Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/01992

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 30/08/2024 à : Monsieur [Z] [K] Copie exécutoire délivrée le : 30/08/2024 à : Me Eléonore DANIAULT Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/01992 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OL3 N° MINUTE : 6/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], Représenté par son syndicat le cabinet ORALIA LESCALLIER - [Adresse 1] représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282 DÉFENDEUR Monsieur [Z] [K], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 06 septembre 2024 puis avancé et prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01992 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OL3 EXPOSE DU LITIGE M. [Z] [K] est propriétaire des lots n°155 et 219 dans l'immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété. Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société SAS ORALIA LESCALLIER, a assigné devant le juge du tribunal judiciaire de Paris M. [Z] [K], par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1103 et 1104 du Code civil en paiement des sommes suivantes, sous bénéfice de l’exécution provisoire : - 1 643,14, euros au titre des charges et travaux pour la période allant du 1er avril 2023 au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par avocat du 29 novembre 2023, - 935,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, - 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens. A l’audience du 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s’en est référé aux termes de son assignation. Assignée à l’étude, M. [Z] [K] n’a pas comparu ni personne pour lui. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [J] [E] concernant les lots n°155 et 219, indiquant la répartition des tantièmes (respectivement 1157/100000 et 64/100000), - les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel, - la régularisation des charges de l’année 2022, - l'état récapitulatif détaillé de la créance, édité au 31 janvier 2024 (pièce 9) faisant état d’un solde débiteur de 2 578,14 euros, frais de recouvrement d’un montant de 935 euros inclus, - les procès-verbaux des assemblées générales depuis le 11 mai 2022 et les attestations de non-recours, - le contrat de syndic, En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 1 643,14 euros portant sur la période comprise entre le 1er avril 2023 et le 1er janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), après déduction de la somme de 595 euros correspondant aux frais de recouvrement examinés ci-après. Les intérêts légaux courront à compter de la mise en demeure par avocat en date du 29 novembre 2023. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. La somme de 935,00 euros revendiquée au titre des frais de recouvrement recouvre : - 95 euros pour une mise en demeure et une relance, produites mais dont la réalité de l’envoi n’est pas établie faute de production d’un accusé de réception de sorte qu’elles ne peuvent être retenues au titre des frais de recouvrement engagés. - une facture de 170 euros pour constitution d’hypothèque qui n’est pas non plus justifiée et qui au demeurant dans le décompte édité au 31 janvier 2024 apparaît comme réglée. - deux factures du syndic en date du 28 février 2024 pour un montant de 170 euros de frais de suivi de procédure et 380 euros de frais de transmission du dossier avocat pour lesquelles il n’est pas justifié de la nature des diligences ni du temps passé, de sorte que le caractère inhabituel de la prestation n’est pas établi. - s’agissant enfin de la mise en demeure par avocat produite et facturée 120 euros, ces dépenses entrent dans la catégorie des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de l’intégralité de sa demande au titre des frais de recouvrement. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que M. [Z] [K] présente des impayés de charges de copropriété. Il a déjà fait l’objet de procédures judiciaires et ne s’est pas présenté à l’audience pour faire part d’éventuelles difficultés. Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Au regard du montant de la dette et de l’état de récidive, M. [Z] [K] sera condamné à verser la somme de 600 euros au syndicat des copropriétaires. Sur les demandes accessoires M. [Z] [K], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera également condamné à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, CONDAMNE M. [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société SAS ORALIA LESCALLIER, 1 643,14 euros portant sur la période comprise entre le 1er avril 2023 et le 1er janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), avec intérêts légaux à compter du 29 novembre 2023; CONDAMNE M. [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société SAS ORALIA LESCALLIER, la somme de 600 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE M. [Z] [K] aux dépens ; CONDAMNE M. [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société SAS ORALIA LESCALLIER, la somme de 500 euros au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés. Le greffier, Le président.