Tribunal judiciaire, 24 mars 2025. 24/07409

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 7] JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 MARS 2025 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 24/07409 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSXY N° de MINUTE : 25/00416 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 1] représenté par son le cabinet SALTO GESTION SASU [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Me [V], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1432 C/ DEFENDEURS Monsieur [K] [G] [Adresse 5] [Localité 4] non représenté Madame [P] [Z] [Adresse 5] [Localité 4] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier. DÉBATS Audience publique du 17 Février 2025. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G] sont propriétaires des lots 2, 3 et 18 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par actes en date du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de : -condamner solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G] à lui payer la somme de 23 806,30 euros au titre des appels impayés au 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation -condamner solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G] à lui payer la somme de 336 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 -condamner solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts -condamner solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, -dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens. La clôture est intervenue le 7 janvier 2025 par ordonnance du même jour. Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G], régulièrement assignés selon les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant : -des justificatifs de propriété -le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires d’approbation des comptes du 18 juillet 2024 -un décompte des impayés arrêté au 28 juin 2024 à la somme de 24 427,79 euros -des appels de provisions et régularisations de charges. Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 621,49 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte. En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23 806,30 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 28 juin 2024. Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’un motif de solidarité, celle-ci ne sera pas retenue. La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024. Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : -frais de lettres de mise en demeure d’un montant de 36 euros, -honoraires d’avocat d’un montant de 300 euros, Soit un montant total de 336 euros. En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées. En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la lettre de mise en demeure préalable prévue à l’article 10-1 précité, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, il ressort du décompte que Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G] ne se sont acquittés d’aucune charge de copropriété depuis l’acquisition de leurs lots suivant jugement d’adjudication. Ce refus de s’acquitter des charges, sans s’en expliquer auprès du syndicat des copropriétaires, caractérise leur mauvaise foi. Leur refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G] seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, sans qu'il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, -Condamne à proportion de leurs quote-parts indivises Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93) les sommes de : -23 806,30 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 28 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 -1 000 euros à titre de dommages et intérêts, -Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93) au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, -Condamne in solidum Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G] aux dépens de l’instance, -Condamne in solidum Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé. Fait au Palais de Justice, le 24 Mars 2025 LE GREFFIER LE JUGE Sakina HAFFOU Aliénor CORON