Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 23/09636

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 8] [Localité 4] JUGEMENT DU 30 Juillet 2024 N° RG 23/09636 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KYIQ Jugement du 30 Juillet 2024 [T] [I] C/ [Z] [Y] [S] [M] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 30 juillet 2024 à Me LAVOLE CERTIFIE CONFORME DELIVRE LE 30 juillet 2024 à Me VALLEE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 30 Juillet 2024 ; Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 06 Juin 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR Mme [T] [I] [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Annaïc LAVOLE, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me AVINEE, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS M. [Z] [Y] [Adresse 7] [Localité 5] non comparant, ni représenté M. [S] [M] [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me VALLEE EXPOSE DU LITIGE Par actes d’huissier en date des 12 et 14 décembre 2023, [T] [I] locataire d’un bien sis [Adresse 9] assignait [Z] [Y], son bailleur, et Maître [S] [M], notaire instrumentaire du contrat de location, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de RENNES aux fins de : « Vu l'article 1112-1 du Code civil ; Vu l'article 1240 du Code civil ; Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; Vu les articles 513 et 700 du Code de procédure civile ; Avant dire droit- -ENJOINDRE Maître [S] [M] à verser aux débats l'intégralité des relevés de compte de la gestion locative du bien ainsi que l'intégralité de l'acte authentique de bail, comprenant les annexes, reçu par ses soins les 30 octobre et 6 novembre 2019 dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement avant-dire droit et assortir cette obligation d'une astreinte de 20 euros par jour de retard ; -ENJOINDRE Maître [S] [M] à verser aux débats l'annonce locative dans un délai de 2mois à compter de la signification du jugement avant-dire droit ; Au fond -CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [Y] et Maître [S] [M] à payer à Madame [T] [I] une somme de 11.074 euros au titre de leur manquement à obligation d'information et devoir de conseil ; -CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [Y] et Maître [S] [M] à payer à Madame [T] [I] une somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral ; -CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] à payer à Madame [T] [I] une somme de 4.900 euros au titre du préjudice de jouissance ; -CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] à faire réaliser l'ensemble des travaux de mise en conformité du logement dans un délais de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et assortir cette obligation d'une astreinte de 20 euros par jours de retard ; -CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [Y] et Maître [S] [M] au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens ; -RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit. ». Dans ses dernières conclusions reçues le 6 juin 2024, Maître [S] [M], sollicite de la présente juridiction de : -DEBOUTER Madame [T] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions présentées à l'encontre de Maître [S] [M], -CONDAMNER Madame [T] [I] ou tout succombant au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, -CONDAMNER Madame [T] [I] ou tout succombant aux dépens, -DIRE n'y avoir lieu à l'exécution provisoire. Il est fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties. A l’audience du 6 juin 2024, [T] [I], représentée, ne maintient pas ses prétentions avant dire droit et explicite le surplus de ses demandes contenues au sein de son assignation. Maître [S] [M], représenté, reprend et explicite ses écrits. Bien que régulièrement cité à personne, [Z] [Y] est absent et non régulièrement représenté. Suite aux débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2024 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées. MOTIFS I-Sur les demandes principales Vu les articles 1112-1, 1240 du code civil ; Vu les articles 3-3 dans sa version applicable aux faits de la cause et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; Vu l’article L126-29 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable aux faits de la cause ; Vu l’article 9 du code de procédure civile ; 1-Sur la valeur énergétique du bien loué En l’espèce, il appert des données de la cause et des débats de l’audience que le bail notarié litigieux daté des 30 octobre et 6 novembre 2019 rédigé par Maitre [S] [M] contient en sa page 18 notamment les mentions suivantes : « Diagnostic de performance énergétique - L'immeuble entre dans le champ d'application des articles L.134-1 et suivants, spécialement l'article L.134-3, et des articles R.134-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Conformément à ces dispositions le bailleur a produit un diagnostic de performance énergétique établi le 4 novembre 2019 par la société Aide Immo Diag, lequel est demeuré ci-annexé. L'échelle des consommations énergétique classe les immeubles de « A » (peu énergivore) à « G » (fortement énergivore). Les biens sont en catégorie « F ». L'échelle des émissions de gaz à effet de serre classe les immeubles de « A » (faibles émissions) à « G » (fortes émissions). Les biens sont en catégorie « D ». En outre, le locataire déclare être informé, qu'en vertu des dispositions de l'article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des éléments contenus dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. ». Par ailleurs, il est relevé que l’effet du bail date du 30 octobre 2019 soit antérieurement à la venue sur site du professionnel le 4 novembre 2019 et l’établissement subséquente du diagnostic énergétique du 5 novembre 2019. En outre, il est mis en exergue que tout en écrivant que « Maître [M] a retranscrit une fausse information dans l’acte authentique des 30 octobre et 6 novembre 2019 », [T] [I] n’actionne pas les dispositions des articles 303 et suivants du code de procédure civile seules à mêmes de remettre en cause la véracité du contenu de l’acte authentique litigieux. Il suit de là que contrairement à ce que soutient la locataire, d’une part, elle a eu connaissance de la valeur du diagnostic accompli le 4 novembre 2019 comme jouissant des lieux diagnostiqués, et d’autre part, a eu parfaitement connaissance particulièrement par une stipulation contractuelle dénuée de toute interprétation possible, du caractère simplement informatif de la valeur apposée au sein du contrat litigieux. Il est encore ici ajouté, tout en retenant l’absence de démonstration par la demanderesse de manœuvres dolosives perpétrées par les parties défenderesse que l’obligation contractuelle querellée demeure de moyen et non de résultat au regard du caractère purement informatif dénuée de toute possibilité de recours attachée à l’indication du diagnostic de performance énergétique dans le cadre normatif applicable aux faits de la cause. Il en découle que l’indication du diagnostic de performance énergétique litigieuse à la retenir comme erronée pour les besoins du raisonnement, bien que rectifiée par le renvoi au contrôle accompli au sein dudit acte le 4 novembre 2019, ne peut pas constituer une source d’engagement de la responsabilité tant du bailleur que du rédacteur de la convention. Par conséquent, la locataire demeure non fondée à se prévaloir de la valeur du diagnostic énergétique retranscrit sur le bail notarié comme élément à même d’engager les responsabilités de [Z] [Y] et Maître [S] [M]. Dés lors, de telles prétentions sont rejetées. 2-Sur la décence du logement En l’espèce, il appert des données de la cause et des débats de l’audience que la salubrité du logement litigieux loué comporte d’importantes et graves scories. C’est ainsi que l’organisme SOLIHA retient après analyse « un logement ne correspondant pas aux critères de décence » avec la nécessité impérieuse de « travaux liés à la sécurisation des occupants du logement : révision du tableau de l’installation électrique (un disjoncteur problématique) »; de « travaux liés aux usages des occupants du logement : remplacement de la cuvette WC (réservoir en mauvais état, fuite d’eau) » et des « travaux liés à la consommation d’énergie : amélioration énergétique indispensable (isolation plafond en priorité et traitement de l’étanchéité à l’air sur partie annexe) » ; cette entité conclut à la programmation de travaux nécessaires de la manière suivante : « Travaux indispensables pour lever la suspicion de non décence : faire intervenir des professionnels qualifiés pour le contrôle du tableau électrique, le remplacement de la cuvette wc et l'amélioration énergétique globale (isolation, chauffage) Autres travaux souhaitables pour améliorer le logement : révision des menuiseries extérieures (un élément de quincaillerie défectueux). Remplacement de la baignoire (usure importante). ». Cet état est corroboré par les écrits de la CAF du 2 août 2023 concluant à un constat de non décence du logement litigieux. L’indécence du logement cause nécessairement un préjudice de jouissance à la locataire qu’il convient de réparer à raison d’une diminution du loyer dû de 500 euros à hauteur de 100 euros mensuels depuis l’entrée dans les lieux le 30 octobre 2019. Il s’ensuit que dans le respect des principes dispositif et du contradictoire, il convient de retenir un quantum d’indemnisation de ce chef à hauteur de quatre mil neuf cents euros correspondant à quarante-neuf mois d’indemnisation. Dés lors, il convient de condamner [Z] [Y] à payer à [T] [I] la somme de quatre mil neuf cents euros au titre de quarante-neuf mois d’indemnisation de son préjudice de jouissance. En outre, afin de faire cesser ce trouble, et, compte tenu de l’inertie patente du bailleur à le faire nonobstant son attrait par devant la juridiction précédé de multiples démarches toutes demeurées vaines, il convient de condamner [Z] [Y] à accomplir les travaux retenus par l’organisme SOLIHA dans un délai de deux mois suivants la signification de la présente décision. Afin d’assurer l’effectivité de la présente décision ayant pour dessein d’assurer le droit fondamental à un logement décent, il convient en application des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution de prononcer une astreinte provisoire de vingt euros par jour de retard dans l’accomplissement des travaux comme explicité au sein du dispositif de la présente décision. 3-Sur le préjudice moral En l’espèce, [T] [I] ne démontre pas l’existence du préjudice dont elle se prévaut différent de celui déjà apprécié ou réparé au titre du préjudice de jouissance ou faisant partie des frais irrépétibles appelés à être tranchés. Dès lors, ce chef de demande est rejeté. II-Sur les demandes accessoires L’équité et la solution du litige commandent de condamner [Z] [Y] à payer à [T] [I] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles. Les mêmes motifs commandent de rejeter la demande formulée à ce titre par Maître [S] [M]. Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens sont laissés à la charge de [Z] [Y]. L’exécution provisoire de droit est maintenue. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, REJETTE l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Maître [S] [M] ; REJETTE la demande formulée au titre des frais irrépétibles par Maître [S] [M] ; REJETTE l’ensemble des demandes formulées par [T] [I] au titre du défaut d’information de la performance énergétique du bien sis [Adresse 9] ; CONDAMNE [Z] [Y] à payer à [T] [I] la somme de 4900 euros (quatre mil neuf cent euros) correspondant à quarante-neuf mois d’indemnisation soit cent euros mensuels au titre de son préjudice de jouissance de l’occupation des lieux sis [Adresse 9] ; CONDAMNE [Z] [Y] à réaliser ou faire réaliser par un professionnel en la matière les travaux de remise en décence et aux normes applicables du bien sis [Adresse 9] occupé par [T] [I] consistant à faire intervenir des professionnels qualifiés pour : *le contrôle du tableau électrique et l’accomplissement des actes nécessaires à sa mise aux normes ou son remplacement, *les remplacements de la baignoire et de la cuvette des toilettes, *l'amélioration énergétique globale du bien (isolation, chauffage) avec isolation des plafonds en priorité et traitement de l’étanchéité à l’air sur la partie annexe comprenant la révision des menuiseries extérieures devant conduire au remplacement de la quincaillerie défectueuse ; ORDONNE la réalisation des dits travaux dans un délai de 2 mois suivants la signification de la présente décision ; CONDAMNE [Z] [Y] à payer à [T] [I] une astreinte provisoire de vingt euros par jour de retard suivant ce délai de deux mois consécutifs à la signification de la présente décision ; CONDAMNE [Z] [Y] à payer à [T] [I] la somme de la somme de 1500 euros (mil cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [Z] [Y] au paiement des entiers dépens ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; MAINTIENT l’exécution provisoire en ce compris sur les frais irrépétibles et les dépens. Ainsi jugé les jour, mois et an susvisés. La Greffière Le Juge des contentieux de la protection