Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 24/00247

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 24/00247 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GM5J TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS EN DATE DU 25 SEPTEMBRE 2024 DEMANDEURS : LE : Copie simple à : - Me TRIBOT - M. [V] [Y] Copie exécutoire à : - Me TRIBOT Madame [W] [D] veuve [N] née le 18 Décembre 1923 à [Localité 4] (37) demeurant [Adresse 1] représentée par Me Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant Monsieur [C], [J], [B] [D] né le 09 Novembre 1957 à [Localité 4] (37) demeurant [Adresse 1] représenté par Me Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant DEFENDEUR : Monsieur [T], [L] [V] [Y] demeurant [Adresse 2] Ni comparant ni représenté COMPOSITION : JUGE DES RÉFÉRÉS : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge GREFFIER : Chloé GIMENO, lors des débats et Marie PALEZIS, lors du délibéré Débats tenus à l'audience publique de référés du : 14 Août 2024. EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 04 avril 2024, Mme [W] [D] née [N] (usufruitière) et M. [C] [D] (nu-propriétaire) ont consenti à M. [T] [V] [Y] un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 7.200 euros soit 600 euros par mois, ainsi que des provisions mensuelles sur charges de 70 euros au 15 du mois. Par acte d’huissier de justice du 11 juin 2024, Mme [W] [D] née [N] et M. [C] [D] ont fait signifier à M. [T] [V] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3.140 euros. Par acte d’huissier de justice du 17 juillet 2024 remis à étude, Mme [W] [D] née [N] et M. [C] [D] ont fait assigner M. [T] [V] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers aux fins d’obtenir notamment le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et sa condamnation à payer à titre de provision les arriérés de loyers et de charges ainsi que des indemnités d’occupation pour l’avenir, outre les frais. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 août 2024. En demande, Mme [W] [D] née [N] et M. [C] [D], représentés par leur conseil commun, lequel se réfère à l'audience à son assignation, demandent au juge des référés de, notamment : Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de M. [T] [V] [Y], au besoin avec un serrurier et la force publique ;Condamner M. [T] [V] [Y] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif arrêté à la somme de 3.140 euros au 31 mai 2024 ;Condamner M. [T] [V] [Y] au paiement d'une provision sur indemnité mensuelle d'occupation de 670 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;Juger que le sort des biens laissés dans les lieux sera soumis aux dispositions de l'article R433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;Condamner M. [T] [V] [Y] à payer à Mme [W] [D] née [N] et M. [C] [D] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [T] [V] [Y] aux dépens. Au soutien de ses demandes, Mme [W] [D] née [N] et M. [C] [D] précisent que M. [T] [V] [Y] n'a payé aucune somme en exécution du bail, pas même le dépôt de garantie, et qu'il ne retire pas ses recommandés. En défense, M. [T] [V] [Y], quoique régulièrement assigné, n'a pas comparu. A l’audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur l’état des inscriptions. L’article L143-2 du code de commerce dispose que : « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus. » En l’espèce, la formalité est superflue pour un bail dérogatoire. 2. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire. L’article L145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » En l’espèce, le commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire régulièrement prévue au bail dérogatoire (article "clause résolutoire", page 9), a été valablement délivré le 11 juin 2024 pour une créance en principal de 3.140 euros au 31 mai 2024 (soit le dépôt de garantie de 1.800 euros et les loyers et provisions sur charges pour avril et mai 2024). Il ne résulte d'aucun élément des débats que les causes de ce commandement auraient été acquittées dans le délai d'un mois ouvert par cet acte. Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 11 juillet 2024 à minuit, privant M. [T] [V] [Y] de droits sur le local à compter du lendemain. 3. Sur la demande d'expulsion. En vertu de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion ne peut être poursuivie notamment qu'en vertu d'une décision de justice. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite au regard de l’atteinte portée au droit de propriété du bailleur et du manque à gagner constitué par la perte prolongée des loyers. A défaut de délais, M. [T] [V] [Y] occupe les locaux désormais sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 11 juillet 2024, et son expulsion, seule mesure de nature à restaurer les droits du bailleur sur son local, doit être ordonnée dans les conditions légales. En cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il y ait lieu pour le juge qui ordonne l’expulsion de statuer sur une demande à ce titre. Il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte pour l’exécution de cette obligation de quitter les locaux, en considération de ce que le concours de la force publique est accordé dans les conditions légales. 4. Sur la demande au titre de l'arriéré locatif. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » Il résulte de l’article 1728 2° du code civil que le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus. Conformément à l’article 544 du code civil, le propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre par un tiers a droit d’obtenir la condamnation de ce tiers à lui payer une indemnité d’occupation en compensation de l’atteinte à son droit de propriété. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation, que le juge des référés n’a pas pouvoir pour fixer mais sur laquelle il peut accorder une provision. En l'espèce, Mme [W] [D] née [N] et M. [C] [D] produisent aux débats un décompte aux termes duquel M. [T] [V] [Y] reste lui devoir la somme de 3.140 euros au 31 mai 2024 (soit le dépôt de garantie de 1.800 euros et les loyers et provisions sur charges pour avril et mai 2024). Aucun élément des débats ne permet de retenir que cette créance serait entachée de contestations sérieuses. Dès lors, Mme [W] [D] née [N] et M. [C] [D] sont en droit d'obtenir la condamnation de M. [T] [V] [Y] à leur payer la somme de 3.140 euros à titre de provision sur les loyers et provisions sur charges au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.140 euros à compter du commandement de payer du 11 juin 2024, conformément aux articles 1231-6 et 1344 du code civil. 5. Sur la demande de provision sur les indemnités d'occupation pour l'avenir. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » Conformément à l’article 544 du code civil, le propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre par un tiers a droit d’obtenir la condamnation de ce tiers à lui payer une indemnité d’occupation en compensation de l’atteinte à son droit de propriété. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation, que le juge des référés n’a pas pouvoir pour fixer mais sur laquelle il peut accorder une provision. En l’espèce, au vu des loyers et provisions sur charges précédemment retenus par les parties comme prix de l'occupation du local, il y a lieu de condamner M. [T] [V] [Y], pour la durée de l'occupation du local sans droit ni titre, au paiement d’une provision sur indemnité d’occupation de 670 euros par mois, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d'avance au premier jour de chaque mois, génératrices d'intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité, mais dues seulement au prorata de l'occupation pour tout mois incomplet. En considération de la condamnation précédemment allouée pour l’arriéré au 31 mai 2024, l’indemnité est due à compter du 1er juin 2024. 6. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision. 6.1. Sur les dépens. M. [T] [V] [Y], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer. 6.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile. Conformément à ce texte, M. [T] [V] [Y], qui perd son procès et reçoit condamnation aux dépens, devra également payer à Mme [W] [D] née [N] et M. [C] [D] une somme de 1.000 euros. 6.3. Sur l’exécution provisoire. La décision, rendue en référé, est de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, CONSTATE, relativement au bail dérogatoire au statut des baux commerciaux conclu par acte en date du 04 avril 2024 entre d'une part Mme [W] [D] née [N] (usufruitière) et M. [C] [D] (nu-propriétaire) comme bailleurs, et d'autre part M. [T] [V] [Y] comme preneur, sur des locaux situés [Adresse 3], l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet à la date du 11 juillet 2024 ; ORDONNE à M. [T] [V] [Y] de libérer ces locaux, la libération des locaux étant caractérisée par l’évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés ; ORDONNE, à défaut de restitution spontanée des locaux, l’expulsion de M. [T] [V] [Y] et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier conformément aux règles légales ; DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi par les articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [T] [V] [Y] à payer à Mme [W] [D] née [N] et M. [C] [D] la somme de 3.140 euros à titre de provision sur les loyers et provisions sur charges arrêtés au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal sur le tout à compter du 11 juin 2024 ; CONDAMNE M. [T] [V] [Y] à payer à Mme [W] [D] née [N] et M. [C] [D] une provision sur indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 670 euros par mois, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par l’évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d'avance au premier jour de chaque mois, génératrices d'intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité, mais seulement dues au prorata de l'occupation effective pour tout mois incomplet ; CONDAMNE M. [T] [V] [Y] aux dépens, dont les frais de commandement de payer ; CONDAMNE M. [T] [V] [Y] à payer à Mme [W] [D] née [N] et M. [C] [D] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ; Le Greffier Le Juge des référés