Texte intégral
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 12 NOVEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/07331 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PH7R
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 OCTOBRE 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION du Tribunal Judiciaire de NARBONNE
N° RG 20/01218
APPELANTE :
S.C.I. XALMA RCS Narbonne 443 119 805 prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Victor ETIEVANT, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant
assistée de Me Estelle CONQUET, avocat au barreau de NARBONNE substituant Me Victor ETIEVANT, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant
INTIMEE :
Madame [J] [K]
née le 27 Octobre 1960 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 2]
et actuellement domicile élu chez
Me Emily APOLLIS,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/00448 du 26/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Ordonnance de clôture du 02 Septembre 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI XALMA est propriétaire d'un bien dans un ensemble immobilier situé à Saint-Laurent de la Cabrerisse, qu'elle a donné en location à Mme [J] [K], suivant contrat de bail signé le 6 février 2008 qui prévoyait le règlement d'un loyer de 300 euros dont 15 euros de charges.
A la demande de leur locataire qui sollicitait la mise à disposition d'un logement plus grand, la SCI XALMA donnait à bail un appartement situé en rez de chaussée du même ensemble immobilier, par contrat de bail du 3 juillet 2013 prévoyant un loyer de 380 euros et 20 euros de charges.
Par lettre recommandée avec accusé de réception adressé le 4 février 2019, la SCI XALMA a notifié à Mme [K] de son souhait de ne pas renouveler le bail.
Par courrier adressé le 26 juillet 2019, Mme [K] sollicitait du bailleur l'exécution de travaux de réparations compte-tenu de l'indécence de son logement.
Compte-tenu du désaccord persistant entre les parties, Mme [K] obtenait du juge des référés de Narbonne, suivant ordonnance du 7 septembre 2020, l'organisation d'une expertise judiciaire confiée à M. [H] [U] qui a déposé son rapport le 29 janvier 2021.
Par acte d'huissier du 18 mai 2020, la SCI XALMA a fait assigner sa locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne aux fins de voir prononcer la réalisation du contrat de bail ainsi que l'expulsion de Mme [K].
Par jugement du 25 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Narbonne :
rejette la demande de la SCI XALMA tendant à la résiliation du contrat de bail ;
dit n'y avoir lieu à l'expulsion de Mme [J] [K] ;
condamne la SCI XALMA à payer à Mme [J] [K] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
rejette la demande de Mme [J] [K] aux fins de restitution de la somme de 2.500 euros ;
condamne la SCI XALMA à réaliser les travaux nécessaires à la mise aux normes de décence et conformément aux préconisations de l'expert judiciaire dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 15 euros par jour de retard ;
rejette la demande de Mme [J] [K] tendant à la réduction du loyer jusqu'à complète mise en conformité des lieux ;
ordonne à la SCI XALMA de transmettre à Mme [J] [K] les quittances sur le détail du loyer et des charges concernant les trois dernières années ;
condamne la SCI XALMA à payer à Mme [J] [K] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamne la SCI XALMA aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire à hauteur de 1.615 euros ;
rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Le premier juge rejette la demande en résiliation du contrat de bail pour manquement de la locataire à son obligation de paiement en l'absence de preuve de l'existence d'impayé de loyers et de charges au jour de la délivrance de l'assignation. Il précise sur ce point qu'en l'absence de preuve que le logement occupé par Mme [K] bénéficie d'un compteur électrique individuel, la somme réclamée au titre de l'arriéré de charges n'est pas justifiée.
S'agissant des dégradations imputées à la preneuse, le premier juge se réfère au rapport d'expertise judiciaire qui ne retient aucune dégradation du logement à l'encontre de Mme [K]. Il ne retient pas non plus de dégradations en lien avec les infiltrations de la toiture. Enfin, s'agissant de la destruction de l'habillage de cheminée sans autorisation du bailleur, le premier juge exclut toute faute retenant la nécessité pour la locataire d'installer un nouvel équipement de chauffage, l'ancien dispositif ayant été récupéré par le précédent locataire. Enfin, le premier juge relève l'absence d'éléments de preuve démontrant la dégradation des équipements et accessoires d'usage commun par Mme [K] pour débouter le bailleur de sa demande.
