Texte intégral
Du 13 septembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00891 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZE63
[S] [R], [W] [X] épouse [R]
C/
[T] [U]
- Expéditions délivrées à Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, au défzendeur
- FE délivrée à Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Le 13/09/2024
Avocats : Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 septembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEURS :
Monsieur [S] [R]
né le 17 Mars 1947 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Maïtre ABUKE, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Madame [W] [X] épouse [R]
née le 29 Avril 1947 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Maïtre ABUKE, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
DEFENDEUR :
Monsieur [T] [U]
né le 17 Août 1984 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Juillet 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Avril 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2020, à effet du 18 janvier 2020, Monsieur [S] [R] et Madame [W] [X] épouse [R], ont donné à bail à Monsieur [T] [U], un logement D003, [Adresse 3] à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, Monsieur et Madame [R] ont fait délivrer à Monsieur [U] un commandement de payer la somme de 1161,06 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location.
Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, Monsieur et Madame [R] ont assigné Monsieur [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 juillet 2024 aux fins de :
Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location,
Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [U] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,
Voir condamner Monsieur [U] au paiement de la somme provisionnelle de 1863,55 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dû au 18 mars 2024,
Voir condamner Monsieur [U] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,
Le condamner au paiement d'une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Lors de l’audience du 12 juillet 2024, les consorts [R], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2453,14 euros hors dépens au 9 juillet 2024 et confirme les termes de leur demande initiale. Ils ne contestent pas l’existence d’un paiement récent en l’étude du Commissaire de justice, non enregistré dans l’historique du gestionnaire [P].
En défense, Monsieur [U] comparaît en personne et expose qu’il a effectué un virement au profit du Commissaire de justice le 5 juillet 2024, lequel virement vient baisser le montant de sa dette de manière significative. Il sollicite des délais de paiement pour le solde et la suspension de la clause de résiliation.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des bailleurs.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24 avril 2024, six semaines avant la date de l’audience.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 18 janvier 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Les consorts [R] ont fait signifier à Monsieur [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 1161,06 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 16 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai contractuel de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde les bailleurs à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 17 mars 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de ladite loi.
Il ressort des débats, du décompte et du diagnostic social et financier, que Monsieur [U] est en situation d’apurer sa dette et qu’il a repris le paiement du loyer courant.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur et Madame [R] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Monsieur [U].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [U] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (589,59 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de leur demande, les bailleurs produisent un décompte au 9 juillet 2024 selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 2453,14 euros hors dépens, terme de juillet 2024 inclus.
Cependant, par note en délibéré autorisée par le Tribunal à l’audience, Monsieur [U] a produit le justificatif d’un virement du 8 juillet 2024, d’un montant de 2037,00 euros, au profit de l’étude SERCAN-GOUGUET, chargée du recouvrement de la dette, objet du litige.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 416,14 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 12 juillet 2024– échéance du mois de juillet 2024 incluse. Monsieur [U] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (589,59 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge du défendeur.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [U] à verser à Monsieur et Madame [R] la somme de 250 euros à ce titre.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 17 mars 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail entre Monsieur [T] [U], d’une part et Monsieur [S] [R] et Madame [W] [X] épouse [R], d’autre part, relatif au logement D003, [Adresse 3], escalier D, à [Localité 4],
CONDAMNONS Monsieur [T] [U] à régler à Monsieur [S] [R] et Madame [W] [R], ensemble, la somme de 416,14 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [T] [U] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 6 mois à raison de 5 mensualités successives de 70,00 euros chacune, suivies d’une 6ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [T] [U] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (589,59 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [T] [U] à son paiement à compter du 1er août 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [U] à payer à Monsieur [S] [R] et Madame [W] [R], ensemble, une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
