Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/50023 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3VQ6
N° : 2
Assignation du :
11 et 16 Janvier 2024
[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 août 2024
par Eric MADRE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, le CABINET PAUTRAT SARL
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Me Chloé LAVAL, avocat au barreau de PARIS - #A 676
DEFENDEURS
Madame [V] [F]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Madame [W] [F] épouse [L]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [Y] [F]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentés par Maître Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0428
Monsieur [S] [F]
[Adresse 3] -
[Localité 9]
décédé
Madame [N] [I] veuve [O]
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Maître Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocats au barreau de PARIS - #E0794
La société AU DELICE DE KARENTIKA S.A.S.
[Adresse 3]
[Localité 9]
non constituée
INTERVENANT VOLONTAIRE
Monsieur [X] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Maître Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0428
DÉBATS
A l’audience du 22 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Eric MADRE, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble sis [Adresse 3], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F] et Monsieur [X] [F] (ci-après les Consorts [F]) sont propriétaires indivis du lot n° 1 situé au rez-de-chaussée et constitué d'une boutique ayant façade sur le boulevard avec arrière-boutique sous courette ayant accès sur le vestibule, la boutique communiquant par un escalier en colimaçon avec un sous-sol.
Madame [N] [O] a acquis le 11 octobre 1989 auprès du syndicat de copropriétaires le lot n° 33 correspondant à un local commercial, constitué par l'ancienne loge, situé à l’arrière du local sur rue appartenant aux Consorts [F]. Le même jour, un modificatif à l’état descriptif de division a été établi portant restriction au droit d’exploiter le lot n° 33 nouvellement créé.
Par acte sous-seing privé en date du 20 juin 2014, les Consorts [F] ont consenti un bail commercial au profit de Madame [N] [O] portant sur le lot n° 1, afin d’y exploiter une activité d’achat, vente de commerce de chaussures, bijoux, prêt à porter, centre de téléphonie, à l'exclusion de tout autre.
Par acte sous seing privé en date des 20 et 22 février 2023, les Consorts [F] ont signé avec Madame [N] [O] un protocole d’accord aux termes duquel ils ont autorisé le locataire à sous-louer les locaux donnés en location en vertu du bail commercial signé le 20 juin 2014 pour une activité d’épicerie, de vente de sandwich, pizza à réchauffer uniquement (l’installation d’un four à pizza étant interdit) et de boissons non alcoolisées à emporter étant toutefois autorisée sans consommation sur place à l’exclusion de toute autre activité.
Par acte du 12 septembre 2022, modifié par avenant du 24 février 2023, Madame [N] [O] a sous-loué le local commercial des Consorts [F] à Monsieur [R] [P] pour la société Au délice de Karentika.
Par courrier en date du 6 février 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Cabinet Pautrat, a mis en demeure Madame [V] [F] de faire cesser l'activité de commerce de restauration de son locataire générant des odeurs de cuisine, du bruit et ne respectant pas les normes en matière de sécurité et d'hygiène.
Par courrier en date du 11 juillet 2023, la préfecture de police de [Localité 10] a relevé des mesures de sécurité à réaliser par la société Au délice de Karentika et a formulé plusieurs recommandations.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son conseil, a mis en demeure la société Au délice de Karentika, Madame [V] [F] et Madame [N] [O] d’avoir à cesser toute activité contrevenant au règlement de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date des 11 et 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Cabinet Pautrat, a fait assigner Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F] et Monsieur [S] [F], Madame [N] [O] et la société Au délice de Karentika devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.
A l'audience du 14 février 2024, les parties ont été invitées à rencontrer un médiateur.
A l'audience du 29 mai 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi, afin notamment de clarifier la composition de l'indivision [F], Monsieur [S] [F] étant décédé.
La cause a été entendue à l’audience du 22 juillet 2024, date à laquelle Monsieur [X] [F] est intervenu volontairement à l'instance.
Aux termes de ses conclusions, visées à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Cabinet Pautrat, demande au juge de :
débouter Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F] et Monsieur [X] [F], Madame [N] [O] et la société Au délice de Karentika de leurs demandes ;ordonner à la société Au délice de Karentika, Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F], Monsieur [X] [F] et Madame [N] [O] de cesser toute activité de restauration rapide au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;condamner solidairement la société Au délice de Karentika, Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F], Monsieur [X] [F] et Madame [N] [O] à lui payer la somme provisionnelle de 4 500,00 € ;condamner solidairement la société Au délice de Karentika, Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F], Monsieur [X] [F] et Madame [N] [O] à lui payer la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.Il soutient en substance que la société Au délice de Karentika exerce une activité de restauration rapide au sein de la copropriété en violation du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, ce qui cause d’importantes nuisances aux copropriétaires - bruits, fumées et odeurs dans le hall de l’immeuble, présence indésirable de vendeurs de cigarettes à la sauvette et de trafic de stupéfiants tard le soir, incivilités, présence de déchets - , lesquelles sont caractéristiques d’un trouble manifestement illicite.
Il ajoute que la préfecture de police de [Localité 10] a pu constater que le local commercial exploité par la société Au délice de Karentika ne respectait pas les normes de sécurité incendie applicables aux ERP, ce qui caractérise l’existence d’un dommage imminent.
Il soutient que les copropriétaires ont subi un préjudice collectif, ayant dû se mobiliser pour faire cesser les troubles au sein de l'immeuble, et étant inquiets pour la sécurité des occupants de l'immeuble, au regard du trafic de drogue dans le hall d'entrée et de la non-conformité des cuisines aux normes de sécurité incendie.
Aux termes de ses conclusions, visées à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [N] [I] veuve [O] demande au juge de :
dire irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Cabinet Pautrat, de ses demandes ;à titre reconventionnel, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Cabinet Pautrat, à lui payer la somme de 5 000,00 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; et à supporter les dépens.
Madame [N] [O] soutient en substance que :
elle conteste le caractère contractuel du modificatif de l’état descriptif de division en date du 11 octobre 1989, comme les mentions figurant dans son titre de propriété du même jour, imposées par le syndicat vendeur alors qu’aucune assemblée générale n’a voté préalablement à sa rédaction pour le modificatif de l’état descriptif de division; l'activité exercée ne viole aucunement le règlement de copropriété, ce dernier n’interdisant pas, l’exercice de toute activité de restauration et notamment alimentaire ;seul le juge du fond et non le juge des référés est compétent pour statuer sur la demande du syndicat qui relève d’une contestation sérieuse concernant la validité de la clause figurant dans le titre de propriété de Madame [N] [O] du 11 octobre 1989, le modificatif de l’état descriptif de division établi le même jour et le conditions actuelles d’exploitation, aucune vente alimentaire n’étant réalisée dans le lot n°33 ;le modificatif de l’état descriptif de division intervenu lors de la création du lot n° 33 le 11 octobre 1989 n’a jamais été soumis à Madame [N] [O] antérieurement à la vente, de sorte qu’il est nul et de nuls effets alors en outre qu’il crée une discrimination entre lots commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble[Adresse 3] ;l’interdiction visée dans le modificatif de l’état descriptif de division en date du 11 octobre 1989 ne concerne que le lot n° 33 appartenant à Madame [N] [O] et non celui appartenant aux Consorts [F] qui communique avec celui appartenant à Madame [N] [O] et où la vente de sandwichs et de pizzas réchauffées sur place est réalisée ;aucune odeur ne peut être imputée à l’activité exercée dans le local de Madame [N] [O] ni à celui loué aux Consorts [F] alors qu’aucun plat cuisiné sur place ou à emporter n’est vendu par la société Au délice de Karentika, seule la vente de sandwichs et de pizzas de pizzas réchauffées sur place dans ns le lot appartenant aux Consorts [F] non soumis à une quelconque restriction étant réalisée ;en tout état de cause, l’activité reprochée n’est pas exercée dans le local de Madame [N] [O] mais uniquement dans le local qu’elle loue aux Consorts [F] non soumis à une interdiction ;en outre, aucun trouble manifestement illicite ne résulte de l’activité actuellement exercée et l’existence de l’obligation invoquée par le syndicat est sérieusement contestable au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
Aux termes de conclusions, visées à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F] et Monsieur [X] [F] demandent au juge de :
à titre liminaire,
déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;à titre principal,
les mettre hors de cause ;condamner Madame [N] [O] et la société Au délice de Karentika à les relever indemnes de toute condamnation qui serait prononcée à leur égard ;à titre subsidiaire,
se déclarer incompétent pour statuer sur l’interprétation du règlement de copropriété concernant la compatibilité de l’activité de la société Au délice de Karentika avec le règlement de copropriété de l’immeuble souffre, et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;à titre plus subsidiaire,
juger qu’il n’y a aucune violation du règlement de copropriété, ni aucun trouble manifestement illicite résultant de l’activité actuellement exercée ;débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes autres demandes ;en tout état de cause,
condamner syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à leur payer la somme de 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;le condamner à leur payer la somme de 3 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.Ils soutiennent en substance que :
l'action est irrecevable en l'absence de tentative de conciliation préalablement à la délivrance de l'assignation ;aux termes du protocole d'accord transactionnel des 20 et 22 février 2023, ils ont autorisé la sous-location en vue de l'exercice d'une activité d'épicerie, à condition de ne jamais être inquiétés par la copropriété du fait de l'activité du sous-locataire de Madame [N] [O] ;l’interprétation du règlement de copropriété concernant la compatibilité de l’activité de la société Au délice de Karentika avec le règlement de copropriété de l’immeuble souffre de contestations sérieuses, de sorte que le juge des référés est incompétent pour statuer sur ce point ;aucune violation du règlement de copropriété n'est caractérisée dès lors que ce règlement n’interdit pas l’exercice de toute activité de restauration et notamment alimentaire ;l’interdiction visée dans le modificatif de l’état descriptif de division en date du 11 octobre 1989 ne concerne que le lot n° 33 appartenant à Madame [N] [O] et non celui appartenant aux Consorts [F] ;aucun trouble manifestement illicite ne résulte de l’activité actuellement exercée, alors que le four placé dans les lieux n'est utilisé par leur sous-locataire que pour réchauffer de la nourriture et ne dégage aucune mauvaise odeur, aucune cuisson n'étant effectuée sur place ; les faits de trafics de drogue, de bagarres et de vols de téléphones invoqués par le syndicat de copropriétaires ne leur sont nullement imputables ;la société Au délice de Karentika a effectué les travaux exigés par la préfecture de police.
Assignée à personne morale, la société Au délice de Karentika n'a pas constitué avocat.
Le juge a soulevé d'office la nullité de l'assignation en ce qu'elle a été délivrée à Monsieur [S] [F], ainsi que des actes de procédure subséquents effectués en son nom ou diligentés à son encontre, et les parties représentées ont présenté oralement leurs observations sur cette exception de nullité.
A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'exception de nullité soulevée d'office :
En application des articles 117 et 120 alinéa 2 du code de procédure civile, le défaut de capacité d'ester en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte, pour lequel le juge peut relever d'office la nullité.
Au cas présent, il ressort d'un acte de notoriété versé aux débats que Monsieur [S] [F] est décédé le 27 août 2003, soit avant la délivrance des assignations introductives d'instance.
Dès lors, l'assignation à son encontre le 16 janvier 2024 est nulle, de même que les actes de procédure subséquents effectués en son nom ou diligentés à son encontre.
Sur la fin de non-recevoir tirée d'une absence de tentative préalable de conciliation ;
Aux termes de l'article 750-1 du code de procédure civile, en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.
En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Cabinet Pautrat, ne justifie d'aucune tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'aucune tentative de médiation, ni d'aucune tentative de procédure participative préalable à la délivrance de l'assignation introductive d'instance, cette absence de recours à l'un de ces modes de résolution amiable est justifiée par l'urgence manifeste de mettre fin au trouble allégué, qui constitue un motif légitime au sens de l'article 750-1 3° du code de procédure civile précité, et ce alors que les courriers d'avocats échangés révélaient la persistance d'une divergence totale entre les parties.
En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée.
Sur la demande principale tendant à faire cesser toute activité de restauration rapide au sein de l'immeuble :
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Il s'agit d'une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d'une faute.
Aux termes de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Il incombe notamment au copropriétaire bailleur de s'assurer que les activités de son locataire sont compatibles avec la destination contractuelle des locaux prévue dans le règlement de copropriété.
un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. La publication postérieurement au règlement de copropriété d'un nouvel état descriptif de division non contesté ne lui donne pas valeur contractuelle (3ème Civ., 7 septembre 2011, pourvoi n° 10-14.154, Bull. 2011, III, n° 141).
Par ailleurs, aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, l’article 1er paragraphe II du règlement de copropriété de l'immeuble litigieux stipule qu'il « ne pourra être exercé dans l’immeuble aucun cours de musique et de chant, ni aucun état de profession qui produirait pour les voisins de mauvaises odeurs ou un trouble quelconque ou qui choquerait les bonnes mœurs ».
Par ailleurs, le modificatif de l’état descriptif de division en date du 11 octobre 1989, à l'occasion de la création du lot de copropriété n° 33 constitué par l'ancienne loge du concierge, indique qu'il a été décidé en assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 1986 qu'il « devra être stipulé dans l’acte de vente que ce nouveau lot à usage commercial ne pourra en aucun cas être utilisé pour un commerce alimentaire et en règle générale pour aucun commerce susceptible de créer des nuisances à l’ensemble de la copropriété ni aucun commerce contraire aux règles de bonne vie et mœurs ».
En outre, l'acte de vente conclu le même jour entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, et Madame [N] [I] épouse [O], comporte, à la rubrique « conditions particulières », une stipulation rédigée exactement dans les mêmes termes.
Il est constant que la société Au délice de Karentika, locataire du lot n° 33 appartenant à Madame [N] [O] et sous-locataire du lot n° 1 appartenant aux Consorts [F], exerce dans les locaux loués une activité d’épicerie, de vente de sandwich, pizza à réchauffer et de boissons non alcoolisées à emporter.
Dès lors, indépendamment de la question de la valeur contractuelle et de l'opposabilité du modificatif du règlement de copropriété, il est manifeste que cet exercice d'un commerce alimentaire par son locataire entre directement en violation de l'engagement contractuel pris par Madame [N] [O] envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dans l'acte d'acquisition, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite.
Il importe peu que cette activité soit principalement exercée au sein du lot n° 1 non concerné par cet engagement contractuel dès lorsque l'annexe constituée par le lot n° 33 est également utilisée aux fins de préparation de sandwichs ou de pizzas et que l'activité exercée en son sein est indissociable de celle exercée au sein du lot donnant sur le boulevard.
Par ailleurs, le 14 novembre 2023 à 18 heures 40, un commissaire de justice a constaté la présence de trois trous en partie haute et de trois trous en partie basse de la porte du lot n° 33 communiquant avec le hall d'accès à l'immeuble, et d'une grille d'aération le long du mur de ce dernier, ainsi qu'une « odeur de friture et de cuisson dans le hall d'entrée de l'immeuble ».
Ce constat est corroboré par le contenu de douze attestations d'occupants l'immeuble versées aux débats faisant état d'importantes nuisances liées à l'exercice de l'activité de la société Au délice de Karentika au sein de l'immeuble : Monsieur [B] [H] se plaint ainsi d'odeurs et de bruits incessants, Monsieur [C] [A] évoque une « odeur persistante de fumée provenant du restaurant affect[ant] continuellemment l'air du hall », Madame [Z] [K] mentionne des « odeurs de cuisine et de vapeurs graisseuses arriv[ant] dans le hall de l'immeuble », Madame [U] [E] et Monsieur [G] [J] évoquent chacun une « odeur de nourriture » et, selon Monsieur [D] [M], une « forte odeur de gras est constamment présente dans le hall d'entrée ».
Les doléances relatées portent également sur la présence continue de déchets jonchant le sol devant la porte de l'immeuble.
Les auteurs des attestations circonstanciées et concordantes font enfin état de très importantes nuisances sonores, l'établissement étant ouvert jusqu'à une heure du matin, et des difficultés d'accès à l'immeuble, le flux continu de clients et leur attroupement gênant le passage des résidents de l'immeuble,
Enfin, si aucune fermeture administrative n'a été prononcée, les seules factures et devis produits en défense ne permettent pas de démontrer que la société Au délice de Karentika se conforme désormais aux préconisations de la préfecture de police en matière de sécurité incendie, s'agissant en particulier d'un isolement de l'établissement par rapport aux parties communes de l'immeuble en bouchant « en matériaux de maçonnerie coupe-feu de degré 1 heure, le ou les orifices mettant en communication l'établissement et l'immeuble, notamment dans le hall ».
Eu égard à leur ampleur, ces nuisances sonores dues aux clients de l'établissement, ces nuisances olfactives dues aux odeurs de nourriture, ces nuisances liées à la présence des déchets laissés par les clients et ces nuisances liées à la présence de clients qui perturbent le passage commun de l'immeuble caractérisent des violations des stipulations précitées du règlement de copropriété interdisant toute activité « qui produirait pour les voisins de mauvaises odeurs ou un trouble quelconque » et constituent un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.
Par ailleurs, l'article 1199 du code civil dispose notamment que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter.
Il résulte de ces dispositions que Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F] et Monsieur [X] [F] ne peuvent se prévaloir des stipulations contractuelles contenues dans le protocole d'accord transactionnel conclu avec Madame [N] [O], auquel le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], n'est pas partie et qui ne peut donc lui être opposé. Il n'y a donc pas lieu de les « mettre hors de cause ».
Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F] et Monsieur [X] [F], en leur qualité de copropriétaires indivis du lot n° 1, sont ainsi tenus à l'égard du syndicat des copropriétaires de mettre fin aux nuisances causées par l'activité de leur locataire, Madame [N] [O], et du sous-locataire, la société Au délice de Karentika.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il convient d'ordonner à la société Au délice de Karentika, Madame [N] [O], Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F], Monsieur [X] [F] et de cesser toute activité de restauration rapide au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], selon les termes du dispositif ci-après.
L'article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, afin d'assurer l'exécution de la présente ordonnance, il convient de l'assortir d'une astreinte provisoire d'un montant de 200,00 € par jour et par infraction constatée par commissaire de justice désigné selon le libre choix du syndicat demandeur, à compter du premier jour du mois suivant la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.
Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, soutient que l'activité de la société Au délice de Karentika a causé à ses membres un préjudice moral collectif.
Toutefois, un tel préjudice n'est pas suffisamment caractérisé avec l'évidence requise en référé.
Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts formée à titre provisionnel par la partie demanderesse.
Sur la demande des Consorts [F] tendant à être garantis de toute condamnation :
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L'article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Par ailleurs, l'article 1199 du code civil dispose notamment que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter.
En l'espèce, le protocole d’accord transactionnel conclu entre Madame [N] [O] et les Consorts [F] en date des 20 et 22 février 2023, stipule notamment que :
« Article 3 : Adjonction d’activité
Sous réserve du règlement de l’intégralité des sommes dues selon l’échéancier prévu à l’article 2 des présentes, les consorts [F] accèdent à la demande de Madame [O] et l’autorisent à sous-louer les locaux donnés en location en vertu du bail commercial signé le 20 juin 2014 pour l’activité d’épicerie, sans modification de loyer, et dans le respect de l’article 10 du bail signé le 20 juin 2014 à l’exclusion de l’activité qui est désormais limitée à l’épicerie, la vente de sandwich, pizza à réchauffer uniquement (l’installation d’un four à pizza étant interdit) et de boissons non alcoolisées à emporter étant toutefois autorisée sans consommation sur place à l’exclusion de tout autre activité. Il est précisé que le contrat de sous-location fera l’objet d’un avenant précisant que le sous-locataire s’interdit de vendre des boissons alcoolisées.
Article 4 : Engagement de Madame [O]
Le bailleur devant ne jamais être inquiété par la copropriété du fait de l’activité du sous-locataire de Madame [O], cette dernière s’engage à imposer au sous locataire du local appartenant aux consorts [F] les conditions suivantes :
La vente des produits alimentaires étant interdite par le règlement de copropriété uniquement dans le local de Madame [O] (lot n°33 – ancienne loge de la concierge), les produits précités devront être vendus uniquement dans la partie du local appartenant aux consorts [F].Le sous locataire devra nettoyer régulièrement la partie située devant le local.Il devra prendre les mesures nécessaires pour ne pas générer des nuisances de quelques natures qu’elles soient et notamment sonores et/ou olfactives susceptibles de gêner la Copropriété. »
En application de ces stipulations, il convient de condamner Madame [N] [O] à relever indemne les Consorts [F] de tout paiement d'astreinte qui serait mise à leur charge en cas d'inexécution de la présente ordonnance.
En revanche, dès lors que cette société n'est pas partie audit contrat, qui ne lui est donc pas opposable, il convient de rejeter l'appel en garantie formée à l'encontre de la société Au délice de Karentika par les Consorts [F], dont ces derniers ne justifient aucunement du fondement.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de l'article 1240 du code civil, une action en justice n'est abusive que dans l'hypothèse d'une faute du demandeur.
L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de faute tenant notamment à la malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.
En l'espèce, les Consorts [F] ne motivent nullement dans leurs conclusions leur demande de dommages et intérêts, ni ne rapporte pas la preuve d'une faute de la part du syndicat de copropriétaire demandeur, et notamment d'une intention de leur nuire.
En conséquence, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F] et Monsieur [X] [F], Madame [N] [O] et la société Au délice de Karentika, parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.
L’équité commande de condamner in solidum Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F] et Monsieur [X] [F], Madame [N] [O] et la société Au délice de Karentika à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Cabinet Pautrat, la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Disons nulle l'assignation délivrée le 16 janvier 2024 à l'encontre de Monsieur [S] [F], ainsi que les actes de procédure subséquents effectués en son nom ou diligentés à son encontre ;
Constations l’intervention volontaire de Monsieur [X] [F] ;
Rejetons la fin de non-recevoir tirée d'une absence de tentative préalable de conciliation ;
Ordonnons à la société Au délice de Karentika, Madame [N] [O], Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F], Monsieur [X] [F] et de cesser toute activité de restauration rapide au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] ;
Disons que passé le délai d'un mois suivant la signification de la décision, la société Au délice de Karentika, Madame [N] [O], Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F], Monsieur [X] [F] seront redevables in solidum envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, d'une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 200,00 € par jour et par infraction constatée par commissaire de justice désigné selon le libre choix du syndicat demandeur ;
Disons que l'astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de six mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;
Condamnons Madame [N] [O] à relever indemne Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F] et Monsieur [X] [F] de tout paiement d'astreinte qui serait mise à leur charge en cas d'inexécution de la présente ordonnance ;
Condamnons in solidum Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F], Monsieur [X] [F], Madame [N] [O] et la société Au délice de Karentika à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Cabinet Pautrat, la somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes, dont la demande de dommages et intérêts formée à titre provisionnel par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Cabinet Pautrat, la demande formée par Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F] et Monsieur [X] [F] à l'encontre de la société Au délice de Karentika et la demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;
Condamnons in solidum Madame [N] [O], la société Au délice de Karentika, Madame [V] [F], Madame [W] [F] épouse [L], Madame [Y] [F] et Monsieur [X] [F] aux dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 29 août 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Eric MADRE