Sur les demandes reconventionnelles, il est reconnu, sur la base du rapport d'expertise judiciaire et du diagnostic technique réalisé par le bureau d'étude Urbanis, l'existence de désordres dénoncés par la locataire à compter du 26 juillet 2019 relevant d'infractions aux mesures d'hygiène et de salubrité. Le premier juge en déduit un manquement imputable au bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent. Il fait ainsi droit à la demande indemnitaire présentée par Mme [K] au titre de son préjudice de jouissance en lui allouant une somme de 2.000 euros tout en écartant une éventuelle faute de la locataire à qui il est fait reproche de s'être opposée à la réalisation des travaux de réfection et d'avoir fait preuve d'une attitude inappropriée.
La demande en remboursement du coût de matériaux présentée par Mme [K] est rejetée par le premier juge qui retient l'engagement de la locataire à effectuer de menues réparations en échange d'une baisse de loyer.
Enfin, sur le constat de l'indécence du logement, le premier juge condamne le bailleur à exécuter les travaux de mise aux normes et rejette la demande en diminution du loyer sur le constat que Mme [K] a obtenu l'indemnisation de son préjudice de jouissance.
Pour finir, il condamne le bailleur à remettre les quittances rappelant l'obligation lui incombant même dans l'hypothèse d'un paiement partiel.
La SCI XALMA a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 21 décembre 2021.
Dans leurs dernières conclusions du 16 mars 2022, la SCI XALMA demande à la cour, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 , de :
infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
rejeté la demande de la SCI XALMA tendant à la résiliation du contrat de bail ;
dit n'y avoir lieu à l'expulsion de Mme [J] [K] ;
condamné la SCI XALMA à payer à Mme [J] [K] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
condamné la SCI XALMA à réaliser les travaux nécessaires à la mise aux normes de décence et conformément aux préconisations de l'expert judiciaire dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 15 euros par jour de retard ;
ordonné à la SCI XALMA de transmettre à Mme [J] [K] les quittances sur le détail du loyer et des charges concernant les trois dernières années ;
condamné la SCI XALMA à payer à Mme [J] [K] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la SCI XALMA aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire à hauteur de 1.615 euros ;
Statuant à nouveau,
- résilier le contrat de bail et ordonner l'expulsion de la locataire ;
- autoriser le bailleur à avoir recours à la force publique pour procéder à l'expulsion de la locataire si elle n'est pas partie dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- dire et juger que Mme [K] devra s'acquitter d'une indemnité d'occupation d'un montant de 300 euros par mois à compter de la résiliation du contrat de location et ce jusqu'à son départ des lieux ;
- débouter Mme [K] à payer à la SCI XALMA la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de son appel, la SCI XALMA dénonce divers manquements imputables à la locataire de nature à justifier la résiliation du contrat de bail. Il lui reproche son comportement déplacé à l'égard des propriétaires et des autres locataires mais encore de multiples dégradations sur le bien loué (mise en place d'une chatière sur la porte d'entrée, destruction d'une cheminée, bouchage régulier de canalisations, privatisation sans droit ni titre d'une cour du domaine ; surélévation du niveau du sol pour créer un jardin, insultes régulières, nuisances sonores, paiement irrégulier').
Elle ajoute qu'en raison d'une mauvaise utilisation des toilettes, Mme [K] a provoqué une grave inondation occasionnée par le bouchage des canalisations. Elle a refusé l'accès au logement au bailleur qui n'a pu constater l'importance du désordre.
Elle soutient encore que le comportement nuisible de Mme [K] empêche de louer l'appartement situé au-dessous de celui occupé par la locataire. Le recours à un conciliateur de justice n'a pas permis de trouver une solution amiable.
En réponse aux demandes reconventionnelles de Mme [K], le bailleur expose qu'aucun grief ne lui a été adressé avant le souhait manifesté de mettre fin au contrat de bail. Il ajoute que les désordres retenus par l'expert sont mineurs et ne peuvent caractériser l'indécence du logement comme retenue à tort par le premier juge. Il précise en outre que la locataire s'est opposée à la réalisation des travaux de réfection.
Dans leurs dernières conclusions du 16 juin 2022, Mme [K] demande à la cour, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et du décret n°87-712 du 26 août 1987, de :
Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a :
Rejeté la demande de la SCI XALMA tendant à la résiliation du contrat de bail et dit n'y avoir lieu à expulsion
Retenu un préjudice de jouissance à réparer à son profit ;
Condamné le SCI XALMA à réaliser les travaux nécessaires à la mise aux normes de décence et conformément aux préconisations de l'expert judiciaire ;
Ordonné au bailleur à lui transmettre les quittances sur le détail du loyer et des charges concernant les trois dernières années ;
Condamné la SCI XALMA à lui une somme de 1.000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire à hauteur de 1.615 euros ;
Le réformer pour le surplus et notamment :
Sur le quantum du préjudice de jouissance ;
Sur la durée de réalisation des travaux de mise aux normes qui devra être ramenée à un délai d'un mois à l'expiration duquel une astreinte devra être prononcée à hauteur de 30 euros par jour de retard ;
Sur le rejet de la réduction du loyer jusqu'à complète mise en conformité des lieux ;
Sur la remise des quittances de loyer sans astreinte ;
Statuent à nouveau et y ajoutant,
Rejeter toutes conclusions contraires aux présentes comme injustes et mal fondées,
Débouter la SCI XALMA de toutes ses demandes, fins et prétentions,
Relever que le service URBANIS mandaté par la Caisse d'Allocations Familiales de l'Aude a constaté le 3 décembre 2019 l'indécence du logement donné à bail à Madame [J] [K] par la SCI XALMA suivant contrat du 3 juillet 2013 prenant effet au 1er août 2013 ;
Relever que le service URBANIS mandaté par la Caisse d'Allocations Familiales de l'Aude a indiqué que certains des éléments de cette indécence pouvaient en outre caractériser des infractions aux mesures d'hygiène et de salubrité définies par le règlement sanitaire départemental ;
Relever que le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [H] [U] du 29 janvier 2021 conclu à l'indécence du susdit logement donné à bail à Madame [J] [K] par la SCI XALMA au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et détermine les travaux à effectuer a minima pour une mise aux nonnes de décence,
Retenir que Madame [J] [K] subit un préjudice de jouissance certain, personnel, direct et injuste conséquemment aux nuisances résultant de l'indécence, de l'inconfort, de l'habitabilité défaillante du susdit logement donné à bail par la SCI XALMA et de l'absence de jouissance paisible ;
Assortir l'obligation mise à la charge de la SCI XALMA d'avoir à réaliser les travaux nécessaires pour mettre l'appartement, donné à bail à Madame [J] [K], aux normes de décence, suivant les prescriptions du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [H] [U] du 29 janvier 2021, d'une astreinte de 30 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement ;
Réduire le montant du loyer dû par Madame [K], depuis la signification du jugement et jusqu'à complète mise en conformité du logement (ou, à tout le moins, jusqu'au 3 Juin 2022, date de départ des lieux de la locataire) à la somme mensuelle de 50 euros ;
Ordonner à la SCI XALMA de communiquer à Madame [J] [K] tous les justificatifs des charges récupérables appelées à son encontre pour les trois dernières années, ceci dans le mois de la signification du jugement initial, exécutoire par provision, et, passé ce délai, sous astreinte de 30 € par jour de retard ;
Ordonner à la SCI XALMA de communiquer à Madame [J] [K] les quittances correspondant aux sommes payées au titre du loyer pour les trois dernières années ;
Ordonner à la SCI XALMA de communiquer à Madame [J] [K] les modalités de calcul et les clefs de répartition des consommations électriques entre ses sept locataires (Domaine «LES PALAIS») utilisées pour les «refacturations» d'électricité réalisées pendant les trois dernières années ;
Condamner la SCI XALMA à payer à Madame [J] [K] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice de jouissance subi pendant les trois dernières années en raison de l'indécence du logement donné à bail en 2013, de l'absence de jouissance paisible, tout au long de l'exécution du bail, due au comportement des gérants de la SCI XALMA et, enfin, du fait que dit logement comprend en réalité et de façon préjudiciable une pièce de moins que ce qui était précisé dans le contrat de bail ;
Condamner la SCI XALMA à rembourser Madame [J] [K] la somme de 2.500 € correspondant aux travaux dont elle a dû faire l'avance en début de bail et qui ne peuvent manifestement pas être assimilés à des réparations locatives ;
Condamner la SCI XALMA à restituer à Madame [K] le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 380 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la libération des lieux, le 3 Juin 2022 ;
Condamner la SCI XALMA à payer à Madame [J] [K], bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale, une indemnité complémentaire de 2 000 € pour la procédure d'appel, en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI XALMA aux entiers dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et le coût des procès-verbaux de constat de Me [N] en dates des 3 avril 2019 et 8 décembre 2020.
