Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N° 25/
Référés Cabinet 4
ORDONNANCE DU : 28 Mars 2025 prorogée au 30 Mai 2025
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Janvier 2025
N° RG 24/00749 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4QRO
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.D.C. de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. GIA [Localité 7] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
Monsieur [L] [O]
né le 16 Mai 1942 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE
Madame [K] [O]
née le 29 Juin 1949 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :
La copropriété sise [Adresse 4] se compose d’un bâtiment à usage d’habitation, dont une des façades se situe en limite de la propriété située [Adresse 2] et qui appartient à [L] [O] et [K] [O] née [M].
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2023, la réalisation de travaux de ravalement et d’isolation thermique des façades de la résidence a été votée.
Par lettre du 15 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a informé [L] [O] et [K] [O] du vote des travaux et de la nécessité de passer par leur jardin.
Par courriel du 29 juin 2023, [L] [O] a indiqué qu’un tel projet nécessitait la rédaction d’une convention prévoyant les mentions inhérentes à cette intervention.
Une réunion entre les parties s’est tenue le 11 juillet 2023.
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 septembre 2023, la réalisation des travaux d’isolation thermique des façades a été annulée et la réalisation de travaux de ravalement simple du mur pignon gauche a été votée.
Par courriel du 28 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a informé [L] [O] de l’annulation des travaux d’isolation thermique et demandé ses disponibilités afin de faire dresser un procès-verbal de constat avant travaux.
L’utilisation d’un échafaudage suspendu a été décidée par le Syndicat des copropriétaires.
Par courriel du 3 octobre 2023, [L] [O] a réitéré sa demande de rédaction d’une convention écrite prévoyant les modalités d’exécution de l’intervention, outre le versement d’une indemnité pour trouble de jouissance à hauteur de 150 € par jour à compter de la date de l’installation de l’échafaudage suspendu et jusqu’à son enlèvement, ainsi que d’une caution d’un montant de 1 500 €.
Le 12 octobre 2023, l’architecte en charge de la maîtrise d’œuvre de l’opération a adressé aux Syndicat des copropriétaires un calendrier des travaux.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 octobre 2023, restée vaine, le conseil du Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a demandé à [L] [O] et [K] [O] de laisser libre accès à la façade de leur immeuble pour la réalisation des travaux de ravalement.
*
Par actes de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS GIA [Localité 7] IMMOBILIER, a assigné en référé [L] [O] et [K] [O], au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins d’entendre :
- condamner conjointement et solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [K] [O] à laisser le libre accès à leur propriété pour que soit dressé un constat par commissaire de justice avant l’exécution des travaux envisagés par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] aux frais dudit Syndicat, à charge pour la copropriété de prévenir Monsieur [L] [O] et Madame [K] [O] 15 jours avant l’intervention du commissaire de justice, le tout sous peine d’astreinte de 500 € par infraction constatée,
- condamner conjointement et solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [K] [O] à laisser le libre accès à leur propriété aux fins que soit dressé un constat par commissaire de justice de l’état de la propriété après les travaux réalisés par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], aux frais dudit Syndicat, à charge pour la copropriété de prévenir Monsieur [L] [O] et Madame [K] [O] 15 jours avant le constat, le tout sous peine d’astreinte de 500 € par infraction constatée,
- condamner conjointement et solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [K] [O] à laisser le libre accès à leur propriété située [Adresse 3] pendant une période de six semaines, à charge pour la copropriété de prévenir Monsieur [L] [O] et Madame [K] [O] de la date du début des travaux 15 jours avant l’exécution de ceux-ci, le tout sous peine d’astreinte journalière de 150 € par jour de retard,
- dire et juger que le magistrat des référés se réservera la possibilité de liquider les astreintes,
- condamner conjointement et solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [K] [O] au règlement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
A l’audience du 28 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], a maintenu l’ensemble de ses demandes et sollicité le rejet de toutes les prétentions et argumentations formulées par les époux [O].
[L] [O] et [K] [O], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, ont demandé de :
- juger que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ne justifie par d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite relatif aux travaux de ravalement de façade,
- juger que les conditions tenant à l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies,
- débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes,
- condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à Monsieur [L] [O] et Madame [K] [O] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Par ordonnance de ce siège du 27.09.2024, les parties ont été enjointes à participer à une réunion d’information sur la médiation et invitées à se prononcer à l’issue sur le fait de s’orienter vers une médiation judiciaire.
Cette invitation n’ayant pas été suivie d’effets, les parties, appelées à l’audience du 17.01.2025, ont maintenu leurs demandes en l’état antérieur.
L’affaire a été mise en délibéré au 28.03.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,
Sur la demande principale
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le dommage imminent s`entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Si l’existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu`une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés il refuser de prescrire la mesure sollicitée.
Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d`une règle de droit résultant d`un fait matériel ou juridique, le juge des référés pouvant mettre fin à un tel trouble en cours de réalisation.
Le tour d’échelle est la synthèse pratique entre le droit de propriété et l’interdiction d’abuser de ce droit.
Il trouve tout particulièrement son sens dans les zones densément peuplées, notamment dans les grandes villes, pour permettre d’éviter que les intérêts privés ne l’emportent sur l’intérêt général.
Le tour d’échelle, qui n’est pas une servitude, consiste en une demande d’autorisation temporaire à passer par un fonds voisin pour procéder à des travaux de réparation indispensables et impossibles à réaliser selon d’autres modalités.
Le juge détermine les modalités du passage, notamment leur fréquence, son assiette, sa durée, son entretien et s’il y a lieu à une éventuelle indemnisation.
L’octroi d’un « droit de tour d’échelle » par le juge des référés suppose qu’il soit démontré que:
- les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve,
- les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer,
- la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux ; les éventuels dommages engendrés par eux devant donner lieu à indemnisation.
Il résulte de l’examen des pièces, notamment des photographies des deux parties, que le mur pignon de la copropriété se trouve sur ou à proximité immédiate de la limite divisoire des fonds, de sorte qu’il est absolument impossible de procéder à des travaux sur ce pignon ou à son ravalement sans passer par la propriété de [L] [O] et [K] [O] née [M] ou en surplomb.
Ces travaux sont indispensables à la conservation d’un immeuble relativement ancien, et le ravalement du reste de l’immeuble a été réalisé, à l’exception du mur pignon en cause.
Il est démontré par la production d’un procès-verbal n°11 de ravalement des façades du 18.12.2023 « qu’une bande de reprise de fissure sur le pignon s’est décrochée ».
Il résulte des débats, des conclusions et pièces versées, que l’assemblée générale des copropriétaires, qui souhaitait faire procéder à des travaux d’isolation, y a renoncé pour réduire les nuisances occasionnées à [L] [O] et [K] [O] née [M].
Enfin, il a été décidé de recourir à un pont suspendu, pour réduire au maximum l’emprise sur le fonds de [L] [O] et [K] [O] née [M].
Dès lors, ces travaux sont indispensables à la conservation de l’immeuble et ne peuvent être réalisés par un autre moyen technique.
Il résulte des débats, des conclusions et pièces versées, que l’assemblée générale des copropriétaires, qui souhaitait faire procéder à des travaux d’isolation, y a renoncé pour réduire les nuisances occasionnées à [L] [O] et [K] [O] née [M], que depuis mars 2023, il a été recherché une solution concertée avec [L] [O] et [K] [O] née [M] afin de réduire au maximum les nuisances occasionnées et de faire droit à leurs demandes.
En l’état, il est versé aux débats par les deux parties un courrier du conseil de [L] [O] et [K] [O] née [M] en date du 21.11.2023 indiquant :
« Par conséquent, il conviendra d'établir une convention prévoyant:
La réalisation aux frais du Syndicat des Copropriétaires d'un constat d'huissier avant et après travaux,
Un délai d'intervention calqué sur le devis de l'entreprise, les modalités d'intervention, à savoir pont suspendu, moyen d'accès,
La production d'un diagnostic d'amiante, conformément à l'arrêté du 16 juillet 2019,
Les modalités de réalisation des travaux (engagement de l'entreprise à n'accéder que par le haut, mesures prévues par l'entreprise pour assurer la protection du bien immobilier de mes clients),
Une proposition indemnitaire de 75 € par jour de travaux avec une indemnité journalière de 150 € par jour de retard à compter du dépassement des délais prévus par l'entreprise. »
Les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, démontrent la volonté de pouvoir réaliser des constats avant et après les travaux.
Il est versé aux débats un diagnostic relatif à la présence d’amiante sur la zone concernée, concluant à l’absence d’amiante.
Il est versé aux débats un document établi par l’entreprise SPACE en date du 16.01.2024, indiquant la procédure de pose de l’échafaudage volant et des protections et la procédure de traitement des pignons, accompagné d’un schéma et des notices des produits utilisés. Ce document mentionne les protections de la végétation et des sols, et indique même l’interdiction de « nettoyage au KARCHER ».
Un planning prévisionnel était initialement prévu ; il n’est actuellement plus d’actualité, au vu des délais écoulés, mais la durée des travaux est prévue par le demandeur.
Faute d’accord permettant la rédaction d’une convention, il est demandé une ordonnance.
La jurisprudence, constante en la matière, prévoit l’indemnisation des dommages engendrés par les travaux, mais pas nécessairement d’indemnité d’occupation, ni au titre de la perte de jouissance.
[L] [O] et [K] [O] née [M] se sont opposés à toutes les solutions amiables recherchées, y compris dans le cadre d’une médiation judiciaire, de sorte qu’il est désormais urgent de procéder aux travaux de ravalement, qui permettront de remettre en place des bandes de reprise des fissures.
Il sera dès lors fait droit à toutes les demandes du syndicat des copropriétaires.
Au regard de la chronologie des faits, l’astreinte est seule de nature à garantir la bonne exécution de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
[L] [O] et [K] [O] née [M], qui succombent, seront condamnés solidairement à payer à , le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.
Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
Condamnons solidairement [L] [O] et [K] [O] née [M] à laisser le libre accès à leur propriété située [Adresse 2] :
Au commissaire de justice désigné par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, aux fins que soit dressé un constat de l’état des lieux de leur propriété avant l'exécution des travaux détaillées ci-dessous, aux frais syndicat des copropriétaires, Au commissaire de justice désigné par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, aux fins que soit dressé un constat de l’état des lieux de leur propriété après l'exécution des travaux détaillées ci-dessous, aux frais syndicat des copropriétaires, Aux travaux de ravalement de façade du mur pignon de la copropriété [Adresse 3], à l’échafaudage suspendu pour y procéder et aux divers ouvriers en entrepreneurs qui en sont chargés par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, et ce pendant une période de six semaines, communiquée par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice ;
Disons qu’il appartiendra au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, d’aviser [L] [O] et [K] [O] née [M] des dates de constats et des dates de début et de fin des travaux par voie de commissaire de justice, au plus tard 15 jours avant ces dates ;
Faute d’exécution spontanée aux dates ainsi indiquées, condamnons in solidum [L] [O] et [K] [O] née [M] au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 500 € par infraction constatée, et ce pendant 12 mois ;
Condamnons solidairement [L] [O] et [K] [O] née [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum [L] [O] et [K] [O] née [M] aux dépens de l’instance en référé.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
