Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/55656 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GJI
N° : 4
Assignation du :
08 Août 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 19 novembre 2024
par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. BELCOURT
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS - #A0942
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. TATA LOUISA
[Adresse 2]
[Localité 1]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 07 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2013, la SCI Belcourt a donné à bail commercial à la société Tata Louisa des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2013, moyennant un loyer annuel de 15 360 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.
Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer au preneur, par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 19 294, 60 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2024.
Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Belcourt, a, par exploit délivré le 8 août 2024, fait citer la société Tata Louisa devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu,
- Ordonner l’expulsion de la société Tata Louisa,
- Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués,
- Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- Condamner, à titre de provision, la société Tata Louisa à lui verser la somme de 16 702, 52 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 1er août 2024 inclus,
- Condamner la société Tata Louisa à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer actualisé majoré de 10 %, soit la somme mensuelle de 1 826 euros hors taxes et hors frais et charges, et ce du jour de la résiliation du bail à celui de la libération complète des locaux et la restitution des clés,
- Dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,
- Condamner la société Tata Louisa à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer délivrés.
A l’audience du 7 octobre 2024, la demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.
Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société Tata Louisa n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 5 juillet 2024 par la SCI Belcourt à la société Tata Louisa pour avoir paiement de la somme de 19 294, 60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2024.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
La lecture du décompte produit arrêté au 4 octobre 2024 permet de constater que la défenderesse n’a pas intégralement soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 août 2024.
Sur la demande relative à l’expulsion
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif. En revanche, il n’est pas justifié en l’espèce de la nécessité de prononcer une astreinte. Cette demande de ce chef sera donc rejetée.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur les demandes de provisions
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
En l’espèce, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 10% du loyer annuel. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.
Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Sur la demande relative à l’arriéré locatif
La SCI Belcourt justifie par la production du contrat de bail, du commandement de payer, et d’un décompte actualisé au 4 octobre 2024 que le preneur a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, une somme de 16 702, 52 euros, échéance du mois d’août 2024 comprise, somme à laquelle il sera condamné à titre provisionnel.
Sur les demandes accessoires
La société Tata Louisa, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’à verser à la SCI Belcourt une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 500 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 5 août 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Tata Louisa et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Rejetons la demande de la SCI Belcourt que cette expulsion soit assortie d’une astreinte ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
Condamnons la société Tata Louisa à payer à la SCI Belcourt une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
Condamnons, par provision, la société Tata Louisa à payer à la SCI Belcourt la somme de 16 702, 52 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er août 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse) ;
Condamnons la société Tata Louisa aux dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 5 juillet 2024 ;
Condamnons la société Tata Louisa à payer à la SCI Belcourt la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes de la SCI Belcourt ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 19 novembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Sophie COUVEZ