A titre liminaire, l'intimée indique avoir quitté le logement le 3 juin 2022.
Pour le surplus, au soutien de ses écritures, Mme [K] conteste le comportement fautif dénoncé par le bailleur qui n'a d'ailleurs pas été retenu par le premier juge soulignant de son côté le véritable harcèlement subi de la part du bailleur.
Elle dénonce par ailleurs l'indécence du logement et conteste l'existence de travaux auxquels elle se serait engagée dans le cadre du nouveau contrat de bail. Selon elle, il ne lui appartenait nullement d'exécuter des travaux dont dépendraient l'habitabilité, le confort normal ainsi que la décence du logement.
Elle expose toutefois avoir financé des travaux relatifs aux équipements sanitaires de base pour une somme de 2.500 euros que devait lui rembourser le bailleur ainsi que la fourniture d'un détecteur de fumée.
Elle conteste les dégradations du logement qui lui sont attribuées par le bailleur soutenant pour sa part que les parties de l'habillage de la prétendue cheminée étaient devenues inutilisables et qu'elle a été contrainte d'installer un poêle à bois en l'absence de système de chauffage. Elle nie également être à l'origine des dégâts des eaux et s'être opposée à la réalisation des travaux de réfection.
Elle dénonce au contraire l'insalubrité du logement telle que décrite par l'expert judiciaire et souligne que le logement ne correspond nullement au descriptif donné dans le contrat de bail, l'appartement présentant une pièce en moins.
Sur les demandes reconventionnelles, Mme [K] se prévaut d'un préjudice de jouissance d'une durée de trois années qu'elle considère insuffisamment indemnisé par le premier juge. Sur la prise en charge de travaux lors de son entrée dans les lieux, elle conteste le fait qu'elle avait à supporter les équipements essentiels du logement alors qu'elle s'était uniquement engagée à procéder à la réfection des peintures en contrepartie d'une baisse du loyer qui ne concerne pas les menues réparations.
Pour finir, elle expose que l'indemnité allouée au titre du préjudice de jouissance ne peut se substituer à une baisse de loyer dans l'attente de la réalisation des travaux de mise aux normes qui ne couvre pas le même préjudice.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 septembre 2024.
MOTIFS
1/ Sur la demande de résiliation :
En application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, la première d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, la seconde étant de régler le prix du bail aux termes convenus.
En cas de manquement grave par le locataire à l'une de ses obligations, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail.
En première instance, la SCI XALMA réclamait la résiliation du contrat compte-tenu du comportement fautif de la preneuse caractérisé par un défaut de paiement du loyer et des charges, un comportement inapproprié au sein du domaine occupé, la dégradation des parties communes ainsi que du logement occupé, un mauvais usage des canalisations qui sont régulièrement bouchées par la locataire.
En appel, l'appelante maintient cette demande qu'elle justifie par l'absence d'usager paisible des lieux loués.
La SCI XALMA produit plusieurs correspondances échangées avec la locataire de 2016 à 2021, Mme [K] dénonçant de son côté l'insalubrité du logement, tandis que le bailleur se prévaut pour sa part d'un défaut de paiement régulier du loyer et plus particulièrement de la consommation électrique avec un refus de sa part de procéder au relevé de compteur.
Ces pièces ne peuvent établir le comportement fautif de la locataire et ce d'autant, comme l'a justement souligné le premier juge, qu'en l'absence d'un compteur électrique individuel et de compteur électrique divisionnaire reliant le logement, il n'est pas possible de connaître la consommation électrique propre à Mme [K].
Pour le surplus, la SCI XALMA produit aux débats une facture émise le 29 janvier 2020 par la société Neocea relative au débouchage d'une canalisation, qui n'est pas suffisante pour établir le comportement fautif de Mme [K], dont il n'est pas démontré qu'elle soit à l'origine de son obstruction.
Est produit également un courrier adressé par le bailleur à son assureur (pièce 20) pour signaler un dégât des eaux survenu le 3 juillet 2019 dans l'appartement situé au-dessous de celui occupé par l'intimée, qu'il attribue à un comportement fautif de cette dernière qu'il soupçonne d'avoir provoqué volontairement la fuite qui a occasionné l'inondation du logement situé au-dessous et ce pour faire « fuir le locataire ».
S'agissant de simples déclarations du bailleur non étayées par des éléments objectifs, cette pièce ne peut suffire à établir le comportement fautif de Mme [K].
Est également produit un dépôt de plainte émanant du bailleur en date du 23 juin 2021 pour le compte de ses locataires, M [T] [Y] et M. [G] [I], qui souhaitent dénoncer des faits de harcèlement, injures et bris de matériel.
Ce dépôt de plainte portant sur des faits non circonstanciés et imprécis n'est pas suffisant pour établir la matérialité des faits dénoncés.
Enfin, sont produits trois attestations de locataires ainsi qu'un courrier d'autre occupant qui dénoncent des actes d'incivilité attribués à Mme [K] à leur encontre (insultes, intrusion, nuisances sonores').
Force est de constater que ces témoignages sont imprécis quant aux périodes considérées et que les correspondances adressées par le bailleur à Mme [K] de 2016 à 2021 font état d'impayés de loyers et charges ainsi que de consommation électrique sans qu'il ne soit jamais fait allusion à des nuisances causées par l'intimée au voisinage de sorte que ce grief ne peut justifier la demande en résiliation du bail. Il sera également ajouté que le conciliateur de justice n'a jamais été saisi d'une telle difficulté comme en témoigne la pièce16 versée aux débats qui relate « un retard dans le paiement des loyers, 'de l'électricité, de l'absence de relevé de compteur, aménagement non autorisé du jardinet de façade non conforme à l'état des lieux ».
Enfin, s'agissant des dégradations apportées au logement notamment par l'installation d'une chatière dans la porte d'entrée ainsi que par la destruction de l'habillage de la cheminée ou l'obstruction des canalisations, il résulte du rapport de l'expert mandaté par l'assurance que Mme [K] n'est responsable d'aucun défaut d'entretien et que la porte d'entrée en bois est ancienne et non étanche alors que le rapport d'expertise judiciaire retient que la partie découpée de la porte a été remise en place.
S'agissant du bouchage des canalisations, aucun élément n'établit la responsabilité de l'intimée dans la survenance de ce désordre.
Enfin, s'agissant de la destruction de l'habillage de la cheminée par Mme [K], l'expert judiciaire a relevé que si la locataire en est effectivement responsable, il s'agissait pour elle d'installer un autre moyen de chauffage enlevé par le précédent locataire de sorte que ce fait ne peut à lui seul justifier la résiliation du bail aux torts de l'intimé.
Il convient de constater de surcroît que Mme [K] a quitté le logement le 3 juin 2022 de sorte que la demande de résiliation est aujourd'hui sans objet.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
2/ Sur le trouble de jouissance et l'indemnisation du préjudice :
En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'habitation.
Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Selon l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Mme [K] a informé le bailleur de désordres affectant son logement à compter du 23 juillet 2019, date du premier courrier dans lequel elle fait état des difficultés suivantes :
Porte d'entrée non étanche à l'eau et à l'air ;
Fenêtres ne ferment pas ;
Fissures sur les murs et plafonds ;
Salpêtre sur les murs ;
Absence d'isolation phonique et thermique ;
Toilettes bouchées.
Ces griefs ont été réitérés par courriers adressés les 17 septembre, 17 octobre, 28 novembre 2019.
Pour justifier de l'existence de ces désordres, Mme [K] produit diverses pièces se présentant ainsi :
Courriers Urbanis 3 et 10 décembre 2019 : il est indiqué que le logement n'est pas décent et contraire aux normes de décence et de salubrité en lien avec la porte d'entrée en contre bas non étanche à l'air et à l'eau, palier situé en contre-bas des écoulements d'eaux pluviales, absence de ventilation dans les pièces d'eau, d'aération pour la gazinière et d'entrée d'air neuf sur les menuiseries, absence de chauffage dans les chambres ;
Courriers CAF le 3 décembre 2019, les 28 janvier, 25 février, 28 mars, 26 mai 2020 'puis 5 avril 2021 : affirmation de la non-conformité du logement et de la suspension de l'allocation logement à compter du 1er juillet 2021 en l'absence de réalisation de travaux de mise en conformité initiés par le bailleur ;
Procès-verbal de constat établi le 8 décembre 2020 par huissier de justice relevant plusieurs désordres (tâches infiltration plafond près du poêle).
L'expertise judiciaire confirme l'existence de ces désordres relevant notamment que :
« la porte d'entrée en rez de jardin, ni étanche à l'eau ni étanche à l'air. Il s'agit d'une porte en bois très ancienne qui ne convient pas à un logement mais plutôt pour une remise'absence de renouvellement d'air par entrée d'air sur menuiseries des pièces principales et extraction par les pièces humides avec nécessité d'évacuer l'air vicié par la mise en place d'un vmc, chauffage insuffisant en présence d'un unique poêle à bois ».
L'expert relève également que l'absence de chauffage et l'absence de ventilation du logement sont à l'origine des remontées d'humidité par capillarité dans les murs entraînant la dégradation du revêtement de plâtre sur les murs, les peintures et l'apparition de salpêtre. Il ajoute que le descriptif du logement tel qu'il résulte du contrat de bail ne correspond pas à la configuration réelle des lieux.
Il en résulte une méconnaissance des critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002 puisque la porte d'entrée n'assure pas l'étanchéité du logement qui est en outre démuni d'un système assurant le renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement, ainsi qu'un système de chauffage adapté.
Mme [K] peut donc légitimement se prévaloir de l'indécence de son logement comme l'a justement indiqué le premier juge et revendiquer l'indemnisation de son préjudice de jouissance.
Il n'est cependant pas justifié par cette dernière que le bailleur a été saisi de ces difficultés antérieurement à l'envoi du premier courrier ni d'ailleurs que les désordres sus énoncés affectaient le logement sur une période antérieure si bien que l'intimée ne peut légitimement revendiquer un trouble à la jouissance qu'à compter du 23 juillet 2019.
L'appelante oppose à cette demande indemnitaire l'attitude de Mme [K] qui a participé à son préjudice en refusant l'intervention à son domicile d'artisans. Elle produit en ce sens le courrier établi par M. [V] qui expose les difficultés à établir les devis et à exécuter les travaux de mise en conformité dans l'appartement occupé par l'intimée du fait de son opposition manifestée le 22 avril 2021. M. [M] témoigne également de difficultés similaires rencontrées le 22 avril 2021.
Ce refus ne saurait cependant expliquer le retard pris dans l'exécution de travaux de mise en conformité alors que le bailleur était saisi des premiers griefs le 23 juillet 2019 de sorte que le comportement fautif tel que le revendique la SCI WALMA ne saurait justifier l'exonérer de sa responsabilité.
Le premier juge a accordé à Mme [K] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.
Cette indemnisation sera revue à la hausse afin de tenir de l'occupation des lieux par Mme [K] jusqu'au 3 juin 2022 et alors même que le bailleur ne justifie pas de la réalisation des travaux de mise aux normes, sans qu'il n'y ait lieu toutefois de réduire le montant du loyer à la somme de 50 euros comme le demande l'intimée dont le préjudice serait indemnisé deux fois.
Le préjudice de jouissance subi par Mme [K] du 23 juillet 2019 au 3 juin 2022 sera en conséquence indemnisé à hauteur de 2.500 euros. Il conviendra également de rejeter la demande présentée au titre de la réduction de loyer.
Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
3/ Sur les autres demandes :
Le premier juge a condamné le bailleur à la réalisation des travaux de mise aux normes. Cette demande est aujourd'hui sans objet compte-tenu du départ des lieux de Mme [K] le 3 juin 2022.
La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SCI XALMA à transmettre à Mme [J] [K] les quittances sur le détail du loyer et des charges concernant les trois dernières années en l'absence de moyen pertinent développé en appel de nature à remettre en cause cette analyse. L'astreinte sera rejetée, la condamnation de l'appelante à la remise de ces pièces s'avérant suffisante à l'exécution de cette obligation.
Cette décision sera également confirmée en ce qu'elle a débouté l'intimée de sa demande tendant à obtenir le remboursement de la somme de 2.500 euros correspondant à des travaux dont elle a assumé la charge relevant que Mme [K] s'était engagée dans le cadre du rapport contractuel à effectuer des menues réparations en échange d'une baisse de loyer. Mme [K] ne produit pas en appel de pièce pertinente permettant de remettre en question l'appréciation du premier juge dont le jugement sera confirmé sur ce point.
En appel, Mme [K] réclame que soit ordonné à la SCI XALMA de communiquer à Madame [J] [K]:
les modalités de calcul et les clefs de répartition des consommations électriques entre ses sept locataires (Domaine «LES PALAIS») utilisées pour les «refacturations» d'électricité réalisées pendant les trois dernières années ;
tous les justificatifs des charges récupérables appelées à son encontre pour les trois dernières années, ceci dans le mois de la signification du jugement initial, exécutoire par provision, et, passé ce délai, sous astreinte de 30 € par jour de retard ;
Il sera fait droit à cette demande présentée en première instance qui n'a pas été tranchée le premier juge. L'astreinte ne sera pas ordonnée compte-tenu de son caractère disproportionné.
Enfin, l'appelante demande la condamnation de la SCI XALMA à lui restituer le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 380 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la libération des lieux, le 3 Juin 2022.
Cette demande, qui est de surcroît nouvelle en appel, n'est étayée par aucune pièce permettant d'en apprécier le bien-fondé. Elle sera donc déboutée de cette prétention.
4/ Sur les frais accessoires :
Le jugement entrepris sera confirmé les dépens et les frais irrépétibles.
En appel, il y a lieu de condamner la SCI XALMA, qui succombe, aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme complémentaire de 800 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement rendu le 25 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne, sauf en ce qu'il a condamné la SCI XALMA à payer à Mme [J] [K] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance,
Statuant à nouveau,
Condamne la SCI XALMA à payer à Mme [J] [K] la somme de 2.500 euros au titre du préjudice de jouissance,
Y ajoutant,
Condamne la SCI XALMA à communiquer à Madame [J] [K]:
les modalités de calcul et les clefs de répartition des consommations électriques entre ses sept locataires (Domaine «LES PALAIS») utilisées pour les «refacturations» d'électricité réalisées pendant les trois dernières années ;
tous les justificatifs des charges récupérables appelées à son encontre pour les trois dernières années, ceci dans le mois de la signification du jugement initial, exécutoire par provision, et, passé ce délai, sous astreinte de 30 € par jour de retard ;
Rejette les demandes d'astreinte,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la SCI XALMA à payer à Mme [J] [K] la somme de 800 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SCI XALMA aux dépens d'appel.
Le Greffier La Présidente
