Cour d'appel, 07 novembre 2023. 21/07987

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07987 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDRXM Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1119013696 APPELANT Monsieur [B] [H] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté et assisté par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/008867 du 17/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Mme Marie MONGIN, conseiller M. Claude CRETON, conseiller magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. Par contrat de bail signé le 9 décembre 2002, l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph a donné en location à M. [D] [F] un bien situé [Adresse 1] outre une cave, à Paris (75019). M. [D] [F] s'est marié avec Mme [U] [F]. Par lettre du 26 novembre 2018, M. [B] [H] et Mme [J] [H] ont sollicité de l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph un transfert du bail à leur profit. Par lettre du 27 février 2019, l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph y a répondu par la négative. M. [B] [H] et Mme [J] [H] se sont maintenus dans le logement. Saisi par l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph par actes d'huissier de justice délivré les 14 octobre et 28 novembre 2019, par jugement réputé contradictoire rendu le 19 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - débouté l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph de l'ensemble de ses demandes à l'égard de Mme [U] [F] ; - ordonné la résiliation du bail conclu le 9 décembre 2002 et liant l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph et M. [D] [F] et portant sur le logement situé dans l'immeuble sis [Adresse 1] outre une cave, à [Adresse 6], aux torts du locataire ; - débouté M. [B] [H] de sa demande tendant à voir constater l'existence d'un bail verbal les liant à l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph ; - déclaré M. [B] [H] et Mme [J] [L] épouse [H] occupants sans droit ni titre des lieux loués situé [Adresse 1] outre une cave, à [Localité 7] ; - ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [D] [F] et de tous occupants de son chef, et notamment M. [B] [H] et Mme [J] [L] épouse [H] de [Adresse 1] outre une cave, à [Adresse 6], avec le concours de la force publique si besoin est ; - débouté l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph de sa demande d'astreinte et de sa demande tendant à faire procéder à ladite expulsion sans attendre le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné in solidum M. [D] [F], Mme [U] [F], M. [B] [H] et Mme [J] [L] épouse [H] au paiement à l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'état poursuivi, outre la provision sur charge, et ce à compter du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ; - débouté l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph du surplus de ses demandes à ce titre ; - débouté l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ; - condamné in solidum M. [D] [F], M. [B] [H] et Mme [J] [L] épouse [H] au paiement à l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph de la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M. [B] [H] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. [D] [F], M. [B] [H] et Mme [J] [L] épouse [H] aux entiers dépens de l'instance ; - rejeté toute demande des parties plus ample ou contraire. Par déclaration reçue au greffe le 9 avril 2021, M. [B] [H] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a : - débouté l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph de l'ensemble de ses demandes à l'égard de Mme [U] [F] ; - débouté l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph de sa demande d'astreinte et de sa demande tendant à faire procéder à ladite expulsion sans attendre le délai de deux mois ; - débouté l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph du surplus de ses demandes à ce titre ; - débouté l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts. M. [B] [H] a quitté le logement litigieux, la mesure d'expulsion ayant été mise en oeuvre, le 8 septembre 2022. Dans ses dernières conclusions déposées le 29 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [B] [H] demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 19 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] ; en conséquence, à titre principal : - dire qu'il est un occupant titré de l'appartement situé [Adresse 1] ; - dire qu'il existe un bail entre lui et l'EPIC [Localité 5] habitat Oph ; - débouter en conséquence, l'EPIC [Localité 5] habitat Oph de sa demande visant à le voir considérer comme occupant sans droit ni titre de l'appartement sis [Adresse 1], et de sa demande visant à voir l'en voir expulsé, sur le fondement de l'occupation sans droit ni titre ; - dire son expulsion illégale ; - débouter l'EPIC [Localité 5] habitat Oph de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner l'EPIC [Localité 5] habitat Oph au paiement de la somme de 5 000 euros à tire de dommages et intérêts en réparation du préjudice certain, réel et manifeste résultant de son expulsion ; à titre subsidiaire : - fixer le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur du loyer actuel, pour la période du 19 novembre 2020 au 8 septembre 2022 ; - rejeter la demande d'astreinte formalisée par l'EPIC [Localité 5] habitat Oph ; en tout etat de cause : - débouter l'EPIC [Localité 5] habitat Oph de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - fixer la dette locative à la somme de 123, 53 euros ; - l'autoriser à s'acquitter de cette dette en trente-six (36) versements mensuels consécutifs de 3, 43 euros ; - dire que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront pas intérêt ; - débouter l'EPIC [Localité 5] habitat Oph de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens, tant en première instance que devant la cour. Dans ses dernières conclusions déposées le 27 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph demande à la cour de : - dire M. [B] [H] mal fondé en son appel ; - débouter M. [B] [H] de toutes ses demandes principales et subsidiaires ; - confirmer le jugement du 19 novembre 2020 dont appel en toutes ses dispositions, à l'exception de celles l'ayant débouté de ses demandes d'astreinte et de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures d'exécution et limité au montant du loyer en cours celui de l'indemnité d'occupation ; - statuant à nouveau de ces trois chefs et l'accueillant en son appel incident : - condamner M. [B] [H] à lui verser, pour le contraindre à s'exécuter, une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt de la cour à intervenir, jusqu'à la libération des lieux ; - supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner M. [B] [H], à compter du 19 novembre 2020, date du jugement dont appel, à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu'à libération effective des lieux, le 8 septembre 2022 ; - faisant droit à sa demande additionnelle, condamner M. [B] [H] au paiement de la somme de 1 943, 13 euros, correspondant aux indemnités d'occupation dues au 28 février 2023, avec intérêts légaux à compter de la date de signification des présentes écritures ; - condamner M. [B] [H] à lui verser une indemnité de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail M. [B] [H] qui sollicite l'infirmation du jugement qui l'a prononcée, ne demande en réalité qu'à être reconnu locataire en titre, en venant aux droits de M. [D] [F]. Aucune argumentation n'est développée par l'appelant pour s'opposer au constat fait par le juge initialement saisi que 'M. [D] [F] a cessé toute occupation du logement, et a accepté l'installation d'un tiers à son domicile, en violation de ses obligations de locataire', de sorte que c'est par une motivation que la cour adopte, que le jugement qui a prononcé la résiliation du bail sera confirmé. Sur l'existence d'un bail verbal au bénéfice de M. [B] [H] M. [B] [H] prétend bénéficier d'un bail verbal au motif que depuis 2011, le bailleur accepte les règlements de loyers qu'il lui adresse et qu'aucune procédure en expulsion n'a été intentée. Pour établir son domicile dans l'appartement litigieux, il verse aux débats une attestation d'assurance multirisque habitation, ses avis d'imposition 2019 et 2020, des justificatifs de son activité de micro-entrepreneur, la procuration postale qui lui avait été donnée par M. [D] [F] , le justificatif de la souscription du contrat de fourniture GAZ depuis le 23 décembre 2014 et des courriers qui lui ont été adressés par la Caisse d'Allocations Familiales. Il fait état de sa situation familiale, marié avec un enfant. L'EPIC [Localité 5] habitat Oph sollicite au contraire la confirmation du jugement entrepris. Sur ce, Si l'article 1714 du code civil autorise le bail verbal, la seule occupation des lieux, même prolongée, ou l'encaissement de sommes d'argent par le bailleur ne suffisent pas à caractériser, à elles seules, l'existence d'un bail verbal. Or il n'est pas démontré l'existence d'une volonté commune des parties de se lier par un bail. Bien au contraire, il est constant que l'EPIC [Localité 5] habitat Oph a toujours refusé d'accorder un bail à M. [B] [H], notamment par écrit le 27 février 2019 et le 22 janvier 2018. Il n'est pas contesté que les avis d'échéance ont toujours été adressés au nom de l'ancien locataire, M. [D] [F]. Par ailleurs, les habitations à loyer modéré sont attribuées par une commission d'attribution, en l'occurrence celle de [Localité 5] Habitat - OPH, en considération des ressources et de la situation de famille du candidat par application des articles L.441 à L.441-2-6 et R.441-1 à R.441-5 du code de la construction et de l'habitation, ce qui réduit encore les pouvoirs du bailleur HLM de conclure directement un bail verbal même avec l'occupant des lieux. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] [H] de sa demande tendant à voir constater l'existence d'un bail verbal le liant à l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph. Dans ces conditions, la demande indemnitaire de M. [B] [H] qui était occupant sans droit ni titre ne peut aboutir. La nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation justifie la fixation de son montant à celui au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi avec le locataire précédent, outre les provisions pour charges, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux. Le jugement sera donc confirmé sur le solde dû à ce titre, étant précisé que les éventuels frais de procédure figurant au décompte ne peuvent être réclamés en plus de la somme accordée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Aucun délai de paiement n'est par ailleurs accordé. Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a jugé sur les mesures subséquentes à la résiliation du bail, à savoir, si besoin l'expulsion, le paiement de l'indemnité d'occupation et la conservation des meubles. Au regard du départ de M. [B] [H] aucune astreinte ne sera prononcée et il n'y a pas lieu de lui accorder un délai dérogatoire à celui prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution pour quitter les lieux. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, M. [B] [H] devra en outre supporter les dépens d'appel. Il sera condamné à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 19 novembre 2020 en ses chefs critiqués, Y ajoutant, Condamne M. [B] [H] à payer à l'EPIC [Localité 5] Habitat Oph la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que M. [B] [H] supportera la charge des dépens. La Greffière La Présidente