Tribunal judiciaire, 27 novembre 2024. 24/01161

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection Référé 144a route de Lyon - CS 20020 67401 ILLKIRCH CEDEX ☎ : 03.88.55.94.33 civil.tprx-illkirch-graffenstaden@justice.fr ______________________ ILLKIRCH Civil N° RG 24/01161 N° Portalis DB2E-W-B7I-NAHV ______________________ MINUTE N° ______________________ Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à : - Me GASSE Copie certifiée conforme délivrée à : - M. [M] - Mme [V] - Sous-préfecture du Bas-Rhin le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________ ORDONNANCE RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE DEMANDERESSE : S.A. VILOGIA 74 rue Jean Jaurès 59650 VILLENEUVE D'ASCQ représentée par Me Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant/postulant, vestiaire : DEFENDEURS : Monsieur [W] [M] né le 30 Août 2002 à 29A rue des Marguerites Entrée A - Appartement porte n°101, étage 1 67230 BENFELD non comparant Madame [T] [V] née le 08 Février 2002 à domiciliée : chez Madame [V] [I] 9 rue de Rimbach 67100 STRASBOURG non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection Morgane SCHWARTZ, Greffier DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 16 Octobre 2024 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L'ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 27 Novembre 2024 Premier ressort, OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion FAITS ET PROCEDURE Suivant actes sous seings privés du 14 septembre 2024 a effet au 20 septembre 2023, la société SA VILOGIA a donné à bail à Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] un local à usage d'habitation situé au 29 A rue des Marguerites 67230 BENFELD – Entrée A, porte n°101, ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 124441 et n°124449. Le loyer convenu était de 437,62 euros outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 93,03 euros. Après plusieurs mois de loyers impayés, la SA VILOGIA a, le 15 avril 2024, fait délivrer à Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024 à la somme de 2 459,32 euros en principal, pour le logement et le stationnement. Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la SA VILOGIA a, le 14 août 2024, fait assigner les locataires devant le Juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : ▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ▸ ordonner l’expulsion, ▸ condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] au paiement de la somme de 3 048,18 euros due au 26 juin 2024 au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que la somme de 316,30 euros au titre de l’emplacement à cette même date, ▸ les condamner au paiement d'une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2024, à laquelle elle a été retenue. La SA VILOGIA, représentée, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 6 607,65 euros au 30 septembre 2024. Quoique régulièrement convoqués, Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] n’étaient ni présents ni représentés. La partie présente était informée que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 27 novembre 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. Tel est le cas en l’espèce puisque la SA VILOGIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024. L'article 24 III de cette même loi dispose encore que l'assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 14 août et l’audience s’est tenue le 16 octobre 2024. Sa demande est en conséquence recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement. Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par acte d'huissier du 15 avril 2024, la SA VILOGIA a fait délivrer à Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 juin 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 15 avril 2024 + 2 mois). Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] n’ont pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu'à ce titre reste due, à la date du 30 septembre 2024, la somme de 6 607,65 euros outre les frais. Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement provisionnel de la somme de 6 607,65 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1343-5 alinéa 4 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. L'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Par ailleurs l’octroi de délais n’a de sens qu’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie. En l'espèce, il résulte du diagnostic social que Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] n’ont pas donné suite aux deux propositions de rencontres de la Collectivité Européenne d’Alsace, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement. Sur la demande en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation Il y a lieu de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités enquête sociale..., et ce jusqu’à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] seront solidairement condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2024. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de la SA VILOGIA et de condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] à lui payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles engagés. La présente décision est exécutoire de droit par provision. PAR CES MOTIFS Le Juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 juin 2024 (15 avril 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la SA VILOGIA d’une part, et Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] d'autre part, pour les locaux situés au 29 A rue des Marguerites 67230 BENFELD – Entrée A, porte n° 101, et l’emplacement de stationnement n° 124441 et n°124449 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] à payer à la SA VILOGIA la somme provisionnelle de 6 607,65 euros (six mille six cent sept euros et soixante-cinq cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au terme de septembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] à payer à la SA VILOGIA et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; En conséquence DIT que : - faute de départ volontaire des lieux loués, la SA VILOGIA sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] à payer à la société VILOGIA la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [T] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 avril 2024 ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision. Ainsi fait et jugé à Illkirch Graffenstaden le 27 novembre 2024, LE GREFFIER LE PRESIDENT Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY