Tribunal judiciaire, 24 février 2026. 25/03043

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1] NAC: 5AA N° RG 25/03043 N° Portalis DBX4-W-B7J-UPKT ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 24 Février 2026 E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE C/ [O] [M] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 24 Février 2026 à L’E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mardi 24 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 02 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Mme [N] [T], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial ET DÉFENDEUR M. [O] [M], demeurant ETG [Adresse 5] représenté par Maître Saliha SADEK, avocate au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Catherine CHAGNOT, avocate au barreau de TOULOUSE EXPOSE DU LITIGE : Par acte du 18 mars 2021, à effet du même jour, l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a donné à bail à Monsieur [O] [M] un bien à usage d’habitation ([Adresse 6] situé [Adresse 7] à [Localité 3] pour un loyer de 300,64 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 76,73 euros. Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a fait signifier le 26 mars 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Le 13 juin 2025, l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE a fait assigner Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 2 décembre 2025 en lui demandant de : - constater la résiliation de plein droit du bail, conformément à la clause résolutoire qui y est insérée, - entendre en conséquence ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [O] [M] et celle tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, - condamner le requis par application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile alinéa 2 à payer au requérant : * la somme provisionnelle de 1.583,81 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu, * une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour ou le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à libération effective des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef, * autoriser en cas de départ volontaire et d’abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en garde meubles aux frais des défendeurs, * condamner au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile * Voir condamner le défendeur en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, L’affaire a été débattue à l’audience du 2 décembre 2025. Lors des débats, l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE, régulièrement représenté, maintien ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.868,94 euros, hors frais, selon un décompte fourni à l’audience. Monsieur [O] [M], représenté par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de : - déclarer bien fondé Monsieur [M] en la totalité de ses demandes, fins et conclusions, Y faisant droit, - débouter [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT de l’intégralité de ses demandes, - accorder un délai de trois ans à Monsieur [M] pour apurer la dette locative, A titre subsidiaire, - accorder un délai de deux ans à Monsieur [M] pour apurer la dette locative En tout état de cause : - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire durant le délai accordé, Au soutien de ses demandes, il indique que ses impayés de loyers résultent d’un non renouvellement de son titre de séjour et qu’un recours est en cours devant le Tribunal Administratif, ce qui l’empêche de travailler et de bénéficier des aides de la CAF. Il expose avoir entrepris des démarches afin d’obtenir un titre de séjour sur le motif “métier en tension” et sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ainsi que le rejet des demandes sur le fondement de l’article 700 et des dépens compte tenu de sa situation. En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties. Monsieur [O] [M] n’a pas déféré aux convocations du 4 avril 2025 et du 18 juillet 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 février 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la compétence du juge des référés : En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - Sur la recevabilité de l’action : L’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE justifie avoir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique le 27 mars 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2025, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de cette loi, applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été signifié le 26 mars 2025, pour la somme en principal de 1.021,27 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 26 mai 2025. Cependant Monsieur [O] [M] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat. Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VI, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [O] [M] n’a pas réglé le loyer courant car seul un versement de 285 euros est intervenu le 30 novembre 2025, et ce alors même que le montant du loyer et des charges courants s’élèvent à la somme de 444,63 euros. En outre, la situation administrative de Monsieur [O] [M], au jour de l’audience, témoigne de ce que ce dernier ne peut pas encore obtenir un emploi tant qu’il n’a pas obtenu un titre de séjour. Il ne justifie pas davantage de ses capacités à apurer la dette dans le temps. Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment, par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut donc être fait droit à la demande de Monsieur [O] [M] à ce titre. Par conséquent, la demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin. Monsieur [O] [M] qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispostif. Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges et ce jusqu'à libération effective des lieux. - Sur la demande d'expulsion "immédiate" : L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT sollicite l'expulsion immédiate du locataire, de sorte qu'il convient d'en conclure qu'il demande la suppression du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Or, le bailleur ne justifie pas les fondements de sa demande, alors qu'il s'agit d'un délai légal de principe. La demande de L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT sera, par conséquent, rejetée de ce chef. - Sur la demande d'inventaire et de stockage des meubles : Il n'y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d'expulsion puisque d'une part, les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution le déterminent et d'autre part, il s'agit pour l'heure d'une hypothèse encore non réalisée. En conséquence, la demande de L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT sera rejetée de ce chef. - Sur les demandes en paiement : L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation. Il est produit par l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [O] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.868,94 euros au 02 décembre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus). Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dus en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux. Monsieur [O] [M] ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant doit être condamné au paiement de la somme de 2.868,94 euros. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Monsieur [O] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 444,63 euros, à compter de cette date. - Sur la demande de délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire : L'article 1343-5 du Code Civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, Monsieur [O] [M] sollicite l'octroi des délais de paiement les plus larges en se référant à cet article et en mettant en avant sa condition de particulier. Il indique être dans l’attente de l’obtention d’un nouveau titre de séjour afin de lui permettre de retrouver un emploi. Toutefois, malgré ses efforts afin de régulariser sa situation, il demeure une incertitude tenant au recours introduit devant le Tribunal administratif de Toulouse, comme de la perspective, dans l’hypothèse favorable, de sa date de réemploi, ne permettant pas une appréciation objective de sa capacité à payer sa dette locative dans le temps. En conséquence, la demande de Monsieur [O] [M] sera rejetée de ce chef. - Sur les mesures accessoires : En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [O] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention et des expulsions locatives, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de condamner Monsieur [O] [M] à la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire. PAR CES MOTIFS Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS au 26 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2021,liant l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE à Monsieur [O] [M] concernant un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 3] ; REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [M] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; REJETONS la demande de l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE de suppression des délais légaux ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE pourra deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; REJETONS la demande de l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE au titre de la séquestration des meubles et RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L433-1, L433-2 et R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS à titre provisionnel à compter de la dette d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer augmenté de la provision sur charges (444,63 euros par mois à la date de l’audience) ; CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à payer à l’EPIC [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT L’OPH DE LA MÉTROPOLE TOULOUSAINE à titre provisionnel la somme de 2.868,94 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 2 décembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ; REJETONS la demande de délai de paiement sur 24 mois ; CONDAMNONS Monsieur [O] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à payer à L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETONS les amples demandes des parties : RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé, et mis à disposition les jour, mois et an susdits ; LE GREFFIER LA JUGE