Cour de cassation, 24 janvier 2019. 18-12.648

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 janvier 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10016 F Pourvoi n° V 18-12.648 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. Henri A..., domicilié [...] , 2°/ la société Prestige vert, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 27 juin 2017 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre civile), dans le litige les opposant à Mme Marcelle X..., épouse Z... , domiciliée [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 11 décembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. X... et de la société Prestige vert ; Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. A... et la société Prestige vert aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. A... et de la société Prestige vert ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. A... et la société Prestige vert Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le bail signé le 9 janvier 1988 entre Madame Elise X... (aux droits de laquelle vient Madame Marcelle X...) et Monsieur A... , renouvelé le 26 mars 1997, est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE pour voir infirmer le jugement, et prétendre établir la preuve de l'intention commune des parties de donner une destination commerciale à la superficie de 400 m'z comprise sur la parcelle du bail consenti à Monsieur A... , ou subsidiairement, conclure que l'affectation de cette superficie correspond à l'obligation de délivrance du bailleur ou encore, que celle-ci constitue un accessoire indispensable à l'exploitation du fonds de commerce de ra société prestige vert, les appelants se prévalent, d'une première part, de la présence d'une pépinière représentant une emprise de 400 m2 environ, débordant la parcelle du bail commercial, et qui n'a pu être installée et exploitée depuis 1997 sans |accord de la bailleresse, l'expert commis par le juge des loyers ayant par ailleurs commis une erreur sur les superficies en omettant 42 m² correspondant à l'espace dédié à la vente des poteries , que de deuxième part, les appelants soutiennent que Madame X... a expressément autorisé fors du renouvellement du bail commercial à compter de 1997 l'adjonction des activités de "fleuristerie, jardinerie, pépinière" qui ne pouvaient non plus, par leur emprise, être exercées sur la seule parcelle de 288 m², du bail commercial ; que de troisième part, ils prétendent déduire l'accord de Madame X... d'affecter une destination commerciale à cette emprise par l'évolution des loyers respectifs des deux baux, le loyer du bail commercial fixé à l'origine à 24.000 francs ayant été révisé à 72.000 francs au 1er janvier 1997, soit une majoration de 260 %, à égalité avec le montant du loyer du bail à usage d'habitation ; que de quatrième part, ils se prévalent du bénéfice du titulaire du bail commercial d'une autorisation de passage et de stationnement de ses camions et de ses engins dans la cour du pavillon ; que de cinquième part, chacun des deux baux renouvelés est stipulé avec les mêmes clauses relatives à leur durée, aux modalités de résiliation, à la charge des réparations, à la clause d'accession, l'interdiction de pose d'enseigne commerciale stipulée au bail consenti à Monsieur A... en 1988 ayant quant à elle été supprimée dans le bail renouvelé de 1997 ; mais qu'aux termes du bail à usage d'habitation consenti à Monsieur A... en 1988, comme de celui renouvelé en 1997, il est expressément stipulé (au paragraphe 16) que le "[preneur] s'interdit formellement de créer, installer et exploiter dans les lieux loués aucun fonds commercial, industriel ou artisanal, de poser une enseigne commerciale ou autres. L'immeuble présentement loué l'est essentiellement à titre bourgeois et ne devra jamais recevoir d'autres destinations même pas professionnelle", tandis qu'aux termes du paragraphe 1g), « il est formellement convenu que toutes les tolérances de la part de la bailleresse relatives aux clauses et conditions ci-dessus énoncées, qu'elle qu'en aient été la fréquence et la durée ne pourront dans aucun cas être considérées comme apportant une modification ou suppression de ces clauses et conditions, ni génératrices d'un droit quelconque. La bailleresse pourra toujours y mettre fin à tout moment », ce dont il résulte qu'aucun des moyens invoqués par les appelants n'est de nature à contredire l'interdiction expresse de tout élargissement de l'assiette commerciale du bail commercial à celle entrant dans le bail consenti à usage d'habitation, aucun des baux renouvelés ne modifiant par ailleurs la superficie de l'emprise qui leur correspond depuis l'origine ; qu'au surplus, la cour relève que Monsieur A... est dépourvu de qualité et d'intérêt à agir aux lieu et place de la société Prestige Vert ; que par ces motifs, il convient de confirmer le jugement qui a refusé la requalification du bail à usage d'habitation à usage commercial dans la mesure des 400 m² de superficie revendiquée ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il convient d'examiner si le bail à usage d'habitation constituait un accessoire à l'exploitation du fonds de commerce initialement exploité par la société Station Servie Immobilier et si sa privation était de nature à en compromettre l'exploitation ; que pour déterminer la nature du bail liant Mme Marcelle X... à M. Henri A... , il y a lieu d'apprécier la commune intention des parties d'affecter tout ou partie des locaux à un usage commercial, le statut des baux commerciaux ne s'appliquant pas lorsque l'utilisation commerciale ne reflète pas cette intention ; qu'or, il ressort des pièces produites aux débats que la commune intention des parties a été de conclure deux baux distincts, l'un à usage d'habitation, le second à usage commercial qu'en effet, les deux baux consentis le 9 janvier 1988 par Mme Elise X... ont été régularisés au bénéfice de deux personnes distinctes, M. Henri A... pour le pavillon à usage d'habitation et la société Station service d'entretien pour les locaux commerciaux ; que le courrier de la bailleresse, Mme Elise X..., en date du 9 janvier 1988, a autorisé la société Station Servie d'entretien immobilier à déposer dans le jardin du pavillon « des arbustes, terreaux, etc .nécessaires à l'exploitation » de l'entreprise, tout en précisant qu'il ne s'agissait que d'une simple tolérance ne modifiant pas les conditions du bail commercial venant d'être conclu ; que lors du renouvellement des baux en 1997, la surface des parcelles n'a pas été modifiée, quand bien même la surface commerciale empiétait déjà à cette époque largement sur le terrain donné à bail à M. A... et le bail a de nouveau été qualité de bail à usage d'habitation ; que dès lors, le simple fait pour le bailleur de tolérer une activité commerciale dans les lieux donnés à bail d'habitation n'a eu aucun effet sur l'affectation des lieux loués de sorte qu'il convient de soumettre le bail dont bénéficie M. A... aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; 1°) ALORS QUE M. A... et la société Prestige Vert soutenaient que l'extension de l'assiette du bail commercial résultait d'un accord implicite de la bailleresse qui avait, en 1997, tout à la fois accepté l'adjonction d'activités nouvelles - ne pouvant être exploitées sur la seule surface commerciale -, réparti par moitié le loyer total des deux surfaces et majoré le loyer de la surface commerciale de 260% ; qu'ils avaient ainsi invité la cour d'appel à rechercher si les parties n'avaient pas entendu, en considération de ces changements intervenus à l'occasion du renouvellement du bail en 1997, soumettre conventionnellement au statut des baux commerciaux la surface initialement affectée à l'habitation ; que dès lors, en se bornant à se référer aux seules mentions du bail pour en déduire qu'était maintenue « l'interdiction expresse de tout élargissement de l'assiette commerciale du bail commercial à celle entrant dans le bail consenti à usage d'habitation » sans nullement se prononcer, comme elle y avait été invitée, sur l'impact des modifications contractuelles dans le bail de 1997 de nature à caractériser une soumission volontaire au statut des baux commerciaux pour l'ensemble des biens loués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce ; 2°) ALORS QUE M. A... et la société Prestige Vert se prévalaient d'un accord implicite de la bailleresse pour élargir l'assiette commerciale et résultant des modifications contractuelles dans le bail de 1997 afférentes au montant du loyer, à sa répartition par moitié entre les deux surfaces et à l'adjonction d'activités nouvelles à la destination du bail commercial ; qu'en retenant qu' « aucun des baux renouvelés ne modifie la superficie de l'emprise qui leur correspond dès l'origine », la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce ; 3°) ALORS QUE M. A... et la société Prestige Vert avaient expressément fait valoir, pièce à l'appui, que l'interdiction de pose d'enseigne sur les lieux loués à M. A... qui figurait dans le bail de 1988 avait été supprimée dans le bail de 1997, le bailleur ayant ainsi implicitement accepté que les enseignes sur rue débordent sur la partie louée à usage d'habitation (conclusions p. 14) ; qu'en conséquence, en énonçant « qu'aux termes du bail à usage d'habitation consenti à Monsieur A... en 1988, comme de celui renouvelé en 1997, il est expressément stipulé (au paragraphe 16) que le "[preneur] s'interdit formellement de créer, installer et exploiter dans les lieux loués aucun fonds commercial, industriel ou artisanal, de poser une enseigne commerciale ou autres », la cour d'appel a dénaturé le contrat de bail du 26 mars 1997, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ; 4°) ALORS QUE (subsidiaire) le statut des baux commerciaux est applicable au bail d'un immeuble accessoire à l'exploitation du fonds de commerce dès lors que sa privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'il appartient au propriétaire de l'immeuble où est situé l'établissement principal ; qu'en l'espèce, M. A... et la société Prestige Vert avaient invoqué l'application du statut à l'immeuble loué à M. A... en soutenant expressément que les lieux loués à celui-ci constituaient l'accessoire indispensable à l'exploitation du fonds de commerce de la société Prestige Vert (conclusions d'appel p. 8 et 14) ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y avait été expressément invitée, si l'immeuble loué à M. A... ne constituait pas un accessoire indispensable au fonds de commerce exploité par la société Prestige Vert et devant, à ce titre, être soumis au statut, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce.