Cour de cassation, 31 mars 2016. 14-20.501

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 31 mars 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10155 F Pourvoi n° Y 14-20.501 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. [S] [I], domicilié [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 24 mars 2014 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société [C], dont le siège est [Adresse 3], 2°/ à Mme [Y] [R], domiciliée [Adresse 1], prise en qualité de mandataire de la société Francesca et mandataire liquidateur de la société Centrale déco, défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 23 février 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [I], de Me Blondel, avocat de Mme [R], ès qualités, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société [C] ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [I] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [I] ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. [C] et la somme de 3 000 euros à Mme [R], ès qualités ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille seize. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. [I] Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bail commercial formé le 30 août 2005 entre la SCI FRANCESCA et Monsieur [I] était atteint de fraude et inopposable à SCI [C], dit que la convention de sous location formée entre Monsieur [I] et la Sté CENTRALE DECO était atteinte de fraude et inopposable à la SCI [C], ordonné l'expulsion de Monsieur [I], sous astreinte, condamné Monsieur [I] à verser à la SCI [C] une indemnité d'occupation mensuelle de 14 784 €, à compter du 8 août 1986, et rejeté les demandes indemnitaires et de remboursement présentées par Monsieur [I], AUX MOTIFS QUE Monsieur [I] soutient à bon droit qu'à défaut de publicité sur le RCS, la dissolution de la SCI FRANCESCA n'était pas opposable à Monsieur [I], ne produit aucun effet à son égard, et qu'elle n'est pas opposable aux tiers qui peuvent se prévaloir de la survie de la société ; que, pour contester la bonne foi de Monsieur [I], la société [C] évoque la collusion frauduleuse avec Monsieur [F] au motif qu'une somme de 150 000 €, correspondant aux 48 premiers mois de loyer aurait été virée sur un compte d'une banque domiciliée à [Localité 1], en République Dominicaine, entre les rnains de l'ancien gérant, et non de la SCI venderesse ; que Monsieur [I] fait valoir que le tribunal a admis sans preuve que les deux sommes de 150 000 € n'ont pas été créditées sur un compte de la SCI FRANCESCA, et qu'en toute hypothèse, s'il s'avère que la SCI FRANCESCA n'a effectivement rien perçu, il lui appartient de se retourner contre Monsieur [F], car les virements ont bien été adressés au bailleur, la SCI FRANCESCA, ainsi que cela est démontré par les ordres versés aux débats ; qu'il ajoute que ce contrat de bail constitue un juste titre, et répond aux conditions posées par les articles 1743 et 1328 du code civil, pour être jugé opposable à l'acquéreur du bien immobilier, qu'en application de l'article 1743 du code civil, ce contrat de bail s'impose donc à la SCI [C], qui est devenue partie au contrat ; que la société [C] étant partie au contrat de bail ne peut qu'en contester la validité, pour conclure à sa nullité, et non à son inopposabilité ; que selon Monsieur [I], la décision du tribunal de grande instance de Pointe à Pitre ayant jugé « inopposable à l'acquéreur du bien » le contrat de bail signé le 30 août 2005, au prétexte d'une prétendue collusion frauduleuse entre le preneur et le bailleur initial (fraude dont la preuve n'est d'ailleurs pas rapportée) est donc contraire au droit positif ; que sur la nullité et l'inopposabilité du bail, c'est à bon droit et par des motifs pertinents que la cour approuve que le premier juge a déclaré le bail frauduleux, et inopposable à l'acquéreur du bien ; que les éléments démontrant la fraude sont les suivants : -le bail est conclu pour une durée de 11 ans, ce qui l'exclut d'une partie du régime protecteur des baux commerciaux et surtout moyennant un loyer mensuel de 3125 € soit 1,70 € le m2, soit également en dessous de la valeur locative de l'immeuble, (Monsieur [I] le sous loue à la Sté CENTRALE DECOR 14 784 €, soit presque cinq fois le loyer réglé à Monsieur [F]), -il est prévu un droit au bail, plus fréquent en matière de fonds de commerce que d'entrepôt correspondant à 4 années de loyer, -le paiement de 48 loyers d'avance et du droit au bail est intervenu le jour même de la signature avant même la prise d'effet reportée au 1er novembre 2005 ; que le bail contenait promesse unilatérale de vente au prix de 200 000 € à l'issue des quatre premières années sans commune mesure avec le montant du loyer, -le bailleur a participé à la signature de la convention de sous location à un loyer plus de 4 fois supérieur sans réclamer l'augmentation prévue à l'article L.145-31 du code de commerce ; que Monsieur [I] fait valoir en réponse que les versements ont été faits au compte ouvert au nom de la SCI FRANCESCA et que Maître [R] doit se retourner contre Monsieur [F], au cas où ces fonds n'auraient pas été retrouvés ; qu'il est exact que la somme de 150 000 € correspondant aux 48 premiers mois de loyers et la somme de 150 000 € correspondant au droit au bail ont été payées par des ordres de virement sur le compte bancaire, de la « SCI FRANCESCA c/ Monsieur [F] [Z] à la BANCO [Localité 1] de la République Dominicaine » ; mais qu'il est clair que le liquidateur n'est pas en mesure de récupérer ces fonds à l'étranger ; qu'en procédant à un paiement dans de telles conditions alors que le siège social de la SCI était en Guadeloupe, et pour un bail dont les conditions sont tout à fait inhabituelles, Monsieur [I] qui a caché volontairement à Maître [R], et à Monsieur [B], la signature du bail commercial ainsi que celle du contrat de sous location a participé en connaissance de cause à la fraude ; que dès lors, sa complicité de fraude interdit au bénéficiaire du bail de se prévaloir de l'article 1743 du code civil à l'encontre de l'acquéreur ; que le bail doit être déclaré inopposable à Monsieur [B] ; que sur l'inopposabilité de la sous location à la Sté CENTRALE DECO, la cour approuve que le premier juge a déclaré le contrat de sous location inopposable à l'acquéreur du bien ; que le premier juge a tiré les conséquences qui s'imposaient de cette inopposabilité en ordonnant l'expulsion de Monsieur [I] et de tous occupants de son chef ; 1 ) ALORS QUE la fraude de nature à entraîner l'inopposabilité d'une convention à un tiers impose de relever que celle des parties à laquelle la fraude est attribuée a eu conscience d'agir en fraude des droits de ce tiers ; qu'en l'espèce, la dissolution de la SCI FRANCESCA n'a pas été publiée au RCS et la cessation en conséquence des pouvoirs de son gérant statutaire n'est pas opposable aux tiers ; qu'en conséquence, le bail commercial formé entre la SCI FRANCESCA, représentée par Monsieur [F], son gérant statutaire, et Monsieur [I] est opposable à la SCI FRANCESCA et à ses ayants cause ; que de même, à défaut de publication de la promesse de vente du terrain, antérieure au bail litigieux, et en l'état d'un bail ayant date certaine, celui-ci s'imposait à la SCI bailleur ; que la cour d'appel, pour déclarer le bail inopposable aux tiers et notamment à la SCI [C], acquéreur du terrain que la SCI FRANCESCA lui a vendu après sa dissolution et sur lequel était édifié le local loué, s'est déterminée en considération des conditions du bail et du paiement de sommes dues en exécution du bail sur le compte bancaire de la SCI FRANCESCA en République Dominicaine ; qu'en statuant ainsi, sans constater que Monsieur [I] avait eu connaissance de la dissolution de la société, de la cessation des fonctions de son gérant et de la promesse de vente du terrain, et avait eu conscience de porter atteinte aux droits de la SCI, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la règle fraus omnia corrumpit ; 2) ALORS QU'à titre subsidiaire, Monsieur [I] a fait valoir dans ses conclusions, que la SCI [C], se substituant à Monsieur [B] dans les droits provenant de la promesse synallagmatique de vente formée le 29 janvier 2005, avec la SCI FRANCESCA représentée par Monsieur [F], son gérant, n'avait pas intérêt à agir, pour être dépourvue de tout droit né de cette promesse authentique de vente, formée comme le bail litigieux, avec Monsieur [F], après la dissolution de la société, la réitération de la promesse de vente par acte du 8 août 2006 ne l'étant pas davantage, à défaut d'une nouvelle délibération de l'assemblée générale conférant le pouvoir d'aliénation au gérant ou à un tiers désigné ; qu'en s'abstenant de répondre à ces moyens d'où il ressortait que la SCI [C] ne pouvait pas se prévaloir d'un titre à opposer à Monsieur [I], disposant pour sa part d'un bail ayant date certaine, et en déclarant néanmoins l'action de la SCI [C] recevable et fondée, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 3) ALORS QUE dans ses conclusions, Monsieur [I] contestait le montant de l'indemnité d'occupation dont le paiement lui avait été imposé, à compter du 8 août 2006, date de l'acte authentique de vente du bien sur lequel le local loué était édifié, local libéré le 31 janvier 2013 ; qu'il faisait valoir que l'indemnité d'occupation, destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur ne pouvait pas dépasser le montant du loyer contractuellement fixé, soit 3125 € mensuel, sous déduction des loyers du sous locataire, saisis par la SCI bailleur et dont elle avait déjà reçu paiement; qu'en fixant le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 14 784 €, montant du sous loyer, déjà saisi par la SCI FRANCESCA depuis octobre 2006, la cour d'appel qui n'a pas justifié sa décision a, en statuant ainsi, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.