise pas en quoi cette demande serait justifiée étant ici précisé qu'accepter une telle prétention reviendrait à capitaliser des intérêts courants sur un principal conséquent, sanctionnant ainsi des manquements contractuels des débiteurs. Le principal dû par ces derniers augmenterait donc de manière substantielle tous les ans de manière démesurée. Cette capitalisation reviendrait à octroyer à la créancière le bénéfice d'une clause pénale qui n'avait pourtant pas été contractuellement conclue entre les parties.
Par conséquent, la demande de la S.A. D'HLM ERIGERE sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La S.A. [Adresse 5] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
DÉCLARE recevable l'action de la S.A. D'HLM ERIGERE aux fins d'expulsion ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2022, avec prise d'effet le 28 décembre 2022, entre la S.A. [Adresse 5], d'une part, et Monsieur [P] [X], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] (bâtiment 3, 1er étage, appartement n°69) à [Localité 6] sont réunies à la date du 15 août 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [P] [X] à verser à la S.A. D'HLM ERIGERE la somme de 1.134,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [P] [X] à s’acquitter de la dette en 22 mensualités de 50 euros minimum chacune et une 23ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;
DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :
➢ la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 15 août 2023 ;
➢ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
➢ la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [P] [X], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire,
➢ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
➢ Monsieur [P] [X] sera condamné à verser à la S.A. [Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;
DÉBOUTE la S.A. D'HLM ERIGERE du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Monsieur [P] [X] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
La greffière La juge
