Cour d'appel, 28 septembre 2023. 22/02795

JG/ND Numéro 23/3167 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 28/09/2023 Dossier : N° RG 22/02795 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IK6D Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [R], [K] [W] C/ L'OFFICE 64 DE L'HABITAT Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 22 Juin 2023, devant : Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Madame Joëlle GUIROY, Conseillère Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [R], [K] [W] né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 6] (62) de nationalité française [Adresse 3] [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5416 du 16/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représenté par Me Valérie ANEROT BAYLAUCQ, avocat au barreau de PAU INTIME : L'OFFICE 64 DE L'HABITAT [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 27 SEPTEMBRE 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU Exposé du litige : Par acte sous seing privé du 7 juillet 2020, l'Office 64 de l'habitat a donné à bail d'habitation à Monsieur [R] [W] un logement situé [Adresse 7] - à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 254,09 euros outre 42,56 euros de charges. Le 27 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1.134 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 17 janvier 2022. Suivant exploit du 9 mai 2022, l'Office 64 de l'habitat a fait assigner [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin d'obtenir, à titre principal, le constat d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, son expulsion et celle de tous occupants de son chef et sa condamnation au paiement de la somme de 2.347,99 euros outre une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux. Par ordonnance contradictoire du 27 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau statuant en référé a : - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent et vu l'urgence, - débouté Monsieur [R] [W] de ses demandes, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 28 mars 2022, - ordonné l'expulsion de Monsieur [R] [W] et dit qu'il devra quitter les lieux loués et les laisser libres de toute personne et de tout bien dans les deux mois suivant la signification d'un commandement conformément à l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 étant rappelé que la libération effective des lieux ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés au bailleur, - condamné Monsieur [R] [W] à verser à l'Office 64 de l'habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant outre les charges à compter du 28 mars 2022 et ce jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée, - condamné Monsieur [R] [W] à payer à l'Office 64 de l'habitat, à titre provisionnel, la somme de 2.158,17 euros, - condamné Monsieur [R] [W] à payer à l'Office 64 de l'habitat la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - condamné Monsieur [R] [W] aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût des commandements du 27 janvier 2022. Par déclaration faite au greffe de la cour le 14 octobre 2022, [R] [W] a relevé appel de cette ordonnance. La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 mai 2023. ** Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 avril 2023, [R] [W] demande à la cour de : - réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.158,17 euros et au paiement de la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter l'Office 64 de l'Habitat de sa demande de voir ordonner son expulsion sans délai, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, - le débouter de sa demande de paiement des dépens de première instance, - le débouter de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le débouter de ses autres demandes, fins et conclusions, - dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel. * Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2023, l'Office 64 de l'habitat demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail au 28 mars 2022 avec toutes les conséquences de droit et condamné Monsieur [W] au paiement d'une indemnité de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - y ajoutant, ordonner l'expulsion de Monsieur [W] sans délai, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin ; - confirmer l'ordonnance qui a condamné Monsieur [W] au paiement d'une provision et le condamner au paiement d'une somme de 75 euros (à parfaire) au titre des loyers et charges impayés ; - le condamner aux entiers dépens, tant de référé que de fond, en ce compris le coût des deux commandements des 27 janvier 2022, et à une indemnité de 680 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS : En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. L'article 24 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette. Et le juge peut, en référé, constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. En l'espèce, le 27 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1.134 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 17 janvier 2022. [R] [W] ne conteste pas ne pas avoir régularisé, dans les deux mois, les causes de ce commandement de payer, ce qu'il explique par les grandes difficultés personnelles et financières dans lesquelles il s'est trouvé. Cependant, il expose que le 24 mars 2022, il a déposé un dossier de surendettement auprès de la banque de France qui a été déclaré recevable le 5 avril 2022 et que, par décision du 7 juin 2022, la commission de surendettement a décidé de son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de ses dettes dont celles tenant aux loyers impayés. Il précise que le bailleur a contesté cette décision le 6 juillet 2022 et a maintenu ses demandes devant le juge des contentieux de la protection devant lequel lui-même a comparu sans assistance d'un conseil. Cependant, par jugement du 25 octobre 2022, postérieur à l'ordonnance de référé, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire a prononcé son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de ses dettes antérieures à la décision dont celles tenant aux loyers impayés. Il soutient que dans ce contexte le premier juge ne pouvait pas faire droit aux demandes de son bailleur et ordonner son expulsion sans délai ni le condamner au paiement, à titre provisionnel, des loyers impayés. L'Office 64 de l'habitat combat ce positionnement et souligne qu'à la date de l'ordonnance déférée, le juge du surendettement n'avait pas statué sur la contestation de la décision de la commission de surendettement qu'il avait élevé de telle sorte que le dispositif contesté doit être confirmé, le bail étant résilié par l'effet du commandement de payer resté infructueux alors que l'effacement de la dette locative par l'effet du rétablissement personnel n'équivaut pas à son paiement et ne fait pas disparaître le manquement contractuel du preneur à ses obligations locatives. En l'espèce, le commandement de payer a été délivré à [R] [W] le 27 janvier 2022 et il justifie que la commission de surendettement qu'il a saisie a déclaré sa demande de traitement de son surendettement recevable le 5 avril 2022. Cette décision, en application de l'article L. 722-2 du code de la consommation, entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d'exécution, l'interdiction de payer les créances antérieures et a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cette décision de recevabilité, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision. Toutefois, au cas présent la décision de recevabilité est intervenue postérieurement à la date d'acquisition de la clause résolutoire qu'elle ne peut donc paralyser. Dès lors, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail d'habitation par suite de l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail au 28 mars 2022, Monsieur [W] n'ayant jusque là aucune interdiction de régler sa dette locative, ceci sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous concernant la suspension des effets de la clause résolutoire. Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il était, à compter de 28 mars 2022, tenu de payer une indemnité d'occupation qui sera fixée à une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur du fait de son maintien dans les lieux. L'ordonnance sera ainsi confirmée en ce qu'elle a fixé à la charge de Monsieur [W] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges. S'agissant de la demande en expulsion, la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement étant intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la procédure d'expulsion peut suivre son cours, l'expulsion du locataire ne constituant pas une mesure d'exécution destinée au recouvrement d'une créance locative. Toutefois, selon l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, "Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Au cas présent, [R] [W] fait valoir qu'il a repris le paiement des loyers à compter du mois d'avril 2022 et produit un relevé de compte émanant du bailleur pour la période du 7 juillet 2020 au 31 janvier 2023 faisant état d'un solde créditeur à son bénéfice. L'office 64 de l'habitat produit quant à lui un relevé de compte identique mais arrêté à une date antérieure, le 17 janvier 2023, faisant état d'une créance de sa part sur son locataire de 75 euros. Il ressort ainsi de ces pièces que le bailleur, sur qui repose la charge de la preuve d'établir que le preneur n'a pas respecté ses obligations, n'établit pas que [R] [W] n'a pas repris les paiements des loyers et charges courants comme il l'affirme sur la base d'un décompte non actualisé. En conséquence, Monsieur [W] peut bénéficier des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 qui suspendent les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision imposant l'effacement de la dette poursuivie et l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a ordonné son expulsion des lieux, la suspension de la clause résolutoire devant être ordonnée pendant un délai de 2 ans. Ce délai ne pouvant affecter l'exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges, si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges courant conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, ladite clause reprendra son plein effet, l'expulsion pouvant avoir lieu dans les conditions indiquées au dispositif. S'agissant de sa dette locative, le juge du surendettement a, le 25 octobre 2022, prononcé le rétablissement personnel de Monsieur [W] sans liquidation judiciaire, ce qui entraîne l'effacement de toutes ses dettes antérieures à la décision et en particulier de celle de l'Office 64 de l'habitat. En conséquence, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Monsieur [W] à payer à l'Office 64 de l'habitat à titre provisionnel la somme de 2.158,17 euros,. Et faute de justifier de l'existence d'une créance de 75 euros à valoir sur Monsieur [W] eu égard au décompte produit par son locataire, lequel est plus récent et n'est pas contesté, le bailleur sera débouté de sa demande en condamnation provisonnelle de paiement de ce montant. - Sur les demandes accessoires : L'Office 64 de l'habitat a dû agir à raison des impayés locatifs qu'elle a subis mais succombe largement en ses prétentions et Monsieur [W] sollicite que la charge des dépens d'appel soit conservée par chaque partie. En conséquence, l'ordonnance du premier juge sera réformée, chacune des parties devant conserver la charge des dépens de l'entière instance qu'elle a engagé. Enfin, en équité et compte tenu de la situation des parties, il n'y a pas lieu, à hauteur d'appel, comme en première instance, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la décision de première instance étant également infirmée sur ce point. L'Office 64 de l'habitat sera donc débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles qu'elle a engagés. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance rendue le 27 septembre 2022 en référé en ce qu'elle a : - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent et vu l'urgence, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 28 mars 2022, - fixé une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges du bail résilié, Infirme l'ordonnance entreprise pour le surplus, et statuant à nouveau, - suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 25 octobre 2022 ; - rappelle que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants ; - rappelle que si le locataire s'acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; - dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance du bail à compter du présent arrêt, et après une simple mise en demeure demeurée vaine pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, - ordonne, dans ce cas, l'expulsion de [R] [W], et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - déboute l'Office 64 de l'habitat de sa demande en condamnation de [R] [W] au paiement d'une provision à valoir sur une créance locative, - dit que chacune des parties conservera la charge des dépens de l'instance, - déboute l'Office 64 de l'habitat de ses demandes formées sur l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente