Tribunal judiciaire, 29 janvier 2025. 21/07059

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me ERIGNAC-GODEFROY (P0261) C.C.C. délivrée le : à Me BENYOUNES (L0047) ■ 18° chambre 3ème section N° RG 21/07059 N° Portalis 352J-W-B7F-CUPJB N° MINUTE : 7 Assignation du : 20 Mai 2021 JUGEMENT rendu le 29 Janvier 2025 DEMANDERESSE S.A.S. NEXT FORMATION (RCS de Créteil 441 583 135) [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Maître Jérôme BENYOUNES de la S.E.L.A.R.L. VINCI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0047 DÉFENDERESSES Institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE - CIPAV [Adresse 3] [Adresse 3] S.C.I. SCI CIPAV RC (RCS de Paris 907 608 103), par voie d'intervention volontaire [Adresse 3] [Adresse 3] représentées par Maître Sophie ERIGNAC-GODEFROY de la S.C.P. UGGC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0261 Décision du 29 Janvier 2025 18° chambre 3ème section N° RG 21/07059 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUPJB COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistés de Madame Henriette DURO, Greffier. DÉBATS À l'audience du 11 Septembre 2024 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024 puis prorogé successivement le 15 Janvier et le 29 Janvier 2025. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 20 décembre 2013, l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et l'INSTITUTION DE RETRAITE COMPLÉMENTAIRE DE L'ENSEIGNEMENT ET DE LA CRÉATION – IRCEC, en leur qualité de propriétaires indivises, ont donné à bail commercial à la S.A.S. NEXT FORMATION des locaux au premier sous-sol d'une superficie d'environ 512 m² constituant les lots n°5301 et n°5303 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] cadastré section [Cadastre 4] pour une durée de neuf années à effet au 15 janvier 2014 afin qu'y soit exercée une activité de bureaux, de salles de réunion et de salles de formation pour des services commerciaux et administratifs, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 158.720 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 42.800 euros hors taxes payables trimestriellement à terme à échoir. Suivant procès-verbal en date du 1er juillet 2019, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble susvisé a adopté à l'unanimité les résolutions n°12 et n°13 prévoyant la réalisation de travaux de désamiantage et de rénovation des chauffages, ventilations et climatisations. Par courriel en date du 20 août 2019, la gestionnaire de biens des bailleresses a informé la S.A.S. NEXT FORMATION que le chantier débuterait à compter du 2 septembre 2019. Se plaignant de troubles occasionnés par ces travaux, la S.A.S. NEXT FORMATION a, par lettres recommandées en date du 8 janvier 2020, mis en demeure l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et l'INSTITUTION DE RETRAITE COMPLÉMENTAIRE DE L'ENSEIGNEMENT ET DE LA CRÉATION – IRCEC de mettre à sa disposition des convecteurs ou chauffages d'appoint en nombre suffisant, de remettre en état de fonctionnement les sanitaires du premier sous-sol, d'ordonner le nettoyage quotidien du chantier, ainsi que de s'assurer que les horaires de chantier se limiteraient à la plage horaire comprise entre 20 heures et 8 heures, et en l'absence de réponse les a, par exploits d'huissier en date du 10 février 2020, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner diverses injonctions à leur encontre ainsi qu'en remboursement des loyers versés. Par ordonnance contradictoire en date du 20 février 2020, le juge des référés a constaté la caducité de l'assignation sur le fondement des dispositions de l'article 754 du code de procédure civile. Par acte notarié en date du 16 mars 2020, l'INSTITUTION DE RETRAITE COMPLÉMENTAIRE DE L'ENSEIGNEMENT ET DE LA CRÉATION – IRCEC a cédé ses droits indivis à l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV, cette dernière étant désormais l'unique propriétaire de l'immeuble susvisé. Après avoir fait dresser deux procès-verbaux de constat par huissier de justice en date des 7 juillet et 24 septembre 2020, la S.A.S. NEXT FORMATION a, par exploits d'huissier en date du 9 octobre 2020, de nouveau fait assigner l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et l'INSTITUTION DE RETRAITE COMPLÉMENTAIRE DE L'ENSEIGNEMENT ET DE LA CRÉATION – IRCEC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'injonction sous astreinte de remettre en état de fonctionnement le système de ventilation d'air des locaux et le système de chauffage, ainsi qu'en paiement de la somme de 51.500 euros en restitution des loyers et charges locatives indûment versées depuis le mois d'octobre 2019, en paiement de la somme de 374.302 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels en réparation de son préjudice financier correspondant à sa perte de marge brute, et en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels en réparation de son préjudice d'image. Se prévalant de l'impact sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, la S.A.S. NEXT FORMATION a, par courriel en date du 3 avril 2020, sollicité auprès de l'administratrice de biens de l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV des mesures d'accompagnement. Par courriel adressé par l'intermédiaire de son administratrice de biens en date du 12 mai 2020, l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV a proposé à la S.A.S. NEXT FORMATION une suspension temporaire du paiement de ses loyers jusqu'à la fin de l'état d'urgence sanitaire fixée au 24 mai 2020, sous réserve du règlement sous quinzaine de la somme de 146.028,69 euros correspondant à l'arriéré de loyers et de charges locatives afférent aux troisième trimestre de l'année 2019 et au premier trimestre de l'année 2020 ainsi qu'à l'arriéré de taxes annuelles sur les bureaux des années 2017 à 2020. Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV a, par lettre recommandée en date du 28 juillet 2020, mis en demeure la S.A.S. NEXT FORMATION de lui verser sous dizaine la somme de 207.752,02 euros, et en l'absence de règlement lui a, par acte d'huissier en date du 29 avril 2021, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 430.514,96 euros et sur la somme complémentaire de 21.525,75 euros en application de la clause pénale stipulée au bail, outre le coût de l'acte d'un montant de 394,23 euros. Par exploit d'huissier en date du 20 mai 2021, la S.A.S. NEXT FORMATION a fait assigner l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV au fond devant le tribunal judiciaire de Paris en privation des effets du commandement de payer à titre principal, en nullité du commandement de payer à titre subsidiaire, en octroi de délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre infiniment subsidiaire, ainsi qu'en indemnisation de ses préjudices en tout état de cause. Tel est l'objet de la présente instance. Considérant que les prétentions de la S.A.S. NEXT FORMATION se heurtaient à des contestations sérieuses, le juge des référés a notamment, par ordonnance contradictoire en date du 28 septembre 2021, dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'injonction sous astreinte, de remboursement des loyers et charges, et de dommages et intérêts provisionnels formées par cette dernière. Postérieurement à l'introduction de la présente instance, par acte d'huissier en date du 15 septembre 2021, la S.A.S. NEXT FORMATION a fait signifier à l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV une sommation de procéder sans délai à l'ensemble des travaux de mise en conformité des systèmes d'aération et d'assainissement des locaux donnés à bail. Par ordonnance contradictoire en date du 7 juillet 2022, le juge de la mise en état a notamment : débouté la S.A.S. NEXT FORMATION de sa demande d'expertise judiciaire ; et débouté l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV de ses demandes de provision et de séquestre. Par acte d'huissier en date du 22 septembre 2022, l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV a fait signifier à la S.A.S. NEXT FORMATION un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 334.674,75 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 394,53 euros. Par acte d'huissier en date du 23 septembre 2022, l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV a fait signifier à la S.A.S. NEXT FORMATION une sommation de justifier de l'exploitation des locaux donnés à bail. Décision du 29 Janvier 2025 18° chambre 3ème section N° RG 21/07059 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUPJB Par acte d'huissier en date du 29 septembre 2022, l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV a fait signifier à la S.A.S. NEXT FORMATION un congé pour le 31 mars 2023 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction, pour dénégation du statut des baux commerciaux à titre principal, et pour motifs graves et légitimes à titre subsidiaire. Exposant que suivant statuts constitutifs établis par acte sous signature privée en date du 23 novembre 2021, l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et Monsieur [W] [O] avaient institué la S.C.I. SCI CIPAV RC, et que suivant procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire en date du 3 janvier 2022, la première avait apporté en nature à cette dernière notamment les locaux donnés à bail, celle-ci est intervenue volontairement à la présente instance en qualité de nouvelle bailleresse par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 décembre 2023. Enfin, par acte d'huissier en date du 15 février 2024, la S.C.I. SCI CIPAV RC a exercé son droit de repentir, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-58 du code de commerce, indiquant à la S.A.S. NEXT FORMATION qu'elle consentait au renouvellement du contrat de bail commercial en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 193.461,28 euros hors taxes et hors charges. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 3 avril 2024, la S.A.S. NEXT FORMATION demande au tribunal, sur le fondement des articles 1219, 1220, 1231-5, 1719 et 1724 du code civil, et de l'article 231 ter du code général des impôts, de : – la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ; – débouter l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et la S.C.I. SCI CIPAV RC de l'ensemble de leurs demandes; – à titre principal, juger que l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV ne lui a manifestement pas permis d'user des lieux loués conformément à leur destination contractuelle sur la période comprise entre le quatrième trimestre de l'année 2019 et le deuxième trimestre de l'année 2021 ; – en conséquence, juger qu'elle est fondée à se prévaloir du manquement de l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV à son obligation de délivrance conforme et de l'exception d'inexécution pour refuser d'acquitter les loyers échus durant toute la période pendant laquelle elle a été empêchée d'exploiter les locaux ; – débouter l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV de sa demande en paiement formée à son encontre au titre d'un prétendu arriéré locatif ; – débouter l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et la S.C.I. SCI CIPAV RC de leurs demandes en paiement formées à son encontre au titre de la taxe sur les bureaux afférente aux années 2017 à 2023 ; – condamner solidairement l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et la S.C.I. SCI CIPAV RC à lui payer la somme de 748.604 euros, à parfaire au jour du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier résultant de sa perte d'exploitation ; – condamner solidairement l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et la S.C.I. SCI CIPAV RC à lui payer la somme de 20.000 euros, à parfaire au jour du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice commercial et de jouissance ; – à titre subsidiaire, juger qu'elle est fondée à obtenir une remise sur le montant du loyer et des accessoires qui ne saurait être inférieure à 50% eu égard au manquement de l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et de la S.C.I. SCI CIPAV RC à leur obligation de délivrance ; – juger que la créance de l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et de la S.C.I. SCI CIPAV RC à son égard ne saurait excéder la somme de 163.699,40 euros ; – juger que les manquements de l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et de la S.C.I. SCI CIPAV RC sont à l'origine d'une perte d'exploitation d'un montant de 748.604 euros et d'un préjudice commercial et de jouissance d'un montant de 20.000 euros dont elle est fondée à obtenir réparation ; – ordonner la compensation des créances réciproques des parties ; – en conséquence, condamner solidairement l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et la S.C.I. SCI CIPAV RC à lui payer, après compensation, la somme de 604.904,60 euros à titre de dommages et intérêts ; – dire n'y avoir lieu à l'application de la pénalité de 5% stipulée à l'article 23-2 du contrat de bail commercial ; – à titre très subsidiaire, lui accorder un délai de paiement d'une durée de vingt-quatre mois pour régler les sommes qui seront, le cas échéant, considérées comme exigibles par le tribunal, sur le fondement du commandement de payer litigieux ; – en tout état de cause, condamner solidairement l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et la S.C.I. SCI CIPAV RC à lui payer la somme de 30.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; – condamner solidairement l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et la S.C.I. SCI CIPAV RC aux dépens, avec distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. VINCI. Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 avril 2024, l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et la S.C.I. SCI CIPAV RC sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 1134 ancien, 1719, 1722 et 1728 du code civil, et de l'article 9 du code de procédure civile, de : – déclarer la S.C.I. SCI CIPAV RC recevable en son intervention volontaire ; – débouter la S.A.S. NEXT FORMATION de l'ensemble de ses demandes ; – à titre reconventionnel, condamner la S.A.S. NEXT FORMATION à payer à l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV la somme de 339.479,18 euros T.T.C., assortie des intérêts de retard au taux contractuel légal majoré de 200 points de base à compter de chaque échéance, avec anatocisme ; – condamner la S.A.S. NEXT FORMATION à payer à l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV la somme de 21.525,70 euros correspondant à une pénalité de 5% appliquée à la somme de 430.514,96 euros T.T.C. objet du commandement de payer en date du 29 avril 2021 ; Décision du 29 Janvier 2025 18° chambre 3ème section N° RG 21/07059 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUPJB – condamner la S.A.S. NEXT FORMATION à payer à la S.C.I. SCI CIPAV RC la somme de 7.038,93 euros T.T.C. au titre de la taxe sur les bureaux des exercices 2022 et 2023, assortie des intérêts de retard au taux contractuel légal majoré de 200 points de base à compter de chaque échéance, avec anatocisme ; – condamner la S.A.S. NEXT FORMATION à payer à la S.C.I. SCI CIPAV RC la somme de 351,94 euros correspondant à une pénalité de 5% appliquée à la somme de 7.038,93 euros T.T.C. ; – condamner la S.A.S. NEXT FORMATION à payer à l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV la somme de 30.000 euros et à la S.C.I. SCI CIPAV RC la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; – condamner la S.A.S. NEXT FORMATION aux dépens, avec distraction au profit de la S.C.P. UGGC AVOCATS. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 2 mai 2024. L'affaire a été retenue à l'audience collégiale de plaidoirie du 11 septembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2024, puis prorogée successivement au 15 janvier et au 29 janvier 2025, les parties en ayant été avisées. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. NEXT FORMATION aux fins de voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision. Sur l'intervention volontaire Aux termes des dispositions de l'article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie. En outre, en application des dispositions de l'article 325 du même code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. En vertu des dispositions de l'article 328 dudit code, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. Enfin, selon les dispositions de l'article 329 de ce code, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. En l'espèce, il est établi : que le contrat de bail commercial litigieux a été conclu par acte sous signature privée en date du 20 décembre 2013 entre l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et l'INSTITUTION DE RETRAITE COMPLÉMENTAIRE DE L'ENSEIGNEMENT ET DE LA CRÉATION – IRCEC en leur qualité de propriétaires indivises d'une part, et la S.A.S. NEXT FORMATION d'autre part ; que par acte notarié en date du 16 mars 2020, l'INSTITUTION DE RETRAITE COMPLÉMENTAIRE DE L'ENSEIGNEMENT ET DE LA CRÉATION – IRCEC a cédé ses droits indivis à l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV ; et qu'après que, suivant statuts constitutifs établis par acte sous signature privée en date du 23 novembre 2021, l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et Monsieur [W] [O] ont institué la S.C.I. SCI CIPAV RC, la première a, suivant procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire en date du 3 janvier 2022, apporté en nature à cette dernière notamment les locaux donnés à bail (pièces n°1 et n°4 en demande, et n°3 et n°76 en défense). Il est donc démontré que la S.C.I. SCI CIPAV RC a désormais la qualité d'unique propriétaire des locaux donnés à bail, si bien que son intervention volontaire est recevable, ce qui n'est pas contesté. En conséquence, il convient de déclarer la S.C.I. SCI CIPAV RC recevable en son intervention volontaire. Sur l'action en responsabilité contractuelle Aux termes des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 3°) d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1724 du même code, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Selon les dispositions de l'article 1147 ancien de ce code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. D'après les dispositions de l'article 1149 ancien du code susvisé, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1151 ancien du code susmentionné, dans le cas même où l'inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention. Il y a lieu de rappeler que les parties peuvent déroger, par une clause de souffrance, aux dispositions de l'article 1724 du code civil, sous réserve que le bailleur, par le biais de cette clause, ne s'affranchisse pas de son obligation de délivrance (Civ. 3, 30 novembre 1994 : pourvoi n°92-16675 ; Civ. 3, 1er juin 2005 : pourvoi n°04-12200), et que la gêne occasionnée soit normale, ce qui est le cas lorsque le preneur a pu continuer d'exercer son activité (Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°12-28333). En l'espèce, la clause intitulée « Article 7 – OBLIGATIONS DU PRENEUR » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule : « 7.2 Réparations et travaux dans l'immeuble. Le preneur devra : 7.2.1 Souffrir l'exécution de tous travaux quelconques, même de simples améliorations, que le propriétaire de l'immeuble estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les lieux loués ou dans l'immeuble, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer quelles que soient l'importance et la durée de ces travaux même si cette dernière excédait quarante jours » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, page 5). Il est constant que suivant procès-verbal en date du 1er juillet 2019, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble dans lequel sont situés les locaux donnés à bail a adopté à l'unanimité les résolutions n°12 et n°13 prévoyant la réalisation de travaux de désamiantage et de rénovation des chauffages, ventilations et climatisations (pièce n°4 en défense). Si la S.A.S. NEXT FORMATION a pu se plaindre, par courriel en date du 31 octobre 2019 que « cette situation ne va pas pouvoir durer car les plaintes de nos clients et de nos collaborateurs sont de plus en plus fréquentes et parfaitement légitimes », par courriel en date du 13 novembre 2019 qu' « une nouvelle fois, nos clients se plaignent des conditions d'accueil dans les locaux et nous ne faisons que subir chaque jour un peu plus », et par courriel en date du 23 décembre 2019 que « les stagiaires et les collaborateurs doivent monter au 4ème et 5ème étage pour aller aux toilettes. Celles qui sont au sous-sol ne fonctionnent plus et devaient être remises en service la semaine dernière : rien n'est fait sur le sujet » (pièces n°12, n°15 et n°22 en demande), force est cependant de constater que ces correspondances démontrent que les locaux donnés à bail n'ont jamais cessé d'être exploités au cours du quatrième trimestre de l'année 2019, les collaborateurs et clients n'ayant jamais cessé d'y être accueillis, étant au surplus observé que la demanderesse ne communique aucune attestation ou lettre émanant desdits clients ou collaborateurs. De même, il ressort : du procès-verbal de constat d'huissier en date du 7 juillet 2020, que : « Salle numéro 1 "[6]" : Local informatique : en plafond, une découpe réalisée non rebouchée ; Salle numéro 2 "[7]" : Dans le local technique : présence en plafond de deux découpes non rebouchées. Dans cette salle : En partie centrale du plafond, peinture restant à réaliser sur une parcelle. Les autres salles sont en bon état, les travaux achevés » ; du procès-verbal de constat d'huissier en date du 24 septembre 2020, que : « Salle "[12]" : L'aération fonctionne (exceptée une grille côté gauche en entrant qui ne fonctionne pas) ; Salle "[13]" : L'aération fonctionne, cependant un vrombissement important de sortie d'air se fait ressentir et cause un bruit continu » ; et du procès-verbal de constat d'huissier en date du 2 février 2021, que : « Les trois majestueuses portes vitrées principales sont verrouillées empêchant tout accès direct au hall de l'immeuble. Il existe une porte sur la partie droite de la façade, dont l'accès m'est donné par M. [H] [X] qui détient un badge. [...] Des affiches informent d'une rénovation du hall [5]. Il est indiqué notamment que l'accueil des visiteurs et collaborateurs et l'accès au parking pour cette période se feront exclusivement par l'accès [11] situé au [Adresse 1] » (pièces n°27, n°28 et n°32 en demande). Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les locaux litigieux n'ont jamais cessé d'être exploités par la locataire pendant la période d'exécution des travaux s'étendant du quatrième trimestre de l'année 2019 au deuxième trimestre de l'année 2021, de sorte qu'aucun manquement de l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV à son obligation de délivrance n'est caractérisé. À titre superfétatoire, il y a lieu de relever que dans son attestation en date du 2 février 2024, Monsieur [L] [D] de la S.A.R.L. AUDEXO, en sa qualité d'expert-comptable de la preneuse, déclare « qu'en sus de l'impossibilité de jouir paisiblement des locaux sur la période courant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2021, NEXT FORMATION a également encouru, à partir du 20 mars 2020, la crise sanitaire de la COVID 19 qui a entraîné un confinement total suivi de différentes périodes de déconfinement et de reconfinement. La congruence de cet événement avec les travaux, dysfonctionnements et défauts de conformité affectant le bâtiment OPÉRA ont contraint NEXT FORMATION à ne plus utiliser les locaux puis à mettre en œuvre des solutions de redéploiement des apprenants sur les autres sites » (pièce n°61 en demande, page 4), si bien que la demanderesse échoue à apporter la preuve que le préjudice financier qu'elle allègue soit en lien de causalité direct et certain avec les travaux réalisés. De même, si la locataire prétend qu'elle « souffre aujourd'hui d'un préjudice d'image et d'une atteinte à sa réputation sur le marché de la formation à raison des nombreuses plaintes des élèves sur les conditions dans lesquelles [elle] a dû accueillir ses élèves et dispenser ses enseignements à la rentrée 2019 » (page 21 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que les fiches d'évaluations remplies par ses clients en date des 29 janvier et 11 février 2020 mentionnent « Quels sont, selon vous, nos axes d'amélioration ? Chauffage dans les salles / formations sur plutôt 7-8 mois que 5 mois très courts / aide à la recherche de stages » et « Quels sont, selon vous, nos axes d'amélioration ? Le froid des locaux, le manque d'aide concernant la réalisation des rapports de stage (imprimerie, reliure) » (pièce n°43 en demande), de sorte que là encore, la demanderesse échoue à démontrer que le préjudice commercial dont elle se prévaut soit en lien de causalité direct et certain avec les travaux réalisés. En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. NEXT FORMATION de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées au titre du préjudice financier et au titre du préjudice commercial et de jouissance. Sur les demandes reconventionnelles en paiement Sur le moyen tiré de l'exception d'inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible Aux termes des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 3°) d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il y a lieu de rappeler que pour justifier une exception d'inexécution de la part du preneur, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible doit rendre les locaux loués totalement impropres à l'usage auquel ils sont destinés (Civ. 3, 31 octobre 1978 : pourvoi n°77-11355 ; Civ. 3, 21 décembre 1987 : pourvoi n°86-13861 ; Civ. 3, 21 novembre 1990 : pourvoi n°89-16189 ; Civ. 3, 25 juin 2003 : pourvoi n°01-15364 ; Civ. 3, 6 janvier 2009 : pourvoi n°07-20316 ; Civ. 3, 7 juillet 2016 : pourvoi n°15-16097 ; Civ. 3, 27 février 2020 : pourvoi n°18-20865 ; Civ. 3, 6 juillet 2023 : pourvoi n°22-15923 ; Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvoi n°23-10340). En l'espèce, comme précédemment indiqué, il est établi que la demanderesse n'a jamais cessé de recevoir ses clients malgré la réalisation des travaux de désamiantage et de rénovation des chauffages, ventilations et climatisations, de sorte qu'il est démontré que ces derniers n'ont pas rendu lesdits locaux impropres à leur usage de bureaux, de salles de réunion et de salles de formation. Dès lors, la locataire n'est pas fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution. En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. NEXT FORMATION de ses demandes d'exonération et de réduction des loyers, charges et taxes locatives. Sur la créance de loyers, de charges et de taxes locatives En application des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. En outre, en vertu des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus. Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien dudit code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. D'après les dispositions du I, du II, du 1° du III et du 2° bis A du V de l'article 231 ter du code général des impôts : I. Une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est perçue, dans les limites territoriales de la région d'[Localité 9], composée de [Localité 14] et des départements de [Localité 10], des [Localité 8], de la [Localité 15], de la [Localité 16], du [Localité 18], du [Localité 17] et des [Localité 19]. II. Sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d'un droit réel portant sur de tels locaux. La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction, l'emphytéote ou le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel qui dispose, au 1er janvier de l'année d'imposition, d'un local taxable. III. La taxe est due : 1°) pour les locaux à usage de bureaux, qui s'entendent, d'une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l'exercice d'une activité, de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées, ou utilisés par l'État, les collectivités territoriales, les établissements ou organismes publics et les organismes professionnels, et, d'autre part, des locaux professionnels destinés à l'exercice d'activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif. V. Sont exonérés de la taxe : 2° bis A) les locaux spécialement aménagés pour l'archivage administratif et pour l'exercice d'activités de recherche ou à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel. Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il y a lieu de rappeler qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168). Décision du 29 Janvier 2025 18° chambre 3ème section N° RG 21/07059 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUPJB En l'espèce, la clause intitulée « Article 12 – IMPÔTS ET CHARGES DIVERSES » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule : « 12.1 Le preneur [...] remboursera au bailleur, selon la répartition prévue à l'alinéa 2 ci-après, [...] les impositions et taxes dues pour l'immeuble y compris l'impôt foncier en principal et centimes additionnels, la taxe sur les bureaux et locaux commerciaux » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, page 8). Cependant, si les bailleresses successives produisent aux débats leurs déclarations de taxe annuelle sur les bureaux au titre des années 2017 à 2023, force est toutefois de constater, comme le relève à juste titre la locataire, qu'elles ne démontrent pas avoir versé le montant de cette taxe à l'administration fiscale, les mentions « CADRE RÉSERVÉ AU COMPTABLE », « MONTANT ENCAISSÉ : EUROS » et « CACHET DU POSTE » étant vides (pièce n°87 en défense), si bien qu'elles ne sont pas fondées à en obtenir le remboursement en l'absence de preuve d'un quelconque règlement de leur part. Il ressort du décompte actualisé en date du 2 juillet 2022 que la dette de la locataire au titre des loyers, complément au dépôt de garantie, charges et taxes locatives, s'élève à la somme de 327.398,83 euros T.T.C. arrêtée au 30 juin 2021 après déduction du montant de la taxe annuelle sur les bureaux (soit : 339.479,18 - 5.311,20 + 3.634,58 - 5.403,60 + 3.698,27 - 5.949,60 + 4.071,91 - 7.141,20 + 4.887,15 - 14.467,73 + 9.901,07 : pièce n°94 en défense). En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. NEXT FORMATION à payer à l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV la somme de 327.398,83 euros T.T.C. en règlement de l'arriéré de loyers, de complément au dépôt de garantie, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 juin 2021, et de débouter cette dernière ainsi que la S.C.I. SCI CIPAV RC de leurs demandes en remboursement de la taxe annuelle sur les bureaux afférente aux années 2017 à 2023. Sur la créance de dommages et intérêts au titre de la clause pénale Aux termes des dispositions de l'article 1146 ancien du code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante. En outre, en application des dispositions de l'article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En vertu des dispositions de l'article 1150 ancien dudit code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée. Selon les dispositions de l'article 1226 ancien de ce code, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. D'après les dispositions de l'article 1229 ancien du code susvisé, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard. Décision du 29 Janvier 2025 18° chambre 3ème section N° RG 21/07059 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUPJB Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1152 ancien du code susmentionné, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. En l'espèce, la clause intitulée « Article 23 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit : « 23.2 À défaut de paiement de toute somme due en vertu du présent bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance due en tout ou partie impayé sera majoré de 5% à titre de pénalité forfaitaire, sans préjudice de l'application éventuelle de la clause résolutoire » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, page 13). Force est de constater, comme le relève à juste titre la demanderesse, que cette clause revêt un caractère manifestement excessif dès lors que d'une part, comme précédemment indiqué, il est démontré que les retards et défauts de paiement de la locataire sont notamment dus aux conséquences négatives sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, et que d'autre part, cette majoration de 5% apparaît sans commune mesure avec le préjudice effectivement subi par la bailleresse. Dans ces conditions, il y a lieu de modérer la clause pénale susvisée, et de réduire son montant à la somme de 2.000 euros. En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. NEXT FORMATION à payer à l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale. Sur les intérêts moratoires Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. En outre, en application des dispositions de l'article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure. Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1907 dudit code, l'intérêt est légal ou conventionnel. L'intérêt légal est fixé par la loi. L'intérêt conventionnel peut excéder celui de la loi, toutes les fois que la loi ne le prohibe pas. Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par écrit. En l'espèce, la clause intitulée « Article 23 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial litigieux énonce : « 23.3 En outre, toute somme due en vertu du présent bail, en ce compris la pénalité forfaitaire visée à l'article 23-2 ci-dessus, qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt à compter de cette date, sans qu'aucune mise en demeure préalable soit nécessaire – le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme –, au taux légal majoré de 200 points de base (soit 2%) l'an » (pièces n°1 en demande et n°3 en défense, page 13). Dès lors, la créance locative de la défenderesse portera intérêts au taux conventionnel à compter de chaque échéance contractuelle jusqu'à complet paiement, étant observé que cette dernière ne sollicite pas d'intérêts moratoires s'agissant du montant de la clause pénale. En conséquence, il convient de dire que la condamnation prononcée à l'encontre de la S.A.S. NEXT FORMATION au titre de l'arriéré locatif portera intérêts au taux légal majoré de 2% l'an à compter de chaque échéance contractuelle jusqu'à complet paiement. Sur l'anatocisme Selon les dispositions de l'article 1154 ancien devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. À cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). En l'espèce, force est de constater que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune stipulation d'anatocisme (pièces n°1 en demande et n°3 en défense), de sorte que la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 31 août 2023, date de remise au greffe et de notification par RPVA des conclusions de la défenderesse comportant pour la première fois une telle demande dans le cadre de la présente instance. En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023. Sur la demande de compensation D'après les dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. En outre, conformément aux dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la locataire n'est titulaire d'aucune créance sur les défenderesses, il y a lieu de rejeter sa demande de compensation judiciaire. En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. NEXT FORMATION de sa demande de compensation judiciaire. Décision du 29 Janvier 2025 18° chambre 3ème section N° RG 21/07059 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUPJB Sur la demande de délais de paiement Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, force est de constater que la preneuse a d'ores et déjà pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, étant observé qu'il ressort de ses comptes annuels produits aux débats, et notamment de son compte de résultat, qu'elle a réalisé un bénéfice d'un montant de 2.097.242 euros au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2021, de sorte qu'elle ne démontre pas se trouver dans l'impossibilité de régler le solde de sa dette en une seule échéance, ce qui justifie le rejet de sa demande de délais de paiement. En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. NEXT FORMATION de sa demande de délais de paiement. Sur les mesures accessoires En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. NEXT FORMATION, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles. Elle sera également condamnée à payer à l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 10.000 euros, en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code. En revanche, dès lors que la S.C.I. SCI CIPAV RC succombe en ses demandes reconventionnelles, elle sera déboutée de sa demande formée sur ce même fondement. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉCLARE la S.C.I. SCI CIPAV RC recevable en son intervention volontaire, DÉBOUTE la S.A.S. NEXT FORMATION de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et de la S.C.I. SCI CIPAV RC au titre du préjudice financier correspondant à sa perte d'exploitation, DÉBOUTE la S.A.S. NEXT FORMATION de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV et de la S.C.I. SCI CIPAV RC au titre de son préjudice commercial et de jouissance, DÉBOUTE la S.A.S. NEXT FORMATION de ses demandes d'exonération et de réduction du montant de ses loyers, charges et taxes locatives formées à l'encontre de l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV, CONDAMNE la S.A.S. NEXT FORMATION à payer à l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV la somme de 327.398,83 euros T.T.C. (TROIS CENT VINGT-SEPT MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT euros et QUATRE-VINGT-TROIS centimes toutes taxes comprises) en règlement de l'arriéré de loyers, de complément au dépôt de garantie, de charges et de taxes locatives arrêté au 30 juin 2021, assortie des intérêts de retard au taux légal majoré de 2% l'an à compter de chaque échéance contractuelle jusqu'à complet paiement, CONDAMNE la S.A.S. NEXT FORMATION à payer à l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV la somme de 2.000 (DEUX MILLE) euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial, ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023 jusqu'à complet paiement, DÉBOUTE l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV de sa demande de remboursement de la taxe annuelle sur les bureaux afférente aux années 2017 à 2021 formée à l'encontre de la S.A.S. NEXT FORMATION, DÉBOUTE la S.C.I. SCI CIPAV RC de ses demandes de remboursement de la taxe annuelle sur les bureaux afférente aux années 2022 et 2023 et de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial formées à l'encontre de la S.A.S. NEXT FORMATION, DÉBOUTE la S.A.S. NEXT FORMATION de sa demande de compensation judiciaire, DÉBOUTE la S.A.S. NEXT FORMATION de sa demande subsidiaire de délais de paiement, DÉBOUTE la S.A.S. NEXT FORMATION et la S.C.I. SCI CIPAV RC de leur demande respective présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.A.S. NEXT FORMATION à payer à l'institution de retraite complémentaire CAISSE INTERPROFESSIONNELLE DE PRÉVOYANCE ET D'ASSURANCE VIEILLESSE – CIPAV la somme de 10.000 (DIX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.A.S. NEXT FORMATION aux dépens, AUTORISE la S.C.P. UGGC AVOCATS à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait et jugé à Paris le 29 Janvier 2025 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA