Cour d'appel, 15 novembre 2023. 23/00181

15/11/2023 ARRÊT N° 615/2023 N° RG : 23/00181 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PGN4 OS/MB Décision déférée du 14 Décembre 2022 - Tribunal paritaire des baux ruraux d'ALBI (51-22-1) Angélique CABANES [C] [W], [G], [Y], [Z] [N] C/ [R] [I], [F] [L] épouse [O] [A] [Y], [T] [O] CONFIRMATION REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANT Monsieur [C] [W], [G], [Y], [Z] [N] [Adresse 18] [Localité 140] représenté par Me Sylvie SABATHIER, avocat au barreau D'ALBI INTIMÉS Madame [R] [I], [F] [L] [Adresse 80] [Localité 140] représentée par Me Eric GRANDCHAMP DE CUEILLE, avocat au barreau D'ALBI Monsieur [A] [Y], [T] [O] [Adresse 80] [Localité 140] représenté par Me Eric GRANDCHAMP DE CUEILLE, avocat au barreau D'ALBI COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions de l'article 945.1 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2023, en audience publique, devant O. STIENNE, Conseiller chargé d'instruire l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : C. BENEIX-BACHER, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre. EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE Par acte sous-seing privé en date du 5 décembre 1996, M. et Mme [A] [O] ont loué, par bail à ferme prenant effet le 31 décembre 1996, à M.[C] [N], une propriété située sur les communes de [Localité 140] (81) et de [Localité 139] (81), d'une superficie totale de 35 ha 23 a 75 ca, moyennant un fermage annuel de 15 000 F(2 286,73 €), indexable. Par convention du 31 décembre 1996, M. [C] [N] a mis ces biens à la disposition du GAEC Le Bescan, représenté par son père M. [B] [N] et lui même. Le bail rural s'est renouvelé pour des périodes successives de 9 ans, conformément à l'article L 411-50 du Code rural et de la pêche maritime. Par acte en date du 15 mai 2018, les deux parties ont résilié de façon amiable et d'un commun accord le bail sur une partie du fonds loué représentant une superficie de 3 ha 96 a 40 ca, de sorte que la superficie louée a été ramenée à 31 ha 27 a 35 ca. Le bail ne comprend plus de bâtiment d'exploitation. Les parties ont convenu que le loyer 2018 s'élevait à la somme de 2500 € augmenté ou diminué de l'indice des fermages 2018 ; à compter de l'année 2019, le loyer était fixé à la somme de 2 000 € augmenté ou diminué de l'indice des fermages 2019. Le bail porte ainsi sur les parcelles suivantes : - Commune de [Localité 140] : Section A n°s [Cadastre 59]-[Cadastre 62]-[Cadastre 63]-[Cadastre 64]-[Cadastre 65]-[Cadastre 66]-[Cadastre 67]-[Cadastre 68]-[Cadastre 69]-[Cadastre 70]-[Cadastre 71]-[Cadastre 72]-[Cadastre 73]-[Cadastre 74]-[Cadastre 75]-[Cadastre 76][Cadastre 77]-[Cadastre 78]-[Cadastre 79]-[Cadastre 81]-[Cadastre 82] (J et K)-[Cadastre 83]-[Cadastre 84]-[Cadastre 85]-[Cadastre 86] (A et B)-[Cadastre 87]-[Cadastre 88] (A et B)-[Cadastre 89]-[Cadastre 90]-[Cadastre 91]-[Cadastre 92]-[Cadastre 93]-[Cadastre 95] (A et B)-[Cadastre 96] (A et B)-[Cadastre 97]-[Cadastre 98] (J et K)-[Cadastre 99]-[Cadastre 100]-[Cadastre 101]-[Cadastre 102]-[Cadastre 103]-[Cadastre 104]-[Cadastre 105]-[Cadastre 106]-[Cadastre 107]-[Cadastre 108]-[Cadastre 109]-[Cadastre 110]-[Cadastre 111]-[Cadastre 112] (A et B)-[Cadastre 113]-[Cadastre 114]-[Cadastre 115]-[Cadastre 116]-[Cadastre 117]-[Cadastre 118]-[Cadastre 119]-[Cadastre 120]-[Cadastre 121]-[Cadastre 122]-[Cadastre 126]-[Cadastre 127]-[Cadastre 128]-[Cadastre 129]-[Cadastre 130]-[Cadastre 131]-[Cadastre 132]-[Cadastre 133]-[Cadastre 134]-[Cadastre 135]-[Cadastre 136]-[Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 15]-[Cadastre 16] (J et K)[Cadastre 17] (J et K)-[Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 24]-[Cadastre 25]-[Cadastre 26]-[Cadastre 27]-[Cadastre 28]-[Cadastre 29]-[Cadastre 30]-[Cadastre 31]-[Cadastre 32] (A et B)-[Cadastre 33] (A et B)-[Cadastre 34] (A, BJ, BK)-[Cadastre 35]-[Cadastre 36]-[Cadastre 37]-[Cadastre 38]-[Cadastre 39]-[Cadastre 40]-[Cadastre 41] (J et K)-[Cadastre 42]-[Cadastre 43]-[Cadastre 44]-[Cadastre 45]-[Cadastre 46] (J et K)-[Cadastre 47]-[Cadastre 48]-[Cadastre 49]-[Cadastre 50]-[Cadastre 51] (J et K)[Cadastre 52]-[Cadastre 53]-[Cadastre 54] (J et K)-[Cadastre 55] (J et K)-[Cadastre 56]-[Cadastre 57]-[Cadastre 60]-[Cadastre 61]-[Cadastre 58]. - Commune de [Localité 139] : Section A n°s [Cadastre 94]-[Cadastre 123]-[Cadastre 124]-[Cadastre 125]. Par acte d'huissier de justice du 6 septembre 2021, les époux [O],bailleurs,ont fait délivrer à M. [C] [N] un congé pour le terme du bail en cours, soit pour le 30 décembre 2023 aux motifs d'un défaut d'entretien des terres louées de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et de l'absence de justification du respect des règles avec le contrôle des structures des exploitations agricoles. Par requête enregistrée le 5 janvier 2022, M. [C] [N] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Albi en contestation de la validité du congé. Par jugement contradictoire du 14 décembre 2022, le tribunal a : - jugé régulier le congé délivré le 6 septembre 2021 à M. [C] [N], - ordonné la libération des parcelles visées au 30 décembre 2023, par M.[C] [N] ou tout occupant de son chef, - ordonné, à défaut de départ spontané au 30 décembre 2023, l'expulsion de M. [C] [N], ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, - condamné M. [C] [N] à payer à M. et Mme [A] [O], à compter du 31 décembre 2023, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 350 €, et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par une confirmation écrite, - condamner M. [C] [N] à payer à M. et Mme [A] [O] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné M.[C] [N] aux dépens de l'instance. Pour se déterminer ainsi, le tribuanl a retenu essentiellement que la preuve du défaut d'entretien était apportée par : - les échanges des bailleurs avec M. [H] [P], voisin de la parcelle [Cadastre 126], lequel se plaint de son état de friche dès le mois de mars 2015, et régulièrement par la suite (courriels des 16 et 17 décembre 2016, 24 et 26 juin 2017 et 15 et 17 juin 2020), ces plaintes étant connues de M. [N] depuis la réception le 19 juin 2020 de la mise en demeure des bailleurs, - le constat d'huissier de justice établi le 28 décembre 2017, relevant un défaut d'entretien cultural de nombreuses parcelles, dont celles numérotées A [Cadastre 5]-[Cadastre 46]-[Cadastre 48]-[Cadastre 92]-[Cadastre 98] et [Cadastre 130], dont l'état ne se serait pas amélioré comme le confirme le constat dressé le 4 août 2021 accompagné de photographies, soit peu de temps avant la délivrance du congé, Il a considéré en outre que le défaut d'entretien était de nature à compromettre le fonds. ** Par déclaration postée le 12 janvier 2023 et reçue le 16 janvier 2023 au greffe de la cour d'appel de Toulouse, M.[C] [N] a relevé appel de cette décision en chacun de ses chefs de dispositif. *. Par conclusions du 23 février 2023 développées sur l'audience par son conseil M. [C] [N] sollicite la cour de : - rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, -infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 décembre 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Albi, - débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes totalement infondées et manifestement excessives, - déclarer nul et de nul effet le congé notifié par les époux [O] à M. [C] [N] le 6 septembre 2021, -condamner les époux [O] aux entiers dépens d'instance, ainsi qu'au paiement de la somme de 4000 € à M. [C] [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir essentiellement que : Sur le défaut d'entretien des biens loués A l'exception de la mise en demeure des bailleurs en date du 17 juin 2020, qui concerne exclusivement la parcelle A [Cadastre 126], il n'a jamais reçu de réclamation quelconque sur un défaut d'entretien des biens loués. Il a découvert ce grief à l'occasion de la notification le 6 septembre 2021 du congé, cet acte mentionnant un défaut d'entretien des biens loués, sans pour autant désigner les parcelles visées, et sans préciser également la nature du défaut d'entretien reproché. - Sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 126] : Cette parcelle figurant sur le bail d'origine, et désignée au titre du lot 20 du registre parcellaire PAC du preneur, a été récupérée par les bailleurs le 1er janvier 2014, avec une autre parcelle numéro [Cadastre 94] (lot 10). La reprise de la parcelle a eu lieu sans préavis avec effet immédiat. Depuis l'injonction des bailleurs du 1er janvier 2014, M. [N] n'occupe plus la dite parcelle qu'il n'exploite plus, et qui est revenue à la jouissance exclusive des propriétaires. L'entretien de la parcelle incombe aux bailleurs repreneurs du bien, et non au fermier. - Sur les autres parcelles : Les bailleurs ne justifient pas de manquements du preneur au bail pour les autres biens. Les constats d'huissier des bailleurs,non contradictoires,visent exclusivement le développement de végétation