Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/02917 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC4A
Minute : 24/819
S.C.I. MILLY
Représentant : Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0007
C/
Monsieur [B] [F] [S] [I]
Madame [R] [P] [J] [E]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 septembre 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 17 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.C.I. MILLY,
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [B] [F] [S] [I],
demeurant [Adresse 8]
[Localité 5]
comparant en personne
Madame [R] [P] [J] [E],
demeurant [Adresse 8]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2022, la SCI MILLY a donné à bail à Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 8] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 861,56 euros pour le logement et 60 euros pour le stationnement, augmenté des provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, la SCI MILLY a fait signifier à Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] un commandement de payer pour un montant de 3871,28 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 5 juillet reçue le 10 juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la SCI MILLY a fait assigner Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers soit régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] au paiement de la somme de 10911,47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 février 2024 à parfaire au jour de l’audience en tout état de cause aux loyers impayés jusqu’au prononcé de la résiliation,les condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, majorés de 10%, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,les condamner au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 26 mars 2024.
À l'audience du 17 juin 2024, la SCI MILLY, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13974,32 euros arrêtée au 10 juin 2024, loyer du mois de juin inclus. Elle indique qu’il n’y a pas de reprise des paiements.
La SCI MILLY soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
À l'audience, Monsieur [B] [F] [S] [I] reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement avant le 1er septembre 2024 et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il précise qu’il a retrouvé un emploi et perçoit des revenus de 2500 euros, Madame [J] [E] perçoit le RSA et le couple a un enfant majeur. Il indique avoir payé 3000 euros début juin par chèque. Il propose de solder la dette en 3 ou 4 fois avant le 1er septembre.
Madame [R] [P] [J] [E], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 4 septembre 2024, la SCI MILLY indique que la dette n’a pas été soldée, aucun règlement n’étant intervenu, selon décompte au 3 septembre 2024 à hauteur de 17843,06 euros.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 26 mars 2024 en vue d'une audience prévue le 17 juin 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, la SCI MILLY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024.
En conséquence, la demande de la SCI MILLY aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 18 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 juin 2024 et du décompte au 3 septembre 2024, que la SCI MILLY rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 148,36 euros, 152,78 euros et 181,71 euros, soit la somme de 482,85 euros.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] à payer à la SCI MILLY la somme de 17360,21 euros, au titre des sommes dues au 03 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2023 sur la somme de 1722,92 euros, de l’assignation du 22 mars 2024 sur la somme de 8887,41 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s'élève à plus de 17000 euros et qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de décembre 2023.
L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.
Il s'agit d'un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 22 mars 2024, date de l'assignation.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI MILLY les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] à payer à la SCI MILLY la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SCI MILLY aux fins de résiliation judiciaire du bail,
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 13 octobre 2022 entre la SCI MILLY d'une part, et Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 5], au jour de l'assignation, le 22 mars 2024,
DIT que Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] sont occupants sans droit ni titre,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] à compter du 22 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] à payer à la SCI MILLY la somme de 17360,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 03 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2023 sur la somme de 1722,92 euros, de l'assignation du 22 mars 2024 sur la somme de 8887,41 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] à payer à la SCI MILLY l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 4 septembre 2024 échéance d’octobre, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] à payer à la SCI MILLY la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [B] [F] [S] [I] et Madame [R] [P] [J] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SCI MILLY de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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