Cour d'appel, 31 mai 2023. 20/06080

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 31 MAI 2023 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06080 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBXFI Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Février 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 14/16038 APPELANT Monsieur [K], [L] [W] né le 11 Août 1945 à [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 Ayant pour avocat plaidant Me Christophe DAYRAS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0650 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son nouveau syndic, Monsieur [F] [M], Président du syndicat coopératif demeurant : [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 22 Mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE L'immeuble cadastré AS [Cadastre 3] situé [Adresse 8] a fait l'objet d'une division en trois lots et M. [K] [W] est propriétaire du lot n° 1 issu de cette division. Une convention établie par Maître [J], notaire, les 16 et 19 octobre 1925, publiée au bureau des hypothèques volume n°776, n°6 le 17 novembre 1925, a pour objet de régir les parties communes à ces trois lots. Faisant valoir qu'il a entrepris différents travaux relatifs à ces parties communes en sa qualité de propriétaire des lots n° 2 et 3, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société MT Habitat, a, par acte d'huissier du 18 octobre 2014, assigné M. [K] [W] en paiement d'une somme de 12.375,65 € au titre de sa quote-part sur ces travaux. Par jugement en date du 27 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné M. [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 12.375,65 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1231-7 du code civil, - condamné M. [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, - condamné M. [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile, - rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties, - condamné M. [K] [W] à payer les dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. M. [K] [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 avril 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 25 janvier 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 21 juillet 2020 par lesquelles M. [K] [W], appelant, invite la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile et 706 du code civil, à : - infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et y faisant droit, - juger que la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] est irrecevable, - juger que la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] est irrecevable pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité et le défaut d'intérêts, - juger que la convention dressée les 16 et 19 octobre 1925 est prescrite, - juger que la convention des 16 et 19 octobre 1925 est inapplicable faute de l'unanimité des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], - juger que la demande à son encontre est mal fondée aux vues de l'extrait de compte présenté par l'ancien syndic daté du 11 mars 2014, - juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ne justifie pas de sa créance alléguée et contestée ni de sa clef de répartition, - juger qu'il ne dispose d'aucun raccordement aux eaux usées, ni au rez-de-chaussée, ni au 1er étage, ni au 2ème étage, - débouter le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - ordonner la restitution des sommes versées par lui des causes du jugement rendu par la 8ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris le 27 février 2020 au titre de l'exécution provisoire, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Ingold & Thomas, avocats aux offres de droit, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 19 octobre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], intimé, invite la cour, au visa des articles 686, 1231-6 et 1382 du code civil et 696, 699 et 700 du code de procédure civile, à : - le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions, en revanche, - débouter M. [K] [W] de l'intégralité de ses demandes en cause d'appel qui ne sont ni fondées en droit qu'en fait, ainsi, - confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, y ajoutant, - condamner M. [K] [W] au paiement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour assurer sa défense en cause d'appel, - condamner M. [K] [W] en tous les dépens, tant de première instance que d'appel, que Maître Yves Paquis, avocat, pourra recouvrer directement pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur la recevabilité de la demande M. [K] [W] maintient en appel que l'autorisation d'agir en justice obtenue par le syndic est trop générale et imprécise, en ce que son prénom n'est pas mentionné et qu'il ne s'agit pas d'un recouvrement de charges ; Cette contestation est totalement inopérante dès lors que l'absence du prénom de M. [W] n'interdit pas son identification et que la procédure est bien une procédure en recouvrement de charges dès lors que la somme réclamée correspond aux charges communes des lots n° 1, 2 et 3 issus de la division de l'immeuble du [Adresse 8] ; Comme l'a dit le tribunal, M. [K] [W] tiers à la copropriété du [Adresse 1], n'est pas fondé à invoquer l'irrégularité de l'autorisation d'agir en justice obtenue par le syndic alors en outre que l'assemblée générale du 1er mars 2013, dans sa résolution n°21, a bien habilité le syndic à initier la procédure de recouvrement de charges à son encontre ; S'agissant de l'inopposabilité des assemblées générales de copropriétaires des 6 mars 2012 et 1er octobre 2013, le tribunal a exactement relevé que M. [K] [W] été convoqué à l'assemblée générale du 6 mars 2012 ainsi que cela ressort de l'accusé de réception faisant apparaître que le courrier a été présenté le 28 février 2012 et qu'il a signé la feuille de présence à ladite assemblée ; S'agissant de l'assemblée générale du 1er octobre 2013 ayant autorisé le syndic à agir en justice, celle-ci lui est opposable quand bien même il n'était pas présent puisque comme il le relève lui-même, il ne fait pas partie de la copropriété et n'avait pas à prendre part au vote ; M. [K] [W] maintient ensuite que l'acte reçu les 16 et 19 octobre 1925 par Maître [J], notaire, lui est inopposable au motif que son acte de vente ne révèle aucune servitude ; Il maintient également que l'acte dressé les 16 et 19 octobre 1925 ne concerne pas l'immeuble du [Adresse 1] ; En l'espèce, il ressort de l'acte de vente des 12,16, 19 et 23 octobre 1925 publié le 17 novembre 1925 au bureau des hypothèques, que les consorts [B] propriétaires de l'immeuble sis 137 l'ont divisé en trois parties et ont vendu à M. [Z] et Mme [O], le lot n° 1constitué à droite du côté du n° 139 notamment au rez-de-chaussée une boutique, cuisine à la suite, l'une des caves destinée à un service commun aux deux autres portions de propriété ainsi que l'escalier qui descend aux caves, le couloir allant de la rue à la cour et devant être affecté au passage des trois acquéreurs ; Il est précisé à cet acte de vente que les trois acquéreurs des consorts [B] vendeurs, vont faire des conventions relatives aux parties communes aux trois propriétés et aux servitudes entraînées par la division de la propriété en trois parties ; Il ressort de la convention des 16 et 19 octobre 1925 publiée le 17 novembre 1925 au bureau des hypothèques, qu'ont comparu devant Maître [J], notaire au [Localité 6], M. et Mme [E], M. et Mme [R], M. et Mme [Z], qui ont exposé avoir acquis respectivement des consorts [B], trois portions d'un même immeuble sis à [Adresse 8], portions qui leur appartiennent à savoir celle la plus proche du n° 135 à M. [E], la partie intermédiaire et le couloir au fond de la cour à M. [R], et celle la plus proche du n° 139 à M. [Z] et que par suite de la division de cet immeuble des positions d'intérêt commun sont à prendre et qu'ils ont requis du notaire qu'il dresse acte des conventions qu'ils ont passées et qui constituent des servitudes perpétuelles contre ou au profit des portions de l'immeuble dont s'agit ; Il ressort du règlement de copropriété de l'immeuble du 135 bis, section II, origine de propriété, que l'immeuble appartenait à M. et Mme [V] pour l'avoir acquis en 1967 de Mme [R], pour la partie acquise en octobre 1925 des consorts [B] et pour la partie acquise en novembre 1927 de M. et Mme [E] ; Il ressort donc bien de ces actes que l'immeuble sis [Adresse 8] a été divisé en trois portions, dont l'une appartient désormais à M. [K] [W] pour l'avoir acquis des époux [Z], les deux autres étant la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ; Sur l'inopposabilité de la convention des 16 et 19 octobre 1925 soulevée par M. [K] [W], il résulte bien de son acte de vente du 21 septembre 1973, qu'il s'est porté acquéreur du lot appartenant à M. et Mme [Z] désigné comme suit : ' Dans un immeuble situé à [Adresse 8], d'une contenance superficielle de 120 m² environ, la fraction d'immeuble formant le lot numéro 1 (...) consistant en : - au rez-de-chaussée une boutique moitié sur cave et moitié sur terre-plein en façade sur rue, cuisine à la suite, - au premier étage deux chambres et une salle de bain, - grenier au dessus couvert en tuiles et un droit de copropriété de 10/39ème dans les parties communes à l'ensemble des copropriétaires telles que lesdites parties ont été déterminées dans un acte reçu par Maître [J], notaire au [Localité 6] les 16 et 19 octobre 1925, contenant convention de copropriété ; Il est également précisé à l'acte que l'acquéreur reconnaît avoir reçu une copie de la convention de copropriété des 16 et 19 octobre 1925 ci-dessus énoncée ; La convention des 16 et 19 octobre 1925 est donc expressément visée à son acte de vente ; L'article 1er de cette convention énumère les parties réputées communes aux trois propriétaires des trois portions de l'immeuble divisé sis à [Adresse 8], elle mentionne en article 2, que les parties réputées communes sont grevées de servitude d'indivision en raison de leur affectation et destination, la licitation ne pouvant être demandée, et en son article 3, que les parties réputées communes seront entretenues à frais communs et les frais supportés par tiers ou par moitié suivant qu'il s'agira de parties ou de canalisations communes aux trois propriétés ou seulement à deux d'entre elles outre que les dépenses d'eau d'après le compteur sont divisés en trois ; Dès lors contrairement aux affirmations de M. [K] [W], la convention des 16 et 19 octobre 1925 lui est bien opposable quand bien même l'acte de vente précise en page 6 que M. et Mme [Z] ont déclaré qu'ils n'ont conféré aucune servitude, et cette convention concerne bien le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] propriétaires des deux autres portions de l'immeuble divisé ; Les contestations maintenues en appel sont inopérantes ; M. [K] [W] maintient également que l'action du syndicat des copropriétaires est prescrite sur le fondement de l'article 706 du code de procédure civile ; Il invoque l'absence de réclamation depuis l'époque des anciens copropriétaires et soutient que l'acte reçu les 16 et 19 octobre 1925, tombé en désuétude, prescrit, ne peut servir de fondement à l'action en réclamation, outre il maintient qu'il n'a pas l'usage des parties communes à savoir les réseaux enterrés d'eau alors qu'il n'est pas raccordé aux eaux usées ; Aux termes de l'article 706 du code civil, la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans ; Il a été vu que l'immeuble du [Adresse 8] a été divisé en trois portions et que l'acte reçu les 16 et 19 octobre 1925 énumère en son article 1 les parties communes, lesquelles sont : - l'entrée formant couloir allant de la rue à la cour entre bâtiments - les cabinets d'aisance situés au rez-de-chaussée dans la cour - les escaliers du bâtiment sur la rue - les tuyaux servant à amener de l'eau ou l'évacuer et tous tuyaux ou canalisations en général destinées à un service commun aux trois propriétés, les tuyaux de descente d'eau des toits ou toutes canalisations en général qui ne serviraient qu'à l'usage de deux propriétés seront communs à ces deux propriétés seulement - le compteur d'eau - les minuteries d'éclairage, canalisations et appareils d'éclairage des parties communes - la partie cave où est le compteur d'eau ; Comme l'a dit le tribunal, M. [K] [W] ne peut sérieusement soutenir qu'il n'a plus l'usage des parties communes telles que listées dans la convention litigieuse, à savoir les réseaux enterrés d'eau, d'électricité et la cour commune ; Il ne produit aucune pièce au soutien de son affirmation ; Aucune prescription n'est encourue ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable la demande de paiement formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ; Sur le bien-fondé de la demande L'article 4 de la convention des 16 et 25 octobre 1925 prévoit que toutes décisions relatives à l'entretien des parties communes seront prises à la majorité et par suite si une dépense d'entretien ou d'aménagement est décidée par deux propriétaires elle sera obligatoire pour le troisième qui sera tenu de supporter et de payer son tiers dans la dépense ; Comme l'a dit le tribunal, M. [K] [W] ne saurait valablement déduire de ces dispositions que l'unanimité des deux propriétaires est requise pour engager le troisième propriétaire alors que l'article 4 prévoit que la décision doit être finalement adoptée à la majorité qui intervient dès lors que deux propriétaires sur trois ont approuvé les travaux ; S'agissant de l'extrait de compte établi par le syndic MT Habitat, produit en pièce 5 par le syndicat des copropriétaires, la contestation est inopérante dès lors que le syndicat des copropriétaires réclame la quote-part de travaux lui incombant au titre de ceux votés lors de l'assemblée générale extraordinaire du 6 mars 2012 et non ceux votés lors l'assemblée générale du 8 février 2011 ayant fait l'objet d'une régularisation exercice 2012 ; Lors de l'assemblée générale du 6 mars 2012, à laquelle était présent M. [K] [W], il a été rappelé en préambule des travaux votés (résolutions n° 8, 11 et 14), qu'ils sont en réponse à l'arrêté de péril n° 080400018a et font suite à l'assemblée générale du 8 février 2011 au cours de laquelle ces travaux avaient été votés à partir de devis d'entreprises qui se sont désistées ou ont disparu avant leur réalisation ; Par ailleurs, il a été vu que l'article 1er de la convention de 1925 prévoit que seront communs entre les propriétaires des trois portions d'immeuble divisé sis [Adresse 8] en ce qui concerne l'usage de ces portions d'immeubles : - l'entrée formant couloir allant de la rue à la cour entre bâtiments, - les cabinets d'aisance situés au rez-de-chaussée dans la cour, - les escaliers du bâtiment sur la rue, - les tuyaux servant à amener de l'eau ou l'évacuer et tous travaux ou canalisations en général destinés à un service commun aux trois propriétés, - les minuteries d'éclairage, canalisations et appareils d'éclairage des parties communes (...) ; L'article 3 de la convention des 16 et 19 octobre 1925 prévoit que les parties réputées communes seront entretenues à frais communs et les frais supportés par tiers ou par moitié suivant qu'il s'agira de parties ou de canalisations communes aux trois propriétés ou seulement à deux d'entre elles ; En l'espèce, les travaux votés par l'assemblée générale du 6 mars 2012 ont pour objet la mise aux normes des installations électriques, la réfection du réseau de canalisation de tout à l'égout et la réfection de la cour commune ; Le syndicat des copropriétaires produit les factures afférentes aux travaux querellés ; Les travaux réalisés par la société Hervé selon factures des 10 janvier, 12 février et 31 décembre 2013 concernent la réfection de l'électricité dans l'immeuble du [Adresse 1] à savoir la création d'une colonne de terre allant de la cave au 2ème étage, l'éclairage des couloirs des caves, le regroupement des coupe circuits ERDF existants au rez-de-chaussée, la mise en place d'un hublot avec bouton pressoir lumineux au-dessus de la porte d'entrée et la mise sous goulotte des câbles de téléphone et télévision du rez-de-chaussée et paliers des 1er et 2ème étages ; Les travaux de canalisations de tout à l'égout visent la réfection du collecteur principal et des raccordements secondaires dans la cour et en sous-sol et ceux de la cour ont trait à la maçonnerie et au terrassement ; Il apparaît que ces travaux sont intervenus à la suite des arrêtés d'insalubrité des immeubles du [Adresse 1] des 5 juin 2009 qui préconisent notamment la remise en état des installations électriques, la reprise de l'étanchéité des réseaux humides notamment des collecteurs en caves et des canalisations enterrées de la cour ; Comme l'a dit le tribunal, M. [K] [W] ne peut valablement contester sa participation à la dépense commune de ces travaux, et ce, d'autant qu'il ne produit aucune pièce démontrant l'absence de raccordement de sa portion d'immeuble aux eaux usées et la coupure du tuyau d'arrivée d'eau ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme justifiée par les factures produites de 12.375,65 € correspondant à sa quote part fixée à un tiers du montant des travaux conformément à la convention des 16 et 19 octobre 1925, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; Il n'y a pas lieu à restitution des sommes versées des causes du jugement déféré ; La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts ; Sur la demande de dommages et intérêts L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; La mauvaise foi de M. [K] [W] résulte de ce qu'il n'a réglé aucune somme qui lui était réclamée à la suite de la mise en demeure du 10 janvier 2013 alors qu'il a été présent à l'assemblée générale du 6 mars 2012 ayant voté les travaux et qu'il ne pouvait ignorer que les travaux à engager faisaient suite aux arrêtés d'insalubrité des immeubles du [Adresse 1] des 5 juin 2009 ; Le tribunal a exactement énoncé qu'il est certain que la carence de M. [K] [W] dans le paiement des dépenses communes alors que l'immeuble dont il est propriétaire fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité a perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété du [Adresse 1] et causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [K] [W] à payer au syndicat une indemnité de 2.000 € en réparation de ce préjudice ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [K] [W], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [K] [W] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne M. [K] [W] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT