Texte intégral
CIV.3
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er décembre 2016
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 1360 F-D
Pourvoi n° P 15-21.968
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par :
1°/ M. [B] [D], domicilié [Adresse 2],
2°/ la société Victoria Holding, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],
contre l'arrêt rendu le 15 avril 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant :
1°/ à la société D'Chez eux, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 3],
2°/ à la société Hôtel de France, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],
défenderesses à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 2 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de M. [D] et de la société Victoria Holding, de la SCP Caston, avocat de la société D'Chez eux, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 avril 2015), que la société Hôtel de France, locataire en vertu d'un bail commercial d'un immeuble appartenant à M. [D] et à la société Victoria Holding, en a sous-loué, avec l'autorisation des bailleurs, une partie à la société D'Chez eux, exploitant un fonds de vins, liqueur et restaurant suivant un bail renouvelé le 1er avril 2000 pour une durée de neuf ans ; que, le 1er avril 2008, la société Hôtel de France a donné congé à la société D'Chez eux à effet du 31 mars 2009, avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que, le 26 septembre 2008, les propriétaires ont délivré congé à la locataire principale avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction à effet au 31 mars 2009 ; que, par actes extra-judiciaire des 8 et 9 septembre 2010, la société D'Chez eux a demandé aux propriétaires le renouvellement du bail ; que, le 21 janvier 2011, ces derniers lui ont notifié qu'ils n'entendaient pas s'opposer à la conclusion d'un nouveau bail moyennant un loyer revalorisé ; que la société D'Chez eux a assigné les propriétaires et la locataire principale aux fins de voir juger qu'exerçant son droit direct au renouvellement du bail, elle disposait d'un bail envers les propriétaires depuis le 1er octobre 2010 ;
Attendu que, pour reconnaître à la société D'Chez eux un bail envers M. [D] et la société Victoria Holding, l'arrêt retient que les bailleurs principaux ne peuvent se contredire au détriment d'autrui en revenant, sans invoquer d'erreur sur la portée de leur accord donné au renouvellement du bail au profit de l'ancienne sous-locataire, une première fois par acte d'huissier, puis renouvelé par conclusions et constaté par le tribunal ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les bailleurs faisaient valoir que, pour reconnaître à la sous-locataire l'exercice de son droit direct au renouvellement du bail, leur accord avait été donné dans l'ignorance de ce que les locaux sous-loués étaient reliés par une porte de communication au reste de l'immeuble, ce dont il résultait qu'ils invoquaient une erreur quant à la portée de leur accord, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. [D] et de la société Victoria Holding tendant à la dénégation du droit au renouvellement du bail au bénéfice de la société D'Chez eux, dit que la date d'entrée en vigueur du nouveau bail commercial entre cette société et M. [D] et la société Victoria Holding est le 1er avril 2009, dit sans objet les demandes au titre d'une indemnité d'occupation et d'expulsion, déboute la société D'Chez eux de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction, l'arrêt rendu le 15 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société D'Chez eux aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société D'Chez eux à payer à M. [D] et à la société Victoria Holding la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. [D] et la société Victoria Holding.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de M. [D] et de la société Victoria Holding tendant à la dénégation du droit au renouvellement du bail au bénéfice de la société D'chez Eux ;
AUX MOTIFS QUE « si la dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux peut être invoquée à tout moment de l'instance en renouvellement du bail et qu'en l'espèce, la demande de dénégation, nouvelle en cause d'appel, n'est invoquée que pour voir écarter les prétentions de l'adversaire, de sorte qu'elle peut être considérée au visa de l'article du code de procédure civile comme recevable bien que présentée pour la première fois en cause d'appel, il n'en demeure pas moins que cette demande ne doit pas se heurter à un accord constaté judiciairement ; qu'il convient de rappeler que, suivant notification du 21 janvier 2011, en réponse à la demande de la sous-locataire à pouvoir bénéficier d'un droit direct, les bailleurs principaux ont fait savoir à la société D'chez Eux qu'ils n'entendaient pas s'opposer à la conclusion d'un nouveau bail, moyennant un loyer annuel de 45.000 €, qu'ils ont par leurs dernières conclusions signifiées le 17 octobre 2012, demandé au tribunal de constater qu'ils n'étaient pas opposés « à l'exercice du droit direct par l'ancien sous-locataire en l'acceptant explicitement par leur notification en réponse du 31 janvier 2011 qui précise le montant du loyer sollicité » ; que le tribunal a dans ces conditions rappelé dans les motifs du jugement que les parties s'accordaient pour constater que la société D'Chez Eux réunit les trois conditions nécessaires pour opposer de plein droit à M. [D] et à la SAS Victoria Holding un droit direct au bénéfice d'un nouveau bail, ces trois conditions étant la régularité de la location, l'absence d'indivisibilité des locaux et la disparition du bail principal ; que les bailleurs s'abstiennent devant la cour de démontrer de façon argumentée tant en fait qu'en droit ce qui permettrait de considérer désormais que les locaux sont indivisibles, alors que la porte de communication litigieuse existe depuis de nombreuses années, et qu'ils ne prétendent à aucune erreur quant à la portée de leur accord de principe donné au renouvellement du bail à l'ancienne sous-locataire ; que les deux fonds ont en effet été exploités distinctement pendant de nombreuses années, nonobstant l'existence de cette communication interne, et l'expert [J] qui a visité les locaux a considéré lui-même que l'existence de cette communication ne constituait aucune gêne importante au commerce exploité dans les locaux à usage de restaurant ; qu'en conséquence, les bailleurs principaux ne peuvent se contredire au détriment d'autrui en revenant, sans invoquer d'erreur, sur la portée de leur accord donné une première fois par acte d'huissier, puis renouvelé par conclusions et constaté par le tribunal quant au renouvellement du bail au profit de l'ancienne sous-locataire ; que la demande tendant à voir dénier à l'ancienne sous-locataire l'exercice du droit direct doit donc être rejetée » ;
1°/ ALORS QUE, le contrat judiciaire ne se forme qu'autant que les parties s'obligent dans les mêmes termes et que leur engagement réciproque est constaté par le juge ; qu'en l'espèce, si le tribunal de grande instance a relevé que les parties s'accordaient pour constater que la société D'chez Eux réunissait les trois conditions nécessaires pour opposer de plein droit à M. [D] et à la société Victoria Holding un droit direct au bénéfice d'un nouveau bail, ces trois conditions étant la régularité de la sous-location, l'absence d'indivisibilité des locaux et la disparition du bail principal, il a cependant constaté qu'elles s'opposaient, non seulement sur la date d'entrée en vigueur du nouveau bail, mais également sur le montant du loyer de celui-ci ; qu'en conséquence, la cour d'appel ne pouvait valablement considérer que le tribunal aurait constaté un engagement réciproque des parties dans les mêmes termes, quant au renouvellement du bail au profit de l'ancienne sous-locataire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-32 du code de commerce ;
2°/ ALORS QUE, l'accord sur le principe du renouvellement du bail n'interdit pas au bailleur de refuser, par la suite, ce renouvellement s'il établit que les conditions n'en sont pas réunies ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément retenu que la dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux pouvait être invoquée à tout moment de l'instance en renouvellement du bail ; qu'à cet effet, M. [D] et la société Victoria Holding faisaient expressément valoir, dans leurs conclusions d'appel (cf. pp. 11, 13 et 14), qu'ils n'avaient pas connaissance des circonstances dans lesquelles l'immeuble, initialement exploité à usage d'hôtel-café-restaurant, avait été scindé en deux à l'initiative de la locataire principale, la société Hôtel de France, et que lorsqu'ils avaient été saisis par la société D'chez Eux d'une demande d'exercice de droit direct, « en l'absence de toute information particulière sur l'existence de communications entre les fonds et leur caractère inéluctable pour des raisons de sécurité », ils avaient accepté le principe de l'exercice d'un tel droit, avec les conséquences qui en découlaient, dès lors qu'il n'existait apparemment aucune indivisibilité matérielle de l'immeuble loué, les fonds d'hôtel de tourisme et de restauration fonctionnant dans le cadre d'entités juridiques distinctes ; que postérieurement, par exploit du 18 avril 2014, la société D'chez Eux avait saisi le tribunal de grande instance de Paris en excipant de l'existence d'une porte de communication entre les locaux loués par la société Hôtel de France et les locaux loués par elle-même, établissant une indivisibilité matérielle des locaux qu'il convenait aux bailleurs de faire cesser afin de respecter leur obligation de jouissance paisible ; qu'à la suite de cette assignation, ils étaient « fondés à se prévaloir de l'indivisibilité inéluctable de l'exploitation des deux fonds selon les éléments de fait qui n'ont été que très tardivement portés à la connaissance des bailleurs », pour invoquer l'absence de droit direct au renouvellement du bail de la société D'chez Eux ; qu'en retenant que la demande de dénégation formée par M. [D] et la société Victoria Holding pour la première fois en cause d'appel, était recevable mais se heurtait à un accord constaté judiciairement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-32 du code de commerce ;
3°/ ALORS QUE, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en l'espèce, M. [D] et la société Victoria Holding faisaient expressément valoir, dans leurs conclusions d'appel (cf. pp. 11, 13 et 14), qu'ils n'avaient pas connaissance des circonstances dans lesquelles l'immeuble, initialement exploité à usage d'hôtel-café-restaurant avait été scindé en deux à l'initiative de la locataire principale, la société Hôtel de France, et que lorsqu'ils avaient été saisis par la société D'chez Eux d'une demande d'exercice de droit direct, « en l'absence de toute information particulière sur l'existence de communications entre les fonds et leur caractère inéluctable pour des raisons de sécurité », ils avaient accepté le principe de l'exercice d'un tel droit, avec les conséquences qui en découlaient, dès lors qu'il n'existait apparemment aucune indivisibilité matérielle de l'immeuble loué, les fonds d'hôtel de tourisme et de restauration fonctionnant dans le cadre d'entités juridiques distinctes ; que postérieurement, par exploit du 18 avril 2014, la société D'chez Eux avait saisi le tribunal de grande instance de Paris en excipant de l'existence d'une porte de communication entre les locaux loués par la société Hôtel de France et les locaux loués par elle-même, établissant une indivisibilité matérielle des locaux qu'il convenait aux bailleurs de faire cesser afin de respecter leur obligation de jouissance paisible ; qu'à la suite de cette assignation, ils étaient « fondés à se prévaloir de l'indivisibilité inéluctable de l'exploitation des deux fonds selon les éléments de fait qui n'ont été que très tardivement portés à la connaissance des bailleurs », pour invoquer l'absence de droit direct au renouvellement du bail de la société D'chez Eux ; qu'il résultait nécessairement de ces écritures que les bailleurs considéraient avoir donné par erreur leur accord au renouvellement du bail au profit de la société D'chez Eux ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que « les bailleurs s'abstiennent devant la cour de démontrer de façon argumentée tant en fait qu'en droit ce qui permettrait de considérer désormais que les locaux sont indivisibles, alors que la porte de communication litigieuse existe depuis de nombreuses années, et qu'ils ne prétendent à aucune erreur quant à la portée de leur accord de principe donné au renouvellement du bail à l'ancienne sous-locataire », la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4°/ ALORS QUE, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, M. [D] et la société Victoria Holding sollicitaient de se voir donner acte de ce qu'ils entendaient dénier à la société D'chez Eux tout droit au renouvellement de son bail sur le fondement de l'article L. 142-32 du code de commerce, du fait de l'indivisibilité des lieux loués et, en conséquence, de voir juger que cette dernière était occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2009 ; que pour toute défense, la société D'chez Eux s'est bornée, dans ses conclusions d'appel (cf. p. 22), à solliciter de voir « à titre principal, déclarer M. [D] et la Sas Victoria Holding irrecevables en leur demande de reconnaissance d'un caractère indivisible des locaux, demande nouvelle en appel et, à titre subsidiaire, dire et juger que le caractère indivisible des locaux n'est pas démontré » ; que pour rejeter la demande des bailleurs tendant à la dénégation du droit au renouvellement du bail au bénéfice de la société D'chez Eux, la Cour d'appel a cependant retenu que si cette demande n'était pas nouvelle en appel, « les bailleurs principaux ne peuvent se contredire au détriment d'autrui en revenant, sans invoquer d'erreur, sur la portée de leur accord donné une première fois par acte d'huissier, puis renouvelé par conclusions et constaté par le tribunal quant au renouvellement du bail au profit de l'ancienne sous-locataire » ; qu'en relevant d'office ce moyen, dont dépendait au demeurant la question principale du litige tenant au droit au renouvellement direct du bail au profit de la société D'chez Eux, initialement sous-locataire, sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations, la cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
5°/ ALORS QUE, le principe de l'estoppel interdit à une partie de se prévaloir d'une position contraire à celle qu'elle a eue antérieurement, de nature à induire l'autre partie en erreur sur ses intentions ; que ne méconnaît pas ce principe le bailleur qui, à la suite de l'assignation délivrée par un sous-locataire au cours de l'instance d'appel relative à l'exercice de son droit direct au renouvellement, tendant à voir condamner une porte de communication existant entre les locaux loués au locataire principal et les locaux loués à son profit afin de les diviser, dénie le droit direct au renouvellement de ce sous-locataire pour cause d'indivisibilité des locaux, après ne pas s'être opposé à ce droit en première instance ; qu'en retenant, pour rejeter la demande des bailleurs tendant à la dénégation du droit au renouvellement du bail au bénéfice de la société D'chez Eux en raison de l'indivisibilité des locaux, que ceux-ci ne pouvaient se contredire au détriment de cette dernière en revenant sur la portée de leur accord donné une première fois par acte d'huissier, puis renouvelé par conclusions et constaté par le tribunal quant au renouvellement du bail au profit de l'ancienne sous-locataire, la cour d'appel a violé le principe de l'estoppel, ensemble l'article L. 145-32 du code de commerce.
