Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/02083

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 13 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [H] [Z] 40 Place de L’Eglise 35480 GUIPRY comparant en personne D'une part, DÉFENDEURS : Madame [F] [T] [K] [D] [R] [G] 3L L’Arche 44110 SAINT AUBIN DES CHATEAUX comparant en personne le 19 octobre 2023, et non comparante le 11 janvier 2024 Monsieur [A] [X] [V] [O] [I] 3 L’Arche 44110 ST AUBIN DES CHATEAUX comparant en personne le 19 octobre 2023, et non comparant le 11 janvier 2024 D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 19 octobre 2023 date des débats : 11 janvier 2024 délibéré au : 16 mai 2024 prorogé au : 13 juin 2024 RG N° N° RG 23/02083 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MLJY COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Monsieur [H] [Z] CCC à Madame [F] [G] + Monsieur [A] [I] CCC à la préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 23 septembre 2022, [H] [Z] a donné à bail à [F] [G] et [A] [I] un logement lui appartenant sis, 1 place Jeanne d'Arc, Rez-de-Chaussée - 44110 SAINT AUBIN DES CHATEAUX, moyennant un loyer mensuel initial de 360 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 15 €. Par acte d’huissier de justice du 14 février 2023, [H] [Z] a fait commandement à [F] [G] et [A] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 589 € arrêté au 28 février 2023 (375 € x 2 – 161 €), outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice en date du 15 juin 2023, [H] [Z] a fait assigner [F] [G] et [A] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Constater la résiliation du bail ; ·        Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; ·        Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 1.501,67 € arrêtée au 30 avril 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ; ·      Condamner solidairement [F] [G] et [A] [I] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 375 € depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; ·        Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; ·        Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ; ·        Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 22 août 2023 par les services sociaux du département. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 octobre 2023. Après un renvoi à la demande des locataires, le dossier a été retenu à l'audience du 11 janvier 2024. A ladite audience, [H] [Z] se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.660,67 € au titre des loyers et charges échus à la date du 11 janvier 2024. Régulièrement assignés chacun à étude, [F] [G] et [A] [I] ont comparu à l'audience initiale mais ne se sont pas présentés à l'audience de renvoi. L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024. Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. [F] [G] et [A] [I] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l’action L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d'un bailleur personne physique doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Au jour du commandement de payer, le 14 février 2023, le loyer hors charges était de 360 € et la somme due de 589 €, donc inférieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (720 €). En revanche, les locataires étaient en situation d'impayé de loyer ou charges locatives depuis une durée de deux mois. Or, aucun signalement n'a été fait à la CCAPEX. Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction attachée au non-respect de cette obligation. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 15 juin 2023 a été dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département, mais n’en rapporte pas la preuve. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est irrecevable. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de [H] [Z] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [F] [G] et [A] [I] n'ont contesté ni le principe ni le montant de la dette. Ils ont expliqué à l'audience du 19 octobre 2023 qu'ils avaient quitté le logement, qu'ils n'avaient plus de clé et que le propriétaire avait forcé la porte. [H] [Z] a reconnu avoir forcé la porte du logement, afin de constater que le logement était vide. Il soutient que les défendeurs ont les clés du logement. Un procès-verbal de constat d'huissier pour état des lieux de sortie a été dressé le 20 novembre 2023 en présence de [H] [Z] et de [A] [I]. Dans ce constat, le commissaire de justice constate que la porte d'entrée est fermée de l'intérieur et que [H] [Z] est entré par une fenêtre. La porte d'entrée en PVC a été bloquée de l'intérieur et condamnée par 30 vis dans le battant de la porte, qui devra de ce fait être changé. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.660,67 € au titre des loyers et charges échus au 11 janvier 2024. Le montant de la dette est difficilement démontré. En effet, le commandement de payer additionne les sommes relevant de la dette locative avec des sommes relevant des dépens et les « acomptes à déduire » ne sont ni explicités ni identifiés. Il en est de même dans l'assignation. Quant au relevé effectué à la main par le bailleur, qui semble d'après son tampon, être un professionnel de la location immobilière et devrait donc pouvoir produire un relevé de compte locataire certifié, les versements de la CAF sont mentionnés sur plusieurs mois, non clairement identifiables et sans qu'il soit possible de savoir ce qu'il en était pour la période précédent mai 2023. Dans ces conditions, la dette sera fixée à 375 € x 13 mois (janvier 2023 à janvier 2024 inclus) = 4.875 €, dont il faut soustraire les sommes versées par la CAF figurant sur le relevé manuel de [H] [Z], soit 216 € au total, et dont il faut également soustraire les acomptes à hauteur de 322 € (2x 161 €), soit une somme de 4.337 € au titre des seuls loyers et charges impayés. Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l'espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité et en conséquence, [F] [G] et [A] [I] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.337€ au titre des seuls loyers et charges échus au 11 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur les délais de paiement Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats, des déclarations des parties lors des deux audiences et du constat par commissaire de justice du 20 novembre 2023 que [F] [G] et [A] [I] ne vivent plus dans le logement et n'entendent pas y revenir. De ce fait, l'article 1343-5 du code civil, qui énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, a vocation à s'appliquer. Il ressort du diagnostic social et financier que [F] [G] et [A] [I] ont délibérément cessé de payer leur loyer mensuel pour compenser un dysfonctionnement du chauffe-eau et de la porte d'entrée du logement, tout en sachant qu'ils risquaient la résiliation du bail. A l'audience du 11 janvier 2024, [H] [Z] a déclaré ne pas s'opposer à des délais de paiement pour une durée maximale de 24 mois et il convient donc d'accorder aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. Il importe de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [G] et [A] [I], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Ils seront également condamnés in solidum à payer à [H] [Z] la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE irrecevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 23 septembre 2022 entre [H] [Z] et [F] [G] et [A] [I], concernant le logement sis 1 place Jeanne d'Arc, Rez-de-Chaussée - 44110 SAINT AUBIN DES CHATEAUX ; CONDAMNE solidairement [F] [G] et [A] [I] à payer à [H] [Z] la somme de 4.337 € en deniers ou quittance, au titre des loyers et charges échus et impayés au 11 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; ACCORDE à [F] [G] et [A] [I] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, soit 23 mensualités de 180 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois le 10 du mois sauf meilleur accord des parties ; DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNE in solidum [F] [G] et [A] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ; CONDAMNE in solidum [F] [G] et [A] [I] à payer à [H] [Z] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY