Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2023
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19706 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXOV
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Novembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 22/53967
APPELANTE
SCCV DU BASSIN agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Assistée par Me Charlotte PROUTEAU substituant Me VALLUIS, avocat au barreau de PARIS, toque R16
INTIMEE
Mme [Y] [M]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Mickaël RUBINSOHN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0586
Assistée par Augustin TEHAMON, avocat au barreau de PARIS, toque : T007
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 juillet 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargée du rapport et Rachel LE COTTY, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président et par Jeanne BELCOUR, Greffier présente lors de la mise à disposition.
*****
Exposant avoir signé le 15 février 2021 avec Mme [M] un contrat de réservation portant sur le lot n°502 de la [Adresse 5], située sur la commune de Boulogne-sur- Mer, auquel cette dernière a renoncé le 13 mai 2021, postérieurement à l'expiration du délai légal de rétractation, la SCCV du Bassin a, par acte du 30 mars 2022, fait assigner Mme [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir une provision à titre de dommages et intérêts, puis, dans le dernier état de ses prétentions, le paiement de la somme provisionnelle de 11.739,55 euros et, subsidiairement, de celle de 4.695,82 euros correspondant au montant du dépôt de garantie qu'elle estime lui être acquis.
Par ordonnance contradictoire du 9 novembre 2022, le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle, condamné la SCCV du Bassin aux dépens et à payer à Mme [M] la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.
Par déclaration du 23 novembre 2022, la SCCV du Bassin a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 février 2023, la SCCV du Bassin demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit qu'il n'y avait lieu à référé et l'a condamnée au paiement d'une indemnité procédurale ;
en conséquence,
juger le caractère non sérieusement contestable de sa créance pour la somme de 11.739,55 euros au titre du dépôt de garantie prévu au contrat de réservation en date du 16 février 2021 ;
condamner Mme [M] à payer la somme provisionnelle de 11.739,55 euros ;
en tout état de cause,
condamner Mme [M] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel avec faculté de recouvrement direct pour ces derniers au profit de Maître François Teytaud, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 mars 2023, Mme [M] demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
y ajoutant,
juger que les demandes de la SCCV du Bassin se heurtent à des contestations sérieuses quant à la validité du contrat de réservation et quant à la condition suspensive d'obtention du prêt ;
condamner la SCCV du Bassin à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 21 juin 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur la demande de provision
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au cas présent, la SCCV du Bassin soutient disposer d'une créance non sérieusement contestable à l'encontre de Mme [M] dès lors que cette dernière, qui a renoncé à la vente postérieurement au délai de dix jours imparti par l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation pour lui permettre de se rétracter, est tenue au versement du dépôt de garantie, précisant au surplus, que les conditions suspensives prévues pour la réalisation de la vente ont toutes été réalisées, celle-ci n'ayant pas eu lieu en raison de la renonciation fautive de l'intimée.
Mme [M] fait valoir que la demande de la SCCV du Bassin se heurte à de nombreuses contestations sérieuses tenant :
d'une part, à l'absence de validité du contrat, l'intimée contestant avoir signé le contrat de réservation en toute connaissance de cause, expliquant n'avoir pas eu conscience, lorsqu'elle a signé électroniquement le contrat de réservation qu'elle n'avait pas préalablement reçu, de l'engagement souscrit ;
d'autre part, à l'absence de réalisation des conditions suspensives tant au titre de la vente que de son financement ;
enfin, à l'absence d'exigibilité d'un dépôt de garantie en l'absence de signature de la vente, de surcroît, d'un montant équivalent à 5 % du prix prévisionnel de vente.
Il résulte des pièces produites que par contrat, signé électroniquement le 15 février 2021 par Mme [M] et le 16 février 2021 par la SCCV du Bassin, sans qu'il puisse juridiquement être tiré de conséquence sur ces dates de signature, la SCCV du Bassin s'est engagée à réserver à Mme [M], dans une résidence services de 89 logements, le lot 502, moyennant le prix prévisionnel total de 234.791 TTC, financé par un prêt d'un montant équivalent, remboursable en 25 ans et productif d'un intérêt de 2,5 % hors assurance.
Il a, notamment, été stipulé dans les conditions générales du contrat que l'achèvement de l'immeuble était prévu pour le quatrième trimestre 2022, que la vente en l'état futur d'achèvement sera reçue devant notaire dans un délai de 18 mois à compter de la date de signature du contrat de réservation et qu'un dépôt de garantie, fixé à 5 % du prix prévisionnel de vente si la vente est signée dans un délai d'un an à compter de la date du contrat de réservation ou à 2 % si la vente est signée dans un délai compris entre un et deux ans à compter dudit contrat, est dû par le réservataire.
Le contrat de réservation a été notifié à Mme [M] par lettre recommandée électronique en date du 16 février 2021, ainsi qu'il résulte de la production de la lettre et de l'accusé de réception électronique correspondant. Cette notification a ouvert à Mme [M] un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre pour se rétracter, faculté dont elle n'a pas usé.
C'est vainement que Mme [M] soutient que son consentement aurait été vicié lors de la signature de ce contrat, celle-ci ne produisant aucune pièce permettant d'établir qu'elle n'aurait pas eu connaissance de l'engagement qu'elle avait souscrit le 15 février 2021 en apposant sa signature électronique sur ce contrat, alors que par courriel du 13 mai 2021, elle indiquait souhaiter 'annuler (sa) réservation d'appartement dans la résidence senior' en raison d'un litige avec son locataire susceptible de réduire sa capacité d'investissement et sollicitait la transmission des documents nécessaires à sa résiliation.
Pour solliciter le paiement du dépôt de garantie, non réglé en dépit d'un courriel du notaire en date du 26 mai 2021, puis d'une lettre recommandée de la SCCV du Bassin en date du 21 juin 2021 et d'une lettre de mise en demeure en date du 5 juillet suivant, cette société se fonde sur l'article des conditions générales intitulé 'Dépôt de garantie', qui prévoit, notamment, que 'le sort de cette somme (dépôt de garantie) en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, suivant les hypothèses ci-après envisagées : (...) c) elle sera versée à la société du Bassin, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le réservataire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées'.
Cette clause dont l'appelante demande l'application, prévoit, en des termes clairs et dépourvus d'ambiguïté, que le montant du dépôt de garantie, qui, par principe, aurait dû être versé à un compte spécial au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire en application de l'article R.261-29 du code de la construction et de l'habitation, est acquis au réservant et lui sera versé si le réservataire refuse d'acquérir le lot réservé et si toutes les conditions suspensives ont été réalisées.
Or, en l'espèce, il n'est pas démontré avec toute l'évidence requise en référé que les conditions suspensives prévues ont été levées et que la vente aurait pu avoir lieu. Il est observé que lors de la résiliation du contrat de réservation par Mme [M], qui n'a pas été contestée par la SCCV du Bassin, les conditions suspensives n'étaient pas levées, cette société n'étant d'ailleurs pas encore propriétaire du terrain sur lequel devait être construit l'immeuble, son acquisition s'étant effectuée le 13 septembre 2021 ainsi qu'il résulte de l'attestation notariée produite.
Au surplus, et ainsi que le fait justement observer Mme [M], il est indiqué dans les conditions générales du contrat de réservation, que la SCCV du Bassin 'se propose de mettre en oeuvre la construction d'un immeuble (...) devant comprendre lors de son achèvement une résidence services de 89 appartements et un parc de stationnement souterrain d'une capacité de 30 emplacements', de sorte que Mme [M] a entendu réserver un lot dans cette résidence services, son projet d'acquisition s'inscrivant dans le cadre d'une opération d'investissement locatif. La lettre de résiliation du 13 mai 2021 précitée mentionne d'ailleurs l'annulation d'une réservation dans une résidence senior.
Le permis de construire délivré le 25 avril 2018, visé dans les conditions générales du contrat litigieux, porte en effet sur la construction d'une résidence hôtelière pour personnes âgées comportant 87 appartements et un parking en sous-sol.
Mais, il apparaît des pièces versées aux débats que la SCCV du Bassin a obtenu un permis de construire modificatif le 18 septembre 2020, soit antérieurement à la signature du contrat litigieux, non mentionné dans celui-ci, portant modification de la destination du bâtiment.
Ainsi, ce permis modificatif, qui a pour objet le déclassement de la résidence pour personnes âgées en bâtiment d'habitation, modifie substantiellement l'objet du contrat conclu avec Mme [M].
Au regard de ces éléments et sans qu'il soit utile à la solution du litige d'examiner les autres moyens invoqués, il y a lieu de considérer que la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, la SCCV du Bassin supportera les dépens d'appel sans pouvoir prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés.
Ayant contraint Mme [M] à engager de tels frais pour assurer sa défense devant la juridiction du second degré, la SCCV du Bassin sera condamnée à lui payer la somme complémentaire de 3.500 euros.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Condamne la SCCV du Bassin aux dépens d'appel et à payer à Mme [M] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