et de ronces sur un chemin, et aux abords des clôtures en limite des parcelles. * S'agissant du chemin : Il ne figure pas au titre des biens loués, car il appartient à la commune, de sorte que son entretien n'incombe pas à M. [N] fermier. * S'agissant des haies et bosquets : M. [N] entend apporter les observations suivantes : - le développement des haies ne résulte pas du bail de M. [C] [N], mais lui est bien antérieur. L'ampleur des haies citées par les constats d'huissiers des bailleurs en témoignent, tout comme les photographies de Géoportail prises avant le début des relations des parties, - le développement des haies et bosquets n'est pas une infraction au bail. Dans le département du Tarn, les haies peuvent atteindre jusqu'à une emprise de 10 mètres. Les bosquets peuvent mesurer jusqu'à 70 mètres. En l'espèce, les haies et bosquets critiqués par les époux [O] n'ont pas cette envergure. Ils sont au contraire conformes à la législation. * Sur les clôtures en barbelé et bois : elles ont une existence de plus de 70 ans, et sont hors d'état en raison de leur ancienneté et de leur vétusté normale. Elles sont hors d'usage depuis l'occupation de M. [O] et auraient dû être remplacées par des neuves par celui-ci.Cette situation ne peut être imputée au fermier. Les constats d'huissier produits par le bailleur ne témoignent que d'une situation ponctuelle et normale des lieux loués, entre deux interventions du fermier pour leur entretien. Il a fait établir, après la réception des constats d'huissier adverses, des attestations de témoins et un constat d'huissier de justice le 13 juin 2022 pour confirmer l'entretien régulier et satisfaisant des lieux loués. Il a également produit les factures de l'entreprise qui effectue le débroussaillage des parcelles louées et verse au débat les conclusions de l'expert agricole M. [X] ne mettant pas en évidence un manque d'entretien des biens loués. L'état actuel des biens ne compromet donc pas le fonds. L'état des biens en 2020 est quasiment identique à celui de l'état de 1998. L'expert peut même affirmer que l'installation de l'irrigation sur certaines parcelles a donné une survaleur au fonds. Les bailleurs n'ont pas démontré une remise en cause de la bonne exploitation de leur fonds rural. Les photos alléguées par les époux [O] ne concernent que trois parcelles numéros A [Cadastre 85]-[Cadastre 126] et [Cadastre 94]. M. [N] n'exploite pas les deux dernières parcelles, qui lui ont été retirées le 1er janvier 2014 par les bailleurs. S'agissant de la parcelle [Cadastre 85], elle est d'une surface de 69a58ca et se trouvait déjà en début de bail en l'état de friche. Les biens retenus par le premier juge (parcelles A [Cadastre 5]-[Cadastre 46]-[Cadastre 92]-[Cadastre 48]-[Cadastre 98] et [Cadastre 130]) pour justifier le défaut d'entretien locatif représentent seulement une surface totale de 4ha 23a 94ca Sur le contrôle des structures agricoles M. [N] conteste ce grief. 1) Sur la situation du preneur à la prise de bail : - l'exploitation de M. [N] critiquée par les bailleurs ayant débuté le 31 décembre 1996, toute contestation sur le contrôle des structures en début de bail est désormais prescrite depuis le 31 décembre 1999, en vertu de l'article L 331-5 du code rural dans sa version applicable en 1996. - il conteste la non-conformité alléguée ; son exploitation des terres louées s'est faite depuis le début du bail par l'intermédiaire du GAEC Le Bescan, structure constituée le 31 décembre 1996, par une convention de mise à disposition régulièrement dénoncée aux bailleurs. - pour déterminer la superficie totale mise en valeur, il est tenu compte des superficies exploitées à titre individuel, mais aussi des superficies exploitées dans le cadre d'une société, d'une co-exploitation et d'une indivision. Dans ce dernier cas, la superficie totale mise en valeur s'apprécie au nombre d'associés, qui est de deux associés pour le GAEC Le Bescan. - lors de sa constitution en décembre 1996, le GAEC Le Bescan exploitait 90 ha de surface agricole utile, ce qui représente par associé 45 ha, seuil qui est inférieur à celui de 75 ha prévu à l'époque par le schéma directeur départemental pour l'autorisation d'exploiter de chaque associé. - pour sa part, M. [C] [N] jeune agriculteur installé n'exploitait que les 35ha loués représentant 30ha environ de surface agricole utile. Le bail rural régularisé avec les époux [O] confirme expressément cette contenance exploitée. - le preneur était parfaitement en règle vis-à-vis du contrôle des structures agricoles à l'origine du bail.. 2) La situation du preneur en cours de bail renouvelé : M. [N] a justifié du dossier de demande d'autorisation d'exploiter déposé en 2004, date à compter de laquelle il a dépassé le seuil fixé par le schéma directeur départemental, suite à la cession à son profit du bail rural de son père, portant la surface agricole utile exploitée par M. [N] au travers du GAEC Le Bescan à 104 ha. Il a produit la dernière demande de l'exploitant en date du 4 janvier 2017, l'autorisation d'exploiter ayant été accordée tacitement à l'issue du délai de 4 mois. Le 28 novembre 2022, il a adressé un mail pour réitérer sa demande de pièces par" impression écran" des informations détenues par la DDT le concernant. La DDT a communiqué plusieurs documents confirmant les différentes demandes déposées par le GAEC Le Bescan, et les dates de la réunion de la CDOA ayant délibéré favorablement sur celles-ci. Ces pièces confirment tout d'abord le dépôt de la demande d'autorisation d'exploiter de 2004 mais également l'autorisation d'exploiter validée par la CDOA du 25 novembre 2004. Elles rappellent en outre toutes les autres demandes déposées le 12 août 2005, le 14 octobre 2010 et enfin le 4 janvier 2017, suite à de nouvelles modifications de surface agricole utile, ainsi que les dates de délibérations de la CDOA. Depuis 2017, la surface agricole mise en valeur par l'exploitant n'a pas été modifiée. Elle est de 102 ha, comme le confirme le contrôle de cohérence de la déclaration PAC 2020. Les bailleurs ne peuvent contester cette surface utile en se référant au relevé d'exploitation de l'EARL Le Bescan produit au débat, lequel mentionne une surface exploitée de 110 ha 71. En effet, la surface exploitée n'est pas toujours identique à la surface utile, et lui est souvent même inférieure. La surface agricole utile de M. [N] en 2020 est inférieure à l'autorisation d'exploiter initiale de 2014, visant une surface agricole utile de 104 ha. M. [N] n'exploite en effet plus les 7 ha de prairies qu'il détenait jusqu'en 2015 en commodat. Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, il n'avait pas à solliciter une nouvelle autorisation d'exploiter pour l'EARL Le Bescan constituée le 5 décembre 2016, suite au départ à la retraite de M. [B] [N], le père du preneur. L'EARL exploite une SAU identique à celle du GAEC Le Bescan. La modification juridique concernant la structure n'a pas remis en cause la poursuite de la personne morale du GAEC. Le principe de la continuité de la personne morale est affirmé tant par le code civil à l'article 1844-3° que par le code de commerce à l'article L. 210-6. Ses revenus tirés de son activité annexe exercée au sein de la société Maison Fromagerie [N] sont inférieurs au seuil fixé par l'article L 331-2 II du code rural et de la pêche. En outre, cette société a cessé toute activité depuis 2019. 3) Le rejet des demandes des bailleurs - le bail prévoit un loyer de 190 € mensuels. Or l'indemnité d'occupation est toujours inférieure à la valeur locative du bien, et calculée à partir de celle-ci avec un abattement de 20 %. Ainsi, rien ne justifiait de fixer une indemnité d'occupation d'un montant supérieur, comme le tribunal y a procédé. - le congé notifié par les époux [O] est irrégulier et abusif, et cause à M. [N] un préjudice moral certain, qui l'a obligé à s'adresser à justice. Les terres louées lui sont vitales pour son exploitation agricole. Il est vraisemblable que le congé notifié par les bailleurs a été impulsé par le fils des preneurs [K] [O].En effet, depuis que celui-ci a entrepris la restauration illégale d'un pigeonnier et d'une cabine mentionnés sur le bail de M. [N], les relations avec le preneur sont très dégradées. * Par conclusions du 7 mars 2023, les époux [A] [O] et [R] [L] sollicitent de la cour, au visa des articles L 411-53, L 411-31 et L 331-2 du code rural de : -déclarer mal fondé l'appel, -confirmer en conséquence la décision déférée en toutes ses dispositions, -débouter M. [C] [N]. Y ajoutant, - condamner M. [C] [N] à payer à M. [A] [O] et Mme [R] [L] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir essentiellement que : Sur les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et à justifier le non renouvellement du bail : Les bailleurs, ainsi que leur fils, [K] [O],nu-propriétaire, ont constaté un mauvais entretien et une nette dégradation du fonds loué. Ils recueillaient régulièrement les doléances d'un voisin, M. [H] [P] se plaignant du développement de ronciers qui venaient envahir son jardin potager, lequel jouxte la parcelle n° [Cadastre 126], incluse dans le bail. M. [K] [O] relayait auprès du fermier ces doléances, en lui demandant de bien vouloir entretenir en «passant le broyeur», en vain. M. [A] [O] a adressé à M. [C] [N] une mise en demeure le 17 juin 2020 d'entretenir correctement le fonds loué. Le 28 décembre 2017, M. et Mme [A] [O] ainsi que leur fils ont fait établir par un huissier de justice un constat de l'état des terres louées, constat établi depuis le domaine public, sans jamais pénétrer sur le fonds loué. Ce constat et ses 87 photographies annexes est éloquent quant au défaut d'entretien cultural des parcelles louées. Un nouveau constat d'huissier a été dressé le 4 août 2021, toujours établi depuis le domaine public.Ces deux constats d'huissier,certes non contradictoires, constituent néanmoins de sérieux éléments de preuve: - le constat du 28 décembre 2017 analyse 16 ilôts différents du fonds loué et est assorti de 87 clichés. - le constat du 4 août 2021 analyse 8 ilôts différents du fonds loué et est assorti de 101 clichés. Ils démontrent la mauvaise exploitation du fonds, et ce sur la durée : - le [Adresse 80] est totalement obstrué, - l'absence totale d'entretien des haies bordant les parcelles mitoyennes, - l'absence d'entretien des clôtures qui sont étouffées par la végétation, - la présence d'énormes ronciers, et certains s'étant sont installés au milieu des parcelles, elles-mêmes, - la présence de buissons noirs et d'arbustes d'essences diverses, - sur certaines parcelles, la présence de joncs et de plantes aquatiques (constat du 04/08/2021). Si le chemin rural fait bien partie du domaine privé de la commune, cette propriété ne porte que sur l'assiette du chemin et les haies adjacentes se situent bien sur les propriétés riveraines, et, en l'espèce, sur la propriété des époux [O]. Elles sont donc bien incluses dans le bail et leur entretien est bien à la charge du preneur. Selon le constat du 4 août 2021, le manque d'entretien des haies se traduit par la fermeture du chemin et l'impossibilité pour les engins agricoles d'emprunter ce chemin (photos 1 à 19). Ce qui rend difficile l'accès aux parcelles louées. Ce seul fait est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. - l'utilité des haies, en zone rurale, n'est pas à démontrer. Mais, cela n'autorise pas un envahissement total des parcelles par la végétation spontanée. Le développement anarchique des haies se traduit par un accroissement de leur emprise sur la partie agricole des parcelles, ce qui induit une réduction de la surface agricole utile et, partant, une diminution de la capacité productive de l'exploitation. Une telle situation est manifestement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, ce qui justifie le non-renouvellement du bail. - une recherche sur le site Géoportail permet de constater la dégradation découlant de la mauvaise exploitation du fonds litigieux;cette recherche a permis de comparer la situation durant la période 2000-2005 et la période actuelle. La dégradation sur cette période est flagrante, en particulier pour trois parcelles : Pour la parcelle A [Cadastre 85] (commune de [Localité 140]) : entre les années 2000-2005 et aujourd'hui, cette parcelle s'est fortement embroussaillée dans sa partie centrale et est manifestement devenue impropre à une exploitation agricole, Pour la parcelle A [Cadastre 126] (commune de [Localité 140]) : entre les années 2000-2005 et aujourd'hui, on constate une forte avancée de la végétation boisée et une réduction de la partie agricole à la portion congrue ; l'acte de résiliation partielle du bail du 15 mai 2018 mentionne bien la parcelle A [Cadastre 126] comme fait partie de la partie du fonds maintenue dans le bail, ce qui vient contredire l'allégation adverse ; il n'est pas possible de faire la corrélation entre l'ilot 40 et une partie de l'ilôt 28 comme soutenu par le preneur et la parcelle A [Cadastre 126], Pour la parcelle A [Cadastre 94] (commune de [Localité 139] ) : les taillis et broussailles ont colonisé la majeure partie de cette parcelle. Ces exemples démontrent que le preneur néglige manifestement l'exploitation qui lui a été confiée. En ce qui concerne les clôtures, leur entretien est à la charge du preneur (article L 415-4 du code rural et de la pêche maritime); le preneur ne peut se prévaloir de la vétusté dès lors que les clôtures ont été détériorées du fait de l'envahissement par les ronciers et les plantes adventices, découlant du défaut d'entretien des parcelles et de leurs abords. Une telle dégradation rend progressivement le fonds impropre à toute exploitation agricole et rendra difficile, voire impossible, la reprise par un autre exploitant. Elle réduit mécaniquement la surface éligible pour l'octroi des aides compensatoires européennes (aides PAC). - M. [C] [N],également associé et dirigeant d'une société commerciale : la SAS « Maison Fromagère [N]», laquelle a pour objet la « Transformation de produits laitiers et l'achat revente de produits laitiers » est, sans doute, plus accaparé par cette activité de diversification que par une mise en valeur correcte des terres;l'extrait K bis à jour au 16 février 2022 ne mentionne pas que cette société est sans activité depuis 2019;par ailleurs, il est salarié de la société « [Localité 137] Messageries » implantée à [Localité 138], spécialisée dans le transport. - le rapport d'expertise (non contradictoire ) établi le 14 février 2023 par M. [V] [X] ne mentionne pas le lien entre les clichés et la référence cadastrale de la parcelle ; les interventions du preneur réalisées après la délivrance du congé en vue de démontrer le bon état du fonds loué l'ont été pour les besoins de la cause et ne peuvent donc être prises en compte; en outre, le lac collinaire a été construit sur une parcelle appartenant au fermier et certaines bornes d'irrigation installées sans autorisation. En conséquence, le congé délivré pour ce motif sera validé. Sur la non justification par M. [C] [N] qu'il est en règle avec le contrôle des structures des exploitations agricoles Pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail, le preneur doit être en règle avec le contrôle des structures des exploitations agricoles. Les critères sont définis par l'article L 331-2 du Code rural et de la pêche maritime En matière de renouvellement du bail, la jurisprudence considère que pour prétendre à ce renouvellement, le fermier qui a accru, en cours de bail, la superficie de son exploitation au-delà de celle permise dans le département doit être détenteur, à la date d'effet de son bail, de l'autorisation administrative de cumul. M. [C] [N] a mis les terres louées à la disposition de l'EARL Le Bescan, dont il est l'associé unique et le seul gérant. Le schéma directeur régional des exploitations agricoles en vigueur pour la région Occitanie a été défini par l'arrêté du 26 mars 2021. Cet arrêté fixe un seuil de déclenchement (du contrôle des structures) différent selon la zone où se situe l'exploitation agricole (page 6 de l'arrêté). La commune de [Localité 140] est en zone 1; le seuil de déclenchement du contrôle des structures est de 74 ha ;la surface agricole utile mise en valeur par l'EARL Le Bescan est, à ce jour, de 110 ha 71 a 27 ca, soit une superficie largement supérieure au seuil de contrôle fixé à 74 ha. La partie adverse se prévaut d'une règle qui consisterait à apprécier la superficie de la société (au regard du seuil de contrôle) non pas au niveau de la société elle-même, mais au niveau de chaque associé-exploitant. Or, cette disposition n'existe pas en matière de Contrôle des structures des exploitations agricoles ;elle serait d'ailleurs inopérante au cas d'espèce, dans la mesure où la société ne comprend, à ce jour, qu'un seul associé-exploitant M. [N] ne produit pas la décision administrative favorable d'exploiter qui aurait pu être accordée à la suite du dépôt de la demande d'autorisation du 9 septembre 2014 établie par le Gaec portant sur 10,76 ha. Il se prévaut d'une demande d'autorisation d'exploiter déposée le 4 janvier 2017, portant sur 5,86 ha, laquelle aurait fait l'objet d'une autorisation tacite Mais, aucun document n'est fourni pour justifier de la régularité, à ce jour, de la société « EARL Le Bescan » au regard du Contrôle des structures des exploitations agricoles, et ce pour la totalité de l'exploitation (qui représente 110 ha 71 a 27 ca). Il convient d'en déduire que la société, et donc par ricochet [C] [N], n'est pas en règle avec le Contrôle des structures des exploitations agricoles au regard du critère « Surface » M. [C] [N] est associé et dirigeant d'une société commerciale : la SAS « Maison Fromagère [N], laquelle a pour objet la « Transformation de produits laitiers et l'achat-revente de produits laitiers ». Il se trouve en situation de «pluri-activité». M. [N] ne produit aucun document permettant de s'assurer que ses revenus sont inférieurs au seuil prévu par l'article R 311-2II ;si ses revenus étaient supérieurs au seuil, il aurait dû, à ce titre, déposer une demande préalable d'autorisation d'exploiter, ce qu'il n'a pas fait. - quant à la recevabilité de l'action : En ce qui concerne la prescription qui était auparavant triennale selon l'ancien article L 331-15 du Code rural, elle a été supprimée par la loi n° 99-574 du 9 juillet 1999 (article 22), de sorte qu'il s'agit dorénavant d'une infraction continue,de sorte que M.[C] [N] ne peut se prévaloir de la prescription de l'ancien article L 331-15 du code rural Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation due par Monsieur [C] [N]. Le congé étant validé, M. [C] [N] devra quitter et rendre libre les lieux loués au 31 décembre 2023, à défaut de quoi il pourra y être contraint par une expulsion, avec, si besoin est, le concours de la force publique, Dans le cas où il continuerait à se maintenir en place au-delà de la date du 30 décembre 2023, il sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation de 350 € par mois. * Lors de l'audience devant la cour, M. [C] [N], représenté par son conseil, précise ne pas maintenir l'irrecevabilité tenant à la prescription de la demande des bailleurs s'agissant du congé pour le motif du non respect du contrôle des structures, ce motif étant invoqué lors du renouvellement du bail. Les consorts [O] n'ont pas d'observations en réponse à former. * MOTIFS : En vertu de l'article L 411-53 du code rural et de la pêche maritime, nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail que s'il justifie de l'un des motifs mentionnés à l'article L 411-31 et dans les conditions prévues à cet article. L'article L 411-31 I 2° prévoit que, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L 411-31 et L 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : I 1° deux défauts de paiement de fermage ou de la part des produits revenant au bailleur, ayant persisté à l'expiration d'un délai de 3 mois après mise en demeure postérieure à l'échéance' 2° des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds' 3°le non respect par le preneur des clauses mentionnées au 3ème alinéa de l'article L 411-27. II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants : 1° toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 2° toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ; 3° toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ; 4° le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales. Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail. Sur le défaut d'entretien des parcelles louées Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de ce manquement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Il est relevé que l'obligation d'une mise en demeure préalable n'est pas obligatoire pour ce motif et qu'en tout état de cause, les consorts [O] justifient avoir adressé par lettre recommandée reçue le 19 juin 2020 par M. [C] [N] une demande aux fins de procéder à l'entretien de l'ensemble des parcelles louées dénonçant la présence de friche, ronces, détérioration de clôtures ; il était précisé que cette mise en demeure faisait suite à une nouvelle réclamation d'un tiers adressée le 15 juin 2020 dénonçant le manque d'entretien du fonds loué. Les bailleurs versent au débat plusieurs échanges survenus avec M.[P], voisin de la parcelle A [Cadastre 126], lequel se plaint régulièrement de son état de friche et ce depuis un courrier du 13 mars 2015 ; divers courriels sont produits (en décembre 2016, juin 2017 et juin 2020). M. [N] indique que cette parcelle ne fait plus partie des parcelles louées en versant un écrit en date du 1er janvier 2014 de M. [A] [O] relatif à une reprise de deux prés (îlots n°10 et n°20).Toutefois, la correspondance entre ces îlots n°10 et 20 et la parcelle A [Cadastre 126] n'est pas établie. Comme le soutiennent les bailleurs, la parcelle A [Cadastre 126] est bien mentionnée dans le bail et ce y compris après la résiliation partielle du 15 mai 2018 et fait donc bien toujours partie des parcelles louées. Les bailleurs produisent au débat deux constats d'huissier établis le 28 décembre 2017 et le 4 Août 2021 (établis depuis le domaine public) relevant un défaut d'entretien cultural de nombreuses parcelles,décrivant précisément l'état de celles-ci avec photos référencées, correspondantes aux parcelles décrites (toujours comprises dans le bail modifié de 2018) permettant de constater la réalité du défaut total d'entretien cultural (à titre d'exemples parcelle n°[Cadastre 85] à l'état de friche, parcelles n° [Cadastre 98]-[Cadastre 103]-[Cadastre 104]-[Cadastre 102]-[Cadastre 101]-[Cadastre 100]-[Cadastre 99]-[Cadastre 108]-[Cadastre 105] -[Cadastre 107] dont une zone envahie de joncs et de plantes aquatiques ; [Cadastre 126],[Cadastre 135],[Cadastre 5] avec des immenses ronciers inextricables, [Cadastre 46], [Cadastre 93] et [Cadastre 92] envahie de ronces, buissons noirs). Le défaut d'entretien des parcelles louées, sans même aborder la question des clôtures dont il est invoqué l'ancienneté ou celle du défaut d'entretien d'un chemin qui serait communal, est avéré. Les deux attestations versées au débat par M. [N] en date des 7 février 2022 ne relevant aucun fait précis, ne peuvent être probantes et faire échec aux constatations décrites par huissier. Il en est de même des deux factures en date des 25 janvier 2022 et 1er avril 2022 pour des travaux de débroussaillage comme de l'attestation émanant d'un artisan (non datée) ne donnant aucune précision sur les parcelles concernées. S'agissant du constat d'huissier produit par M. [N] réalisé le 13 juin 2022, il ne porte que sur six parcelles (A [Cadastre 5],[Cadastre 46];[Cadastre 48],[Cadastre 92],[Cadastre 98] et [Cadastre 130]) Quant au rapport de M. [X] du 14 février 2023 (celui du 15 avril 2023 ne concerne pas l'objet du litige), il ne peut également être considéré comme probant car les photos commentées de manière sommaire ne nomment pas précisément les parcelles visées et les photographies aériennes,de mauvaise qualité et dont la provenance n'est pas précisée, de certaines parcelles ne peuvent être significatives. Il convient de relever que l'appréciation des motifs allégués par le bailleur pour faire échec au renouvellement du bail doit être faite à la date du congé. Eu égard aux pièces du dossier et notamment aux constat d'huissiers détaillés produits par les bailleurs, le défaut d'entretien cultural d'une grande partie des parcelles louées, pour certaines comprenant un développement anarchique de ronciers sur toute leur surface (notamment pour la parcelle A[Cadastre 85] à l'état de friche,la parcelle A [Cadastre 126],les parcelles [Cadastre 98]-[Cadastre 103]-[Cadastre 104]-[Cadastre 102]-[Cadastre 101]-[Cadastre 100]-[Cadastre 99]-[Cadastre 108]-[Cadastre 105]-[Cadastre 107]) affecte ainsi la superficie d'exploitation ; certains accès aux parcelles sont en outre rendus difficiles ; ce manquement à l'entretien des parcelles louées entraine incontestablement une réduction de la surface agricole utile (d'ailleurs visible en comparant les clichés des photographies aériennes du site IGN des années 2000-2005 avec ceux du 23 juin 2022) compromettant la bonne exploitation des parcelles louées. En conséquence, et sans qu'il soit nécessaire d'examiner le second motif du congé délivré par les bailleurs, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé régulier le congé délivré par les consorts [O] le 6 septembre 2021 à M. [C] [N] à effet du 30 décembre 2023, ordonné la libération par M. [C] [N] ou de tout occupant de son chef des parcelles objet du bail tel que modifié le 15 mai 2018 et ordonné, à défaut de départ spontané au 30 décembre 2023 l'expulsion de M. [C] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique. Le premier juge a justement apprécié, eu égard au montant annuel du fermage (2 000 € en 2019) le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 350 €/mois dû par M. [N] aux consorts [O] dans l'hypothèse où il se maintiendrait dans les lieux sans droit ni titre. La décision est confirmée de ce chef. Sur les dépens et demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile La décision entreprise est confirmée en ce qu'elle a mis à la charge de M.[N] les dépens de première instance ; y ajoutant, ce dernier devra supporter les dépens d'appel. La décision entreprise est confirmée en ce qu'elle a alloué aux consorts [O] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; l'équité commande d'y ajouter une somme de 2000 € pour leurs frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS La cour Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Y ajoutant, Condamne M. [C] [N] à payer à M. [A] [O] et Mme [R] [L] épouse [O] une somme de 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamne M. [C] [N] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT M. BUTEL C. BENEIX-BACHER